物业有限公司房屋共用部位日常维修养护方案设计

物业有限公司房屋日常维修养护方案

一、房屋本体共用部位日常维修养维

（一）确定房屋本体共用部位维修养护范围周期

房屋本体共用部位维修养护范围周期如下表所示。

（二）房屋本体共用部位日常维修养护方案

房屋本体共用部位日常维修养护方案如下表所示：

（三）房屋本体共用部位定期维修养护方案

房屋本体共用部位定期维修养护方案如下表所示：

（四）房屋本体共用部位维修养护标准

房屋本体共用部位维修养护标准如下表所示。

（五）房屋本体共用部位日常检查表

房屋本体共用部位日常检查表，如下表所示。

二、共用设施设备日常维修

（一）确定共用设施设备维修养护周期

共用设施设备维修养护周期如下表所示：

（二）共用设施设备日常维修方案

共用设施设备日常维修方案如下表所示。

（三）共用设施设备日常维修标准

共用设施设备日常维修标准如下表所示。

（四）共用设施设备定期维修方案

共用设施设备定期维修方案如下表所示。

（五）共用设施设备定期维修标准

共用设施设备定期维修标准如下表所示。

共用设施设备定期维修标准

（六）共用设施设备日常检查表

共用设施设备日常检查表如下表所示。

二、工程维修养护方案

下面是某物业公司的工程维修养护方案，供参考。

一、房屋本体维护管理计划和实施

（一）房屋共用部位、共用设施设备日常维修养护计划和实施方案。

房屋共用部位、共用设施设备日常维修养护计划和实施方案如下表所示。

（二）房屋共用部位、共用设施设备定期维修养护计划和实施方案

房屋共用部位、共用设施设备定期维修养护计划和实施方案如下表所示。

二、机电设备设施的管理维护方案

（一）供配电系统设备的定期维护保养方案和标准1、每日巡视保养项目

每日巡视保养项目如下表所示。

2、每周保养项目

每周保养项目如下表所示。

3、年度保养项目

年度保养项目如下表所示。

（二）消防设施、设备的定期维护与保养计划和标准

消防设施、设备的定期维护与保养计划和标准，如下表如示。

1、曳引机的保养

（1）减速箱

①箱体内的油量应保持在油针成油镜的标定范围，油的规格应符合要求。

②润滑油脂润滑的部位，应拧紧油盅盖。一般一个月应挤加一次。

③应保证箱体内润滑油的清洁，当发现杂质明显时应换新油。一般对新使用的减速箱，半年应更换新油。

④应使蜗轮蜗杆的轴承保持合理的轴向游隙，当电梯在换向时发现蜗杆轴与蜗轮轴出现明显事动时，应采取措施减少轴承的轴向游隙。

⑤应使轴承的温升高于60℃，箱体内的油温不超过85℃，否则应停机检查原因。

⑥当轴承在工作中出现撞击、磨切等不正常噪声，虽经调整亦无法排除时，应孝虑更换轴承。

⑦当减速箱使用年久，蜗轮杆的齿磨损过大，在工作中出现很大换向冲击时，应进行大修，内容是异签中心距或换掉蜗轮蜡杆。

（2）制动器

①应保证制动器的动作灵活可靠，各活动关节部位应保持清洁，并用润滑油定期润滑。对磁铁，必要时可加石墨粉润滑。

②制动瓦在松开时，与制动轮的周向间隙应均匀，且最大超过0.7毫米，当间隙过大时，应调整。

③制动器应保持足够的制动力矩，当发现有打滑现象时，应调整制动弹簧。

④当发现制动瓦磨损导致铆钉头外露时，应更换制动瓦。

（3）曳引轮

①应保证曳引绳槽的清洁，不允许在绳槽中加油润滑。

②对于带切口半圆槽，当绳槽磨损至切口深度少于2毫米时，应垂车绳槽，但姬修车后切口下面的轮轴厚度不应小于曳引绳直径。

（4）曳引电动机及速度反馈装置

