投资性房地产-PPT课件
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投资性房地产(PPT48页)
（二）入账成本的构成
2.自建方式 企业自行建造或开发的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。 自行建造的投资性房地产，按建造该项资产达到可使用状态前所发生的必要支出，作为入账价值。 在建造过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入投资性房地产成本。
第八章 投资性房地产
第一节 投资性房地产概述 第二节 投资性房地产的确认与初始计量 第三节 投资性房地产的后续计量 第四节 投资性房地产的转换、处置及披露
一、房地产的涵义和特点 （一）房地产的涵义 （二）房地产的特点
第一节 投资性房地产概述
一、房地产的涵义和特点 （一）房地产的涵义
会计处理 采用成本模式进行后续计量的投资性房地产
3.将非投资性房地产转换为投资性房地产 （1）房地产开发企业，将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，其在转换日，会计处理为： 借：投资性房地产【账面价值】 存货跌价准备【已计提存货跌价准备】 贷：开发产品 【账面余额】 （2）将自用的建筑物等转换为投资性房地产的，其在转换日： 借：投资性房地产 累计折旧（累计摊销） 固定资产减值准备（无形资产减值准备） 贷：固定资产（无形资产） 投资性房地产累计折旧（投资性房地产累计摊销） 投资性房地产减值准备
二、公允价值计量模式
（四）公允价值计量模式的核算方法 企业采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以会计期末投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益 。 借/贷:投资性房地产(公允价值变动) 贷/借:公允价值变动损益
一、投资性房地产的确认条件 1.与投资性房地产相关的未来经济利益很可能流入主体； 2.投资性房地产的成本能够可靠地计量。
2.自建方式 企业自行建造或开发的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。 自行建造的投资性房地产，按建造该项资产达到可使用状态前所发生的必要支出，作为入账价值。 在建造过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入投资性房地产成本。
第八章 投资性房地产
第一节 投资性房地产概述 第二节 投资性房地产的确认与初始计量 第三节 投资性房地产的后续计量 第四节 投资性房地产的转换、处置及披露
一、房地产的涵义和特点 （一）房地产的涵义 （二）房地产的特点
第一节 投资性房地产概述
一、房地产的涵义和特点 （一）房地产的涵义
会计处理 采用成本模式进行后续计量的投资性房地产
3.将非投资性房地产转换为投资性房地产 （1）房地产开发企业，将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，其在转换日，会计处理为： 借：投资性房地产【账面价值】 存货跌价准备【已计提存货跌价准备】 贷：开发产品 【账面余额】 （2）将自用的建筑物等转换为投资性房地产的，其在转换日： 借：投资性房地产 累计折旧（累计摊销） 固定资产减值准备（无形资产减值准备） 贷：固定资产（无形资产） 投资性房地产累计折旧（投资性房地产累计摊销） 投资性房地产减值准备
二、公允价值计量模式
（四）公允价值计量模式的核算方法 企业采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以会计期末投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益 。 借/贷:投资性房地产(公允价值变动) 贷/借:公允价值变动损益
一、投资性房地产的确认条件 1.与投资性房地产相关的未来经济利益很可能流入主体； 2.投资性房地产的成本能够可靠地计量。
第四章投资性房地产ppt课件
贷：投资性房地产
p 转入折旧及摊销 借：投资性房地产累计折旧（摊销）
贷：累计折旧/累计摊销
p 转入减值准备
借：投资性房地产减值准备
贷：固定资产减值准备/无形资产减值准备
精选课件ppt
33
【例题】某企业对投资性房地产采用成本模式进行后续计量
。2015年1月1日，该企业将一项投资性房地产转换为自用房
