从化温泉镇市场调研报告

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1、政策对从化市场影响
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广州2月底出台限购细则，广州十区内本地2套及外地1套以上停购，二套首付提至6成，但 从化增城不限购，令广州客户大量外溢到广州周边城镇。再加上佛山3月突然限购，广州 客户的投资渠道进一步收窄，从化、增城成为政策下最大的受益者。
在景观资源共享、外部环境类同的区域内，自身产品的创新往往是项目成功的关键，如建 筑风格、户型、生活形态等的创新，这方面方圆明月山溪优势比较突出，明月山溪在户型 设计上的创新赢得众多客户的喜爱。
项目
方圆明月山溪 富力泉天下 居礼润园 望谷.美庐
卖点
原态山水、私家泳池、度假配套、创新户型、品牌 生态公园、赛马场和高尔夫球场、温泉、物管服务、品牌 温泉、产品细节、生态山水 温泉、生态山水、便捷交通、五星级服务
从化温泉镇市场调研报告
2011年4月27日
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目录
1、政策对从化市场影响 2、从化房地产市场分析 3、温泉镇区域市场分析 4、项目发展方向建议
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从图中可见，从化楼市成交具有一定的波动性，一般国家调控政策之后的2-3个月后会出 现成交的高峰，即经过政策观望期后，除了本地客户重新回到市场外，也使更多的广州 客户逐渐流入从化市场。
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近一年来，受到房地产调控政策的影响，从化住宅市场的成交量呈波动上升，上半 年受到抑制后，2010年下半年成交放量增长。成交价格保持稳中有升。
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项目
开发商
方圆明月山溪 方圆地产
占地面积
43.2万㎡
建筑面积
产品组合
31.5万㎡ 小高层+别墅（双拼、独栋）
富力泉天下
富力地产
79.9万㎡
52.9万㎡ 小高层+别墅（联排+独栋）
居礼润月 广州家化置业Βιβλιοθήκη Baidu
望谷.美庐
乾基实业
7.3万㎡ 8.9万㎡
1.6万㎡ 4.5万㎡
小高层+别墅（双拼+独栋） 别墅+小高层（后期开发）
居礼.润园 望谷.美庐
合计
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在售货量 96套 220套 46套 88套 450套
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多个品牌开发商开始进驻区域，且开发规模普遍较大，显示市场对于区域的发展潜力比较看 好的。
片区项目都是别墅+小高层的组合。小高层主要满足本地消费人群及广州中低端投资客户的 需求，别墅产品主要面向广州中高端的投资客户。较为丰富的产品线，可以最大限度满足市 场的需求，分散项目的开发风险。
项目
方圆明月山溪 富力泉天下 居礼.润园 望谷.美庐
建筑风格
中式风格 现代简约风格 现代简约风格 东南亚风格
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目前温泉镇在售项目的卖点基本趋同，主要是生态山水、温泉、配套、物管等，创新能力 有所欠缺，客户对项目的辨认度偏低，品牌开发商有一定的先天优势。
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目前从化房地产市场的发展格局为：以温泉镇为依托的旅游地产板块，以中心城区为依托的 城市型地产板块，及以广州辐射为依托的边缘型地产板块。
本案
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据了解，从化市楼盘基本以广州客户为主，尤其是别墅楼盘，若然实施限购，对于从化市场 的冲击是不可想象的，对别墅市场的打击更大。可见，政策令项目未来开发的风险骤然增大。
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政策小结
现时的房地产政策对于从化市场而言，基本是利好的； 但是未来政策的变化很有可能使项目的开发风险大大增加；
因此，建议本项目应尽快开发。
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2、从化房地产市场分析
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从近几年的供求情况来看，从化房地产市场处于快速发展 的阶段
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建筑风格方面，在售项目各具特色，以其独特的建筑风貌吸引不同喜好的消费人群，但与周 边环境的契合度欠佳，略显突兀。
考虑到温泉区绿化率高，又有温泉和历史作为重要卖点，结合度假型客户追求绿色生态、体 现大自然、与自然相融的需求，项目需认真思考怎样的建筑风格能够契合温泉镇的环境，怎 样的建筑设计和用色用料能使建筑与自然景观融为一体，让住户尽情享受大自然。
3、温泉镇区域市场分析
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现时温泉镇及周边仅有四个楼盘在售，市场供应量偏少，片区处于初步开发阶段，开 发强度不大。
本案
居礼润园
望庐美谷
富力泉天下
方圆。明月山溪
项目 方圆明月山溪 富力泉天下
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3月底，从化公布房价控制目标，表面上是抑制房价的目标，实际上可以解读成是市场升值 的预期，对市场而言，同样是利好的。现时从化限贷不限购，但随着房价的上涨，不排除会 被纳入限购的范围。