博思堂苏州浒新金榈湾项目推广方案39X年

项目客源定位
核心客源：浒关工业园企业、周边乡镇的私营企业主。
08年重点客源
南进策略
东扩策略
充分挖掘新区企业工作的 百领，以新苏州人为主
拓展金阊新城、辛庄的企 业主及市区新苏州人
目录
项目市场分析
项目定位 推广主题
项目推案计划 项目推广策略
新区市场分析 项目客源定位 项目周边竞争分析 项目推广主题 竞争个案分析
项目客源定位
浒关及 周边乡镇
挖掘
东扩 策略 南 进 策 略
08年占领 新区市场
08年 占领 金阊 新庄
项目客源定位
游离客户群 重点客户群 核心客户群
其他区域客源
南进策略：充分挖掘新区企业 工作的百领，以新苏州人为主 东扩策略：拓展金阊新城、辛 庄的企业主及市区新苏州人 浒关工业园企业、周边乡镇 的私营企业主。
福建闽信投资 顾问有限公司
高新区鸿禧路北出 口加工区东
95267.5
57161
万佳房产 南山地产
金阊区富相路南、 富强路东
81793.3
81793.3
金阊富强路西、规 188696.7 332106.19 划虎新路北
存量合计
863956.7
容积 率 1.68 2.0
1.8
0.6
1.0 1.76
用途
出让年限 成交价 楼面单价
目录
项目市场分析
项目定位 推广主题
项目推案计划 项目推广策略
新区市场分析 项目客源定位 项目周边竞争分析 项目推广主题 竞争个案分析
销售节点安排 各阶段推案量
品牌策略 媒体活动策略 推广费用预算
客源定位分析
明年项目将有大量小高层推出，浒关区域客户有一定的抗性；同 时区域内客户的不断挖掘,后期会面临客户不够的问题。 故明年在深度挖掘浒关客源的基础上，要走出去吸引外部客源贯 彻“南进东扩”的策略，往东吸引金阊新城、新庄客源，往南挖 掘新区的客源。
8
26 44
未推量 (万方)
0 19.22
10
23 70.1
首次 开盘
+ ——
06.7
06.6
目录
项目市场分析
项目定位 推广主题
项目推案计划 项目推广策略
新区市场分析 项目客源定位 项目周边竞争分析 项目推广主题 竞争个案分析
销售节点安排 各阶段推案量
品牌策略 媒体活动策略 推广费用预算
竞争个案分析
高层
本地块周边规划项目很多，目前共约有86万方的住宅存量尚未推出, 未来存在 一定竞争压力；从土地的容积率来看，未来产品多以小高层、高层为主
项目周边竞争分析
现有竞争、未来竞争并存
永 新 地 块 金光大道
阳山地块
新创地块
新港名墅 花园
闽信地块
现有竞争 未来竞争
南 山 地 块 万佳地块
云锦城 新创理想城
新区市场竞争分析
2、新 区 住 宅 市 场 板 块 划 分——南密北散、南多北少
西部 板块
木渎 板块
目录
项目市场分析
项目定位 推广主题
项目推案计划 项目推广策略
新区市场分析 项目客源定位 项目周边竞争分析 项目推广主题 竞争个案分析
销售节点安排 各阶段推案量
品牌策略 媒体活动策略 推广费用预算
项目地块竞争分析
1.云锦城项目竞争分析：预计08年5月份推出，产品主要为高层、别 墅为主，与我们的产品有竞争，客源主要以新区为主，对于本案西部 客源的拦截也是比较明显，故明年我们项目的小高层面对新区市场竞 争压力比较大。
2.永新兴贤路项目竞争分析：该地块同样位于浒关目前在规划阶段， 产品同样以高层为主，推出时间预计在08年下半年，故我们可以打时 间差，在08年6月份之前完成项目的主体销售，可以将影响降到最低。
一级土地市场存量分析
竞的单位
地块位置
基地面积 建筑面积
(㎡)
(㎡)
苏州新创建设 发展有限公司
苏州永新置 地有限公司
高新区312国道西 鸿福路南
118355.9
Fra Baidu bibliotek
高新区兴贤路北 312国道东
77636.4
199246.4 155272.8
苏州阳山置 业有限公司
高新区兴贤路南、 规划道路东
21320.8
38377
博思堂苏州浒新金榈湾 项目推广方案39X年
2020年6月5日星期五
目录
项目市场分析
项目定位 推广主题
项目推案计划 项目推广策略
新区市场分析 项目客源定位 项目周边竞争分析 项目推广主题 竞争个案分析
销售节点安排 各阶段推案量
品牌策略 媒体活动策略 推广费用预算
新区市场竞争分 析
1、新 区 房 产 发 展 历 程 分 析—处于由被动转为主动郊区化历程的初期
(年)
元/㎡
元/ ㎡ 产品形态预判
居住/商业
70/40
1200/2500
706/1563
小高层、 高层
居住/商服 70/40 2000/3000 1000/1500 高层
居住
70
2025
1125
小高层、 高层
居住
70
2992
4986
别墅
居住 居住
70
3600
3600
多层、 别墅
70
3400
1932 小高层、
竞争个案分析
3.南山金阊新城项目竞争分析：该项目目前同样在前期规划阶段，从 1.7的容积率来看，小高层、高层产品为主，与我们项目的产品基本 雷同，其客源主要以金阊新城、新庄一带为主，基本与本案南部客源 冲突，预计推出时间在08年下半年，故本案应该快速建立区域品牌价 值高度、快速完成项目销售。
4.理想城项目竞争分析：该项目位于新区，区域认同度较强，客源主 要以新区为主，对本案西部新区客源的拦截作用比较明显。08年上半 年将推出小高层（面积以100平米以上为主）与本案明年推出的小高 层有冲突，但本案在户型面积上有较大的优势，故在客源的抓取上还 是有较大的机会。
现有竞 争项目
金光大 道
云锦城
新港名 墅
理想城 合计
产品 形态
多层、 SOHO
别墅、高 层
别墅、洋 房、小高
层
多层、小 高层、高
层
——
均价 元/平米 多层：6000 SOHO：
4500
——
二期别墅预 计：7000
小高层5800 多层6300
——
去化 率
98% ——
93%
94% ——
已推量 (万方)
8 ——
销售节点安排 各阶段推案量
品牌策略 媒体活动策略 推广费用预算
项目推广主题
新区首席16万平米低密度、地中海风情社区
阐述： 1.新区突出项目所处的地理位置 2.首席突出项目产品在新区的稀缺性、主导性 3.16万平米突出项目大盘的气势 4.地中海风情突出了项目的最大卖点
项目推广主题
卖点阐述：
1.稀缺多层：新区稀缺花园阳房 2.地中海建筑风情：新区首创地中海风情社区 3.规划前景：沪宁城际列车、苏州轻轨3号线 4.完美配套：大型新浒商业城一路之隔、交通便捷 5.超性价比户型：90平米以下两房满足新苏州人居家理想