地产（固定资产）。该投资性房地产的账面原价为2000万元
A.出租办公楼应于2016年计提折旧150万元 B.出租办公楼应于租赁期开始日确认其他综合收益175万元 C.出租办公楼应于租赁期开始日按其原价3 000万元确认为投资性房地产 D.出租办公楼2016年取得的75万元租金应冲减投资性房地产的账面价值
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36
【例题】甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。自2016年1
月1日起，甲公司将一栋办公楼租给某单位，租赁期为4年，每年收取租金
650万元。该办公楼账面原价为12000万元，预计使用年限40年，预计净残
值为零；至2016年1月1日已使用10年，已计提累计折旧3000万元。2016年
12月31日，甲公司在对该投资性房地产进行减值测试时，发现该投资性房
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41
3.自用房地产转换为投资性房地产
p 转入账面余额
借：投资性房地产——成本
累计摊销/累计折旧
无形资产减值准备/固定资产减值准备
[公允价值变动损益（公允价值<账面价值时）]
贷：固定资产/无形资产
[其他综合收益——公允价值变动——投资性房地产（公允
价值>账面价值）]
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42
【例题】甲公司2013年至2016年发生以下交易或事项：
p 转入折旧及摊销 借：投资性房地产累计折旧（摊销）
贷：累计折旧/累计摊销
p 转入减值准备
借：投资性房地产减值准备
贷：固定资产减值准备/无形资产减值准备
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33
【例题】某企业对投资性房地产采用成本模式进行后续计量
。2015年1月1日，该企业将一项投资性房地产转换为自用房
地产（固定资产）。该投资性房地产的账面原价为2000万元
A.出租办公楼应于2016年计提折旧150万元 B.出租办公楼应于租赁期开始日确认其他综合收益175万元 C.出租办公楼应于租赁期开始日按其原价3 000万元确认为投资性房地产 D.出租办公楼2016年取得的75万元租金应冲减投资性房地产的账面价值
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36
【例题】甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。自2016年1
月1日起，甲公司将一栋办公楼租给某单位，租赁期为4年，每年收取租金
650万元。该办公楼账面原价为12000万元，预计使用年限40年，预计净残
值为零；至2016年1月1日已使用10年，已计提累计折旧3000万元。2016年
12月31日，甲公司在对该投资性房地产进行减值测试时，发现该投资性房
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41
3.自用房地产转换为投资性房地产
p 转入账面余额
借：投资性房地产——成本
累计摊销/累计折旧
无形资产减值准备/固定资产减值准备
[公允价值变动损益（公允价值<账面价值时）]
贷：固定资产/无形资产
[其他综合收益——公允价值变动——投资性房地产（公允
价值>账面价值）]
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42
【例题】甲公司2013年至2016年发生以下交易或事项：
第11章投资性房地产ppt课件
4
二、投资性房地产的初始计量
一般按照历史成本进行初始计量，计量方式与
固定资产 或无形资产相同。
外购、自行建造投资性房地产，可比照固定资 产的核算方式进行会计处理。
自行建造的按照存货成本计量方法计量，在达 到可使用状态前的一切支出作为入账价值。但建 造过程中的非正常损失要扣除作为当期损益。
债务重组和非货币交易取得的投资性房地产 按照相关会计准则进行初始计量。
9
计提折旧或进行摊销时： 借：其他业务成本
贷：投资性房地产累计折旧（建筑物） 投资性房地产摊销（土地使用权）
存在减值迹象的，应当进行减值测试，发生减值 计提减值准备。
其后，折旧和摊销额应根据减值后的账面价值 和尚可使用年限重新确定。
10
公允价值获取方式 参考类似房地产市场的现行市价。 参考不同地理位置和资产状况的房地产市
5
案例
