中级会计实务第四章投资性房地产.ppt

• 二、投资性房地产的范围
已出租的土地使用权
投资性房地产
已出租的房屋建筑物
持有增值转让的土地 使用权
已出租的土地使用权
1.已出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式 取得并以经营租赁方式出租的土地使用权。 2.不包括企业计划用于出租的土地使用权。 3.不包括企业转租的土地使用权。
已出租的房屋建筑
• 【答案】 ×
第三节 投资性房地产的后续计量
• 投资性房地产的后续计量有成本和公允价值两种模式， 通常应当采用成本模式计量，满足特定条件时也可以 采用公允价值模式计量。但是，同一企业只能采用一 种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时 采用两种计量模式。
• 一、采用成本模式计量的投资性房地产 • ⑴处理原则：比照固定资产、无形资产的处理原则。
90 000 000 90 000 000
• ㈡.自行建造的投资性房地产
• 企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自 行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的 同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造 的房地产确认为投资性房地产。自行建造投资性房地 产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前 发生的必要支出构成。
• 借：投资性房地产——厂房——在建
3 000 000
• 贷：银行存款
3 000 000
• (3) 20x9年11月30日，改扩建工程完工
• 借：投资性房地产——厂房——成本
23 000 000
• 贷：投资性房地产——厂房——在建
23 000 000
• 【例题·判断题】投资性房地产的后续支出一律在实际 发生时予以资本化。（ ）
• 借：投资性房地产——已出租土地使用权
4 500 000
• 贷：无形资产——土地使用权(9 000 000÷2)
4 500 000
• 二、与投资性房地产有关的后续计量
后续计量
资本化：1.符合投资性房地产确认条件 2.通过“投资性房地产——在建”科
目核算
费用化：不符合资本化条件即费用化计入当 期损益。（其他业务成本）
投资性房地产是一个单位的附营业务，而不是一个单位 的投资活动。因此，关于投资性房地产的收入与成本都 应相应地计入“其他业务收入”与“其他业务成本”， 而并非“投资收益”等科目。 ㈡投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作 为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产
投资性房地产的特征
• 投资性房地产，该资产的主要持有目的是用于经营性租 赁。 • 而若该房地产用于企业经营或管理等自用，则属于“固 定资产”或“无形资产”。 • 若该企业是房地产开发企业，持有的土地和建造后的商 品房，应作为企业存货来管理。
• 【例题·多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有 （ ）。
• A.已出租的建筑物 • B.待出租的建筑物 • C.已出租的土地使用权 • D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物 • 【答案】AC
• 【例题·判断题】企业将自行建造的房地产达到预定可 使用状态时开始自用，之后改为对外出租，应当在该房 地产达到预定可使用状态时确认为投资性房地产。（ ）
第三节 投资性房地产的后续计量 （重点）
第四节 投资性房地产的转换和处置 （重点）
具体内容讲解
第一节 投资性房地产的定义、特征及范围
• 一、投资性房地产的定义与特征 • 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼
有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和 出售。
投资性房地产的特征
㈠投资性房地产是一种经营活动。
• 本例中，改扩建支出属于后续支出，假定符合《企业会 计准则第3号——投资性房地产》第六条的规定，应当 计入投资性房地产的成本。
• 甲公司的账务处理如下：
• (1) 20x9年5月31日，投资性房地产转入改扩建工程
• 借：投资性房地产——厂房——在建
40 000 000
•
投资性房地产累计折旧
10 000 000
• 甲公司的账务处理如下：
• (1) 每月计提折旧
• 每月计提的折旧 = (72 000 000÷20)÷12 = 300 000(元)
• 借：其他业务成本——出租写字楼折旧
300 000
• 贷：投资性房地产累计折旧
300 000
• (2) 每月确认租金收入
• 借：银行存款(或其他应收款)
400 000
1.已出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式 取得并以经营租赁方式出租的房屋建筑物。 2.不包括企业计划用于出租的房屋建筑物。 3.不包括企业转租的房屋建筑物。
持有准备增值后转让的土地
持有并准备增值后转让的土地使用权是指企业通过 出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用 权。但是，按照国家有关规定认定的闲置土地，不 属于持有并准备增值的土地使用权。
房地产
投资性房地 产
非投资性房 地产
已出租的房屋建筑物
已出租的土地使用权 持有增值后转让的土地使
用权 自用的房地产
转租的房地产
计划出租的房地产
• 【例题·多选题】下列各项中，不属于投资性房地产 的有（ ）。
• A.房地产企业开发的准备出售的房屋 • B.房地产企业开发的已出租的房屋 • C.企业持有的准备建造房屋的土地使用权 • D.企业以经营租赁方式租入的建筑物 • 【答案】ACD
【要点提示】
• ⑴无论采用何种后续计量的模式，初始确认时都应以 投资性房地产的成本入账。
• ⑵无论是外购方式还是自建方式取得投资性房地产一 定是在购入时或自建完成时马上用于出租，或者是购 入的目的或自建的目的是出租才可以直接作为投资性 房地产计量。反之则应做为固定资产、无形资产或存 货处理。
• (一) 外购投资性房地产的确认和初始计量
• 对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时意 图对外出租或用于资本增值，才能称之为外购的投资 性房地产。外购投资性房地产的成本，包括购买价款、 相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
• 【例题·计算分析题】2×10年6月1日，甲公司计划购入 一栋写字楼用于对外出租。6月10日，甲公司与乙公司
• ⑵应当按月计提折旧或摊销：相应计入“投资性房地 产累计折旧（摊销）”科目，并计入当期损益“其他 业务成本”。
• ⑶出现减值迹象，还应计提价值准备计入“投资性房 地产减值准备”，日后不得转回。
• ⑷收取的租金计入“其他业务收入”。
• 【例4-5】 甲公司将移一栋写字楼出租给乙公司使用，