①应保证电动机各部分的清洁，不应让油浸入电动机内部，应经常吹净电动机内部和换向器、电刷等部分的灰尘。

②对使用滑动轴承的电动机，应注意油槽内的油量是否达到油线，同时应保持油的清洁。

③当电动机使用年久，转子轴承磨损过大，出现电动机运转不平衡，噪声增大时，应更换轴承。

④应保证电动机的良好绝缘，一般在季度检查中应检查绕组对机壳的绝缘电阻，交口降至允许值以下

（主机线圈0.5兆欧，其他部分0.25兆欧），应采取措施提高绝缘性能。

2、曳引绳和绳头组合的保养

（1）应使全部曳引绳的张力保持一致，当发现松紧不一时，应通过绳头弹簧加以调整（相互拉力差应在5%以内）。

（2）曳引绳使用年久，绳芯中的含油耗尽，导致绳的表面干燥，甚至出现锈斑，此时可在绳的表面薄薄地涂一层润滑油。

（3）应经常注意曳引绳有否机械损伤，是否断丝爆股情况，锈蚀及磨损程度等，如已达到更换标准，应立即停止使用，更换新绳。

（4）应保持曳引绳表面清洁，当发现表面粘有砂尘等异物时，应用煤油擦干净。

（5）在截短或更换曳引绳，需要重新对绳头锥套浇注巴氏合金时，应严格执行工艺，切不可马虎从事。

（6）应保证电梯在顶层端站平层时，对重与缓冲器间应有足够间隙，当向于曳引绳伸长，使间隙过小甚至碰到缓冲器时，可将对重下面的调整垫摘掉，如不能以此解决问题，则应截短曳引绳，重新浇注蝇头。

3、限速器与安全钳的保养

（1）应保证限速器转动灵活，对速度变化反应灵敏，其旋转部分润滑应保持良好，一般一周应加油一次，当发现限速器内部积有污物时，应加以清洗。

（2）应使限速器张紧装置转动灵活，一般每周应加油一次，每年清洗一次。

（3）应保证安全钳动作灵活，提拉力及提升高度均应符合要求，在季检中应加以检查。

4、导轨和导靴的保养

（1）对配用滑动导靴的导轨，应保持良好润滑，要定期在油厘件添加润滑油，并调整油毛毡的伸出量及保持清洁。

（2）滑动导靴靶对工作面磨损过大，会影响电梯的运行平稳性，一般对侧工作，磨损量不应超过1毫米（双侧），内端面不超过2毫米，超过时应更换。

（3）应保证弹性滑动导靴对导轨的压紧力，当因靴衬磨损而引起松驰时，应加以调整。

（4）应使滚动导靴滚轮滚动良好，当发现磨损不均，应加以修车，当发现脱围、过分磨损时，应更换。

（5）在年检中，应详细检查导轨连接板处螺栓的紧固情况，并应对全部压板螺栓进行一次重复拧紧。

（6）当安全钳动作后，应及时修光钳块夹紧处的导轨工作面。

5、轿门、厅门和自动门锁的保养

（1）当门滚轮的磨损导致门扇下坠及垫斜时，应调整门滚轮的安装高度或更换滚轮，并同时调整撞轮位置，保证合适间隙。

（2）应经常检查厅门联动装置的工作情况，对于钢丝绳或联动机构，发现钢丝绳松驰时，应予张紧，对于摆杆式和撑臂式联动机构，应使各转动关节处转动灵活，各固定处不应发生松动，当出现厅门与转门动作不一致时，应对机构进行检查调整。

（3）应保持自动门锁的清洁，在季检时应检查保养，对于必须做润滑保养的门锁，应定期加润滑油。

（4）应保证门锁开关工作可靠，应注意触头的工作状况，防止出现虚接，佩接及粘迹现象。

6、自动门机的保养

（1）应保持调定的调速规律，当门在开关时的速度变化异常时，应立即做检查调整。

（2）对于皮带传动的开门机，应使皮带有合理的张紧力，当发现松驰时应加以张紧，对于链传动的开门机，同样应保证链条合理的张紧力。

（3）自动门机各转动部分，应保持良好的润滑，对于要求人工润滑的部位，应定期加油。

7、缓冲器的保养

（1）对于弹簧缓冲器，应保护其表面不出现锈斑，随着使用年久，应视需要加涂防锈油漆。