2009年6月1日企业用存款3000万元购入写字楼一栋 用于出租给甲公司，租期5年，相关税费20万元，预 计使用寿命40年，预计净残值21万元，预计确立费 用为1万元，直线法提取折旧。每年年末收取租金 400万元，租期10年。2009年7月1日开始出租。采用 成本模式计量。
1.购入时：
借：投资性房地产
1080
投资性房地产累计折旧 32.76
贷：投资性房地产--成本
928.8
盈余公积
12.996
利润分配--未分配利润 116.964
8
第二节 投资性房地产计量模式
（一）投资性房地产成本计量模式
在资产负债表日，企业应当首选成本模式对投 资性房地产进行计量。
比照固定资产和无形资产的计量方式进行计量。 按与固定资产和无形资产相同的方式计提折旧或 进行摊销，计入“主营业务成本”或“其他业务成 本”。 租金收入作为“主营业务收入”或“其他业务收 入”。
二、投资性房地产的初始计量
一般按照历史成本进行初始计量，计量方式与
固定资产 或无形资产相同。
外购、自行建造投资性房地产，可比照固定资 产的核算方式进行会计处理。
自行建造的按照存货成本计量方法计量，在达 到可使用状态前的一切支出作为入账价值。但建 造过程中的非正常损失要扣除作为当期损益。
债务重组和非货币交易取得的投资性房地产 按照相关会计准则进行初始计量。
9
计提折旧或进行摊销时： 借：其他业务成本
贷：投资性房地产累计折旧（建筑物） 投资性房地产摊销（土地使用权）
存在减值迹象的，应当进行减值测试，发生减值 计提减值准备。
其后，折旧和摊销额应根据减值后的账面价值 和尚可使用年限重新确定。
10
公允价值获取方式 参考类似房地产市场的现行市价。 参考不同地理位置和资产状况的房地产市
5
案例
2009年6月1日企业用存款3000万元购入写字楼一栋 用于出租给甲公司，租期5年，相关税费20万元，预 计使用寿命40年，预计净残值21万元，预计确立费 用为1万元，直线法提取折旧。每年年末收取租金 400万元，租期10年。2009年7月1日开始出租。采用 成本模式计量。
1.购入时：
借：投资性房地产
1080
投资性房地产累计折旧 32.76
贷：投资性房地产--成本
928.8
盈余公积
12.996
利润分配--未分配利润 116.964
8
第二节 投资性房地产计量模式
（一）投资性房地产成本计量模式
在资产负债表日，企业应当首选成本模式对投 资性房地产进行计量。
比照固定资产和无形资产的计量方式进行计量。 按与固定资产和无形资产相同的方式计提折旧或 进行摊销，计入“主营业务成本”或“其他业务成 本”。 租金收入作为“主营业务收入”或“其他业务收 入”。
投资性房地产培训课件(共34张PPT)
第二节
投资性房地产的确认及计量
2．账户的设置 （1）“投资性房地产——成本”（反映其成本） “投资性房地产——公允价值变动”明细科目（属于“投资性 房地产——成本”科目的备抵附加科目） （2）“公允价值变动损益”科目（损益类） （3）“其他业务收入”——核算收取的租金收入
第二节
投资性房地产的确认及计量
（1）自用房地产：为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。
（2）作为存货的房地产：房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销
而正在开发的商品房和土地。
【总结】下列不属于投资性房地产： 1.企业拥有并自行经营的旅店或饭店；
2.企业自用的办公楼；
3.房地产开发企业开发的商品房； 4.企业持有的准备建造办公楼等建筑物的土地使用权； 5.企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物； 6.房地产企业持有准备增值后出售的商品房。
第二节
投资性房地产的确认及计量
（3）采用成本模式投资性房地产的后续计量（处理同固定资产 或无形资产） ①出租建筑物——应当按照固定资产计提折旧的有关规定，计 入“其他业务成本” ②出租土地使用权——应当按照无形资产摊销的有关规定，计 入“其他业务成本” ③取得的租金收入——作为其他业务收入 ④资产负债表日，若投资性房地产存在减值迹象的，经测试确 定发生减值的，也应当计提投资性房地产减值准备，确认 的减值损失计入当期损益，且在以后会计期间不得转回。
2.投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于企业作为
生产经营场所的房地产和房地产开发企业用于销售的房地产。 3.投资性房地产有两种计量模式：一是成本模式，二是公允 价值模式。
第一节
投资性房地产概述