确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量，假 设这栋办公楼的成本为72 000 000元，按照年限平均法 计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。经营租 赁合同约定，乙公司每月等额支付甲公司租金400 000 元。
第四章 投资性房地产
• 本章内容：
1
近三年考试情况
2
本章内容结构
3
本章知识讲解
近三年考试情况
年份 百度文库型
单选题
多选题
判断题
合计
2009年 1题1分 1题2分
2题3分
2010年 1题1分
1题1分 2题2分
2011年 1题1分
1题1分
本章内容结构
投资性房地产
第一节 投资性房地产的性质、特征、 范围
第二节 投资性房地产的确认和初始 计量
• 【例4-3】 20x9年5月，甲公司与乙公司的一项厂房经营 租赁合同即将到期。该厂房原价为50 000 000元，已计 提折旧10 000 000元。为了提高厂房的租金收入，甲公 司决定在租赁期满后对该厂房进行改扩建，并与丙公司
签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将该厂房出 租给丙公司。20x9年5月31日，与乙公司的租赁合同到 期，该厂房随即进入改扩建工程。20x9年12月31日，该 厂房改扩建工程完工，共发生支出5 000 000元，均已支 付，即日按照租赁合同出租给丙公司。假定甲公司采用 成本计量模式。
签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买日起将其出租 给乙公司，租赁期为10年。8月1日，甲公司实际购入写 字楼，支付价款共计90 000 000元，假定不考虑其他因 素，甲公司采用成本模式进行后续计量。
要求：作出甲公司的会计处理。
• 甲公司的账务处理如下： • 借：投资性房地产——写字楼 • 贷：银行存款
• 【答案】 ×
第二节 投资性房地产的确认和初始计量
• 一、投资性房地产的确认和初始计量 • 投资性房地产只有在符合定义，并同时满足下列条件时，
才能予以确认： • 1. 与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业。 • 2. 该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
取得方式
外购的投资性房地产 自建的投资性房地产
• 1. 投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。
• 2. 企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类 似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性 房地产的公允价值作出合理的估计。
• (二) 采用公允价值模式进行后续计量的会计处理 • ⑴不计提折旧或摊销。
• 贷：投资性房地产——厂房——在建
45 000 000
• 【例4-4】 20x9年5月，甲公司与乙公司的一项厂房经营 租赁合同即将到期。为了提高厂房的租金收入，甲公司
决定在租赁期满后对该厂房进行改扩建，并与丙公司签
订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将该厂房出租 给丙公司。20x9年5月31日，与乙公司的租赁合同到期， 该厂房随即进入改扩建工程。20x9年5月31日，该厂房 账面余额为20 000 000元，其中成本16 000 000元，累计 公允价值变动4 000 000元。20x9年11月30日该厂房改扩 建工程完工，共发生支出3 000 000元，均已支付，即日 按照租赁合同出租给丙公司。假定甲公司采用公允价值 计量模式。
• 甲公司的账务处理如下：
• (1) 20x9年5月31日，投资性房地产转入改扩建工程
• 借：投资性房地产——厂房——在建
20 000 000
• 贷：投资性房地产——厂房——成本
16 000 000
•
——公允价值变动
4 000 000
• (2) 20x9年5月31日至20x9年11月30日，发生改扩建支出
• 【例4-2】 20x9年2月，甲公司从其他单位购入一块土地， 并在这块土地上开始自行建造两栋厂房。20x9年11月，
甲公司预计厂房即将完工，与乙公司签订了经营租赁合
同，将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。租赁合同约 定，该厂房于完工时开始起租。20x9年12月5日，两栋 厂房同时完工。该块土地使用权的成本为9 000 000元； 两栋厂房的实际造价均为12 000 000元，能够单独出售。 假设甲公司采用成本模式进行后续计量。
• 以下房地产不属于投资性房地产
• 1. 自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管 理而持有的房地产，包括自用建筑物(固定资产)和自 用土地使用权(无形资产)。
• 2.作为存货的房地产，通常指房地产开发企业在正常 经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土 地
注意
• 如果某项房地产部分用于赚取租金或资本增值、部分自 用(即用于生产商品、提供劳务或经营管理)，能够单独 计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当 确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于 赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。 该项房地产自用的部分，以及不能够单独计量和出售的、 用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为固定资产 或无形资产。
• 甲公司的账务处理如下：
• 土地使用权中的对应部分同时转换为投资性房地产
• = 9 000 000×(12 000 000÷24 000 000) = 4 500 000(元)
• 借：固定资产——厂房
12 000 000
•
投资性房地产——厂房
12 000 000
• 贷：在建工程——厂房
24 000 000
• 贷：投资性房地产——厂房
50 000 000
• (2) 20x9年5月31日至20x9年12月31日，发生改扩建支出
• 借：投资性房地产——厂房——在建
5 000 000
• 贷：银行存款
5 000 000
• (3) 20x9年12月31日，改扩建工程完工
• 借：投资性房地产——厂房
45 000 000
• 贷：其他业务收入——出租写字楼租金收入 400 000
• 二、 采用公允价值模式计量的投资性房地产
• 只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够 持续可靠取得的情况下，企业才可以采用公允价值模 式对投资性房地产进行后续计量。
• (一) 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产， 应当同时满足以下两个条件：