土地招拍挂制度

盲目竞拍，后续开发能力低
“招拍挂”制度对房价的影响的争议
地价不是房价快速上涨的主要 原因
供求关系是价格变化最根本的 影 响因素，成本对价格有影响但不是 决定性因素。 另外，土地稀缺、土地财政是 推高房价的重要原因。 保障性住房比例过低，中低收 入者的居住问题未能很好解决，也 在一定程度上放大了高房价问题的 负面效应。 地价的高涨是房价高涨的重要影响因素 招拍挂出让的“价高者得”的原则、政 府垄断经营性令地价因供求不平衡, 地价高涨 推动了房价上涨。 而房价的高涨又令土地这个不可再生的 稀缺资源成为更多企业争抢的目标, 形成了恶 性循环。
目 录
“招拍挂”制度的简介
“招拍挂”制度的优势与弊端 “招拍挂”制度对房价的影响的争议
“招拍挂”中的“潜规则”
“招拍挂”制度的改革
“招拍挂”制度的简介
背景：2002年，国土部出台《招标拍卖挂牌出让国有土地使用 权规定》，我国正式实施土地“招拍挂”制度。土地出让形成了 三种方式: 行政划拨，协议出让和“招拍挂”出让。
结语
• 资料来源： 1.中国知网 2.百度文库 3.土地资源管理学
打包公建配套供地
不同用途的土地应采用不同的“招拍挂”方式
D
实现土地供给主体的多元化，改变政府垄断的市场格局
招拍挂制度的改革
土地出让管理制度的完善
建立土地招标综合评标体系
通过招标方式能够减少土地出让 过程中开发商对垒飙价，导致“地王” 频出的现状。
建立土地出让预申请制度
明确出让条件和参数 发布预申请公告 用地意向者提出预申请
招 招标
招标出让国有土地使用权 政府邀请公民、法人、其他组 织参加国有土地使用权投标
拍
拍卖
拍卖出让国有土地使用权 让人发布拍卖公告, 由竞买人在指定时 间、地点进行公开竞价 根据出价结果确定土地使用者

挂
挂牌
让人发布挂牌公告, 按一定的条件在指定的土地交易场所 挂牌公布 接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格 根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者
元芳，你怎么看？
招拍挂中的“潜规则”
.
限定开发商的 资质条件，一开 始就将大批开发 商拒之门外
拍卖土地时 设附加条件， 但这些条件可 能早就通知给 意向买主了
内定的开发 商在竞标时以 超乎寻常的高 额资金拍得地 块，但土地的 实际交易价则 是双方事先商 定的价格
招拍挂制度的改革
A
带方案出让方式
调整供地结构 B C
公布信息 保证金
基本流程
投标 拍卖 竞买
后续工作
“招拍挂”制度的优势与弊端
优势
1 2
在一定程度上防止和避免了腐败行为的产生
Hale Waihona Puke Baidu
有利于土地市场公平竞争
3
4
能够更加合理的体现土地使用价值
有利于房地产分离，提高土地开发效率
“招拍挂”制度的优势与弊端
弊端
一定程度上推高了房价，激发社会矛盾 使地方政府依赖土地财政现象日益严重 助长了中国房地产行业的虚假繁荣 容易出现出现联手压价的情况
“招拍挂”制度的简介
招挂拍三种交易方式的对比
交易方式
底价是否公开 底价由谁确定 报价方式 报价次数 竞买（投）人 数
挂牌交易
不公开 委托人 交易中心电脑 报价终端报价 可多次报价 ≥1人
拍卖
不公开 拍卖委员会 举牌 可多次报价 ≥2人
招标
不公开 招标委员会 填写投标书 一次报价机会 ≥2人
“招拍挂”制度的简介