二、投资性房地产的范围 （一）投资性房地产的范围 租的土地使用权。企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。
9章 投资性房地产ppt课件
5/19/2021
3
• 〔三〕已出租的建筑物
• 是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租 的建筑物。
• 企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人 提供的相关辅助效劳在整个协议中不重大的， 如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维 修等辅助效劳，应当将该建筑物确认为投资性 房地产。
5/19/2021
4
• 以下各项不属于投资性房地产：
1
•
第一节 投资性房地产的特征与范围
• 一、投资性房地产的定义及特征
• 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值， 或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应
当可以单独计量和出售。
• 二、投资性房地产的范围
• 投资性房地产主要包括：
• 已出租的土地使用权
• 持有并准备增值后转让的土地使用权
• 已出租的建筑物。
5/19/2021
2
• 〔一〕已出租的土地使用权
• 是指企业通过出让或转让方式获得并以经 营租赁方式出租的土地使用权。企业方案用于 出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。
• 〔二〕持有并准备增值后转让的土地使用权
• 是指企业获得的、准备增值后转让的土地 使用权。按照国家有关规定认定的闲置土地， 不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。
5/19/2021
11
• 〔三〕非投资性房地产转换为投资性 房地产确实认和初始计量
• 参见2
• 二、与投资性房地产有关的后续支出 • 〔一〕资本化的后续支出 • 与投资性房地产有关的后续支出，满足
投资性房地产确认条件的，应当计入投 资性房地产本钱。
5/19/2021
22
本 钱
会计政策变更
形
式
不得转换
《投资性房地产》PPT课件
2021/2/12
a
36
3.投资性房地产后续计量模式 的变更
为了保证会计信息的可比性，企 业对投资性房地产的计量模式一 经确定，不得随意变更。
2021/2/12
ห้องสมุดไป่ตู้
a
37
成本模式可改为公允价值模式：
采用成本模式转为公允价值模式 时，企业应当作为会计政策变更， 并按计量模式变更时公允价值与 账面价值的差额，调整“利润分 配——未分配利润”科目，同时 还要调整“盈余公积”科目。
2021/2/12
a
47
对投资性房地产计提折旧时，按 实际提取的金额计入“投资性房 地产”科目的贷方；对投资性房 地产摊销时，按实际摊销的金额 计入“投资性房地产”科目的贷 方。
2021/2/12
a
48
对于采用公允价值模式投资性房 地产的，平时不计提折旧，也不 进行摊销，应当以资产负债表日 投资性房地产的公允价值为基础 调整其账面价值，公允价值与账 面价值之间的差额计入当期损益。
a
53
在公允价值计量模式下，由于已 经按其期末的公允价值对投资性 房地产的账面价值进行了调整， 因而公允价值计量模式下的投资 性房地产不存在减值的问题。
2021/2/12
a
54
4）“公允价值变动损益”科目
“公允价值变动损益”会计科 目，主要核算采用公允价值模 式计量的投资性房地产等, 由 于公允价值变动而形成的应计 入当期损益的利得或损失金额。
2021/2/12
a
57
企业将采用公允价值模式计量的 投资性房地产转换为自用房地产 时，该项房地产在转换日的公允 价值低于其账面价值，按其差额 计入该科目的借方；
2021/2/12
财务会计-投资性房地产PPT 图文
编制的会计分录为：
（2）领用工程物资时，编制的会计分录为：
借：在建工程
——商务办公楼
38 000 000
贷：无形资产
38 000 000
借：在建工程 ——商务办公楼
26第 16 页
01 概述
二 自行建造的投资性房地产
（3）发生人工费用时，编制的会计分录为： （4）达到预定可使用状态并出租给A公司，编制的会计分 录为：
——商务办公楼—— 成本
72 000 000
贷：在建工程——商务办公楼
72 000 000
第 17 页
01 概述
第三节 投资性房地产 的后续计量
采用成本模式进行后续计量的投资性房地产 采用公允价值模式计量的投资性房地产 投资性房地产后续计量模式的变更
过渡页 第 18 页
一 采用成本模式进行后续计量的投资性房地产
（1）购入时，编制的会计分录为：
借：投资性房地产——商务楼 99 000 000
贷：银行存款
99 000 000
（2）每月末计提折旧，编制的会计分录为：
每月应提折旧额＝（9 900－300）÷40÷12
＝20（万元）
借：其他业务成本
200 000
贷：投资房地产累计折旧 200 000
第 21 页
一 采用成本模式进行后续计量的投资性房地产
已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式 取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。企业计划用 于出租但尚未出租的土地使用权，也不属于投资性房地产。
2．持有并准 备增值后转让 的土地使用权
持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得 的、准备增值后转让的土地使用权。这类土地使用权很可 能给企业带来增值收益，符合投资性房地产的定义。
投资性房地产PPT课件
（2） 投资性房地产转换为存货 ◆ 采用成本模式下：P 131
企业将投资性房地产转换为存货时，应当按照 该项房地产在转换日的账面价值
借：开发产品 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产（账面余额）
22
◆公允价值模式下： P131 例7-11
企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转 换为存货时，应当以其转换当日的公允价值作为存货 的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期 损益。转换日会计处理：
1.资本化的后续支出：计入投资性房地产的成本，
先转入在建工程，完工后进入“投资性房地产”
（1）成本模式下： P125 例7-3 ① 先转入在建工程：类似“固定资产的改建扩建”
借：投资性房地产——厂房（在建） （账面净值） 投资性房地产累计折旧 （累计折旧） 贷：投资性房地产——厂房 （账面原值）
② 资本化的支出： 借：投资性房地产——厂房（在建） 贷：银行存款等
判断房地产用途改变的条件：一是企业董事 会或类似机构应当就改变房地产用途形成正式的 书面决议；二是房地产因用途改变而发生实际状 态上的改变，如自用改为出租
17
1.投资性房地产转换形式与转换日：
（1）转换形式：P129--130 中间（1）----（5）
——投资性房地产转换为非投资性房地产
——非转换投资性房地产转换为投资性房地产
借：其他业务成本 资本公积—其他资本公积 公允价值变动损益（出售前有贷方余额）
贷：投资性房地产——成本
——公允价值变动
账面余额
31
课后思考题
1.投资性房地产的涵义、范围、特征 2.投资性房地产的核算：成本模式？公允价值模式？
（1） 初始计量 （2）后续计量 3. 投资性房地产的转换：
《投资性房地产》PPT课件
（二）房地产转换的会计处理
1 在成本模式下
应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价 值.（仅仅是科目对换）
（1）成本模式投资性房地产转为自用房地产：
（2）自用房地产或存货转换为采用成本模式计量的投 资性房地产：
固定资产/无形资产/开发产品 投资性房地产—XX
累计折旧/累计摊销
投资性房地产累计折旧（摊销）
第四章 投资性房地产
投资性房地产范围 投资性房地产初始计量 投资性房地产后续计量 投资性房地产转换 投资性房地产处置
自用
房产（房屋建筑） 固定资产
出售
存货
已经出租 （经营租赁）
投资性房地产
地产（土地使用权）无形资产
第一节 投资性房地产的定义、特征、范围
1、 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值或两者 兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计 量和出售。
D．采用成本模式计量的投资性房地产，符合条件时可转换为公允价 值模式计量
第四节 投资性房地产的转换和处置
一、房地产的转换 房地产的转换，是因房地产用途发生改变而对房地产
进行的重新分类。即将投资性房地产转换为其他资产 或者将其他资产转换为投资性房地产. （一）房地产的转换形式及转换日
三、后续支出
满足投资性房地产确认条件的，资本化；否则，费用化。
资本化后续支出通过“投资性房地产——在建”核算
第三节 投资性房地产的后续计量
一、成本模式与公允价值模式 1、采用公允价值模式的前提条件： 2、同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产
进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。 3、企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得
设“成本”和“公允价值变动”明细 1 不对投资性房地产计提折旧或进行摊销； 2 以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调
投资性房地产ppt课件
投资性房地产-在建
20
二、自行建造的投资性房地产
【例题】2013年1月1日甲公司经董事会批准购入一栋烂尾楼，购入后 并准备继续建造，检查后对外出租。2月1日实际支付价款10 000万元（ 不考虑土地使用权），当日办理完毕相关手续取得烂尾楼的所有权。3 月1日，开始委托承包商继续建造。12月31日，建造完成。实际发生建 造成本20 000万元。甲公司2013年相关会计处理表述不正确的是（ ） A 2月1日实际支付价款10 000万元计入“在建工程” B 2月1日实际支付价款10 000万元计入“投资性房地产-在建” C 实际建造成本20 000万元计入“投资性房地产-在建” D 12月31日建造完成确认投资性房地产的成本为30 000万元
（1）自用房地产 （2）作为存货的房地产 （3）企业以经营租赁方式租入再转租给其他单位 或个人的建筑物或土地使用权 （4）按照国家规定认定的闲置土地
（1）部分用于赚取租金或资本增值，部分自用的 房地产 （2）出租且提供辅助服务的建筑物
117
第二节 投资性房地产的初始计量
取得
成本（无论采用哪种后续计量模式） 达到预定可使用状态
（二）该投资性房地产的成本能够可靠计量。
15
四、投资性房地产的后续计量模式
√
同一企业能否同时采用两种后续计量模式？ 同一企业两种后续计量模式能否互换？
116
二、投资性房地产的范围
项目
内容
属于投资性房地产的项目 不属于投资性房地产的项目 需要根据具体情况判断的项目
（1）已出租的土地使用权 （2）持有并准备增值后转让的土地使用权 （3）已出租的建筑物
购买价款、土地开发费、建筑安装成本、借款费用
外购 自行建造
118
20
二、自行建造的投资性房地产
【例题】2013年1月1日甲公司经董事会批准购入一栋烂尾楼，购入后 并准备继续建造，检查后对外出租。2月1日实际支付价款10 000万元（ 不考虑土地使用权），当日办理完毕相关手续取得烂尾楼的所有权。3 月1日，开始委托承包商继续建造。12月31日，建造完成。实际发生建 造成本20 000万元。甲公司2013年相关会计处理表述不正确的是（ ） A 2月1日实际支付价款10 000万元计入“在建工程” B 2月1日实际支付价款10 000万元计入“投资性房地产-在建” C 实际建造成本20 000万元计入“投资性房地产-在建” D 12月31日建造完成确认投资性房地产的成本为30 000万元
（1）自用房地产 （2）作为存货的房地产 （3）企业以经营租赁方式租入再转租给其他单位 或个人的建筑物或土地使用权 （4）按照国家规定认定的闲置土地
（1）部分用于赚取租金或资本增值，部分自用的 房地产 （2）出租且提供辅助服务的建筑物
117
第二节 投资性房地产的初始计量
取得
成本（无论采用哪种后续计量模式） 达到预定可使用状态
（二）该投资性房地产的成本能够可靠计量。
15
四、投资性房地产的后续计量模式
√
同一企业能否同时采用两种后续计量模式？ 同一企业两种后续计量模式能否互换？
116
二、投资性房地产的范围
项目
内容
属于投资性房地产的项目 不属于投资性房地产的项目 需要根据具体情况判断的项目
（1）已出租的土地使用权 （2）持有并准备增值后转让的土地使用权 （3）已出租的建筑物
购买价款、土地开发费、建筑安装成本、借款费用
外购 自行建造
118
投资性房地产培训课件PPT
提出针对性的优化建议，如加强市场调研 、完善内部控制、优化资本结构等，以降 低财务风险并提升投资回报。
05
CATALOGUE
投资性房地产税务筹划与合规管理
税务法规政策解读
房地产税法概述
01
包括房地产税法的立法背景、目的、适读房地产税收政策，包括土地增值税、房产税、城镇土
投资性房地产培 训课件PPT
contents
目录
• 投资性房地产概述 • 投资性房地产评估方法 • 投资性房地产经营策略 • 投资性房地产财务分析 • 投资性房地产税务筹划与合规管理 • 投资性房地产案例分析与实战演练
01
CATALOGUE
投资性房地产概述
定义与分类
定义
投资性房地产是指为赚取租金或 资本增值，或两者兼有而持有的 房地产。
标准化管理
建立统一的装修、服务和管理标准，提升运营效 率
成功案例分享与启示
客户关系管理
注重客户体验，提供个性化服务，增 强客户黏性
资本运作
通过资产证券化等方式筹集资金，实 现快速扩张
失败案例剖析与教训总结
案例一
某商业地产项目投资失败原因分 析
市场调研不足
对目标市场和客户需求了解不足 ，导致项目定位不准确
03
CATALOGUE
投资性房地产经营策略
租赁经营策略
确定租赁对象和租赁期限
根据房地产的性质和市场需求，明确 租赁对象（如商业、办公、工业等） 和租赁期限（如长期、短期等）。
租金定价策略
租赁合同管理
制定完善的租赁合同，明确双方权利 和义务，确保租赁关系的稳定和持续 。
通过市场调研和分析，制定合理的租 金价格，以实现收益最大化。
投资性房地产培训课件(ppt 147页)
2011年12月31日，该写字楼的公允价 值为8400万元。
49
公允价值升高如何 处理？
50
甲公司的账务处理如下：
（1）12月1日，甲公司出租写字楼
借：投资性房地产 8000
贷：固定资产
8000
51
（2） 12月31日，按照公允价值调整 期账面价值，公允价值与原账面价值
能够单独出售。 假设甲公司采用成本模式进行后续计量。
28
分析
两栋厂房：
一个出租
一个自用
分别何资产？
土地使用权如何核算？
29
借：固定资产——厂房
1200
投资性房地产——厂房 1200
贷：在建工程——厂房 2400
30
土地使用权中的对应部分同时转换为 投资性房地产
= 900×（1200÷2400） = 450
管理而持有的房地产，包括自用建 筑物（固定资产）和自用土地使用 权（无形资产）。
7
如：房地产开发企业准备出售 的楼盘 2. 作为存货的房地产 通常指房地产开发企业在正常 经营过程中销售的或为销售而 正在开发的商品房和土地。
8
【例题】下列项目中，属于投资性房地 产的有（ ）。
A.已出租的建筑物 B.已出租的土地使用权 C.持有并准备增值后转让的土地使用权 D.已出租的机器设备 E.持有并准备增值后转让的建筑物 【答案】ABC
经营租赁合同约定，乙公司每月等额支付 甲公司租金40万元。
40
经营租赁后是否需 要折旧？
41
甲公司的账务处理如下：
（1） 每月计提折旧
每月计提的折旧
=（7200÷20）÷12 = 30
49
公允价值升高如何 处理？
50
甲公司的账务处理如下：
（1）12月1日，甲公司出租写字楼
借：投资性房地产 8000
贷：固定资产
8000
51
（2） 12月31日，按照公允价值调整 期账面价值，公允价值与原账面价值
能够单独出售。 假设甲公司采用成本模式进行后续计量。
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分析
两栋厂房：
一个出租
一个自用
分别何资产？
土地使用权如何核算？
29
借：固定资产——厂房
1200
投资性房地产——厂房 1200
贷：在建工程——厂房 2400
30
土地使用权中的对应部分同时转换为 投资性房地产
= 900×（1200÷2400） = 450
管理而持有的房地产，包括自用建 筑物（固定资产）和自用土地使用 权（无形资产）。
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如：房地产开发企业准备出售 的楼盘 2. 作为存货的房地产 通常指房地产开发企业在正常 经营过程中销售的或为销售而 正在开发的商品房和土地。
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【例题】下列项目中，属于投资性房地 产的有（ ）。
A.已出租的建筑物 B.已出租的土地使用权 C.持有并准备增值后转让的土地使用权 D.已出租的机器设备 E.持有并准备增值后转让的建筑物 【答案】ABC
经营租赁合同约定，乙公司每月等额支付 甲公司租金40万元。
40
经营租赁后是否需 要折旧？
41
甲公司的账务处理如下：
（1） 每月计提折旧
每月计提的折旧
=（7200÷20）÷12 = 30
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采用成本模式举例：
一、投资性房地产的范围 二、投资性房地产的初始确认和计量 三、投资性房地产的后续确认和计量 四、房地产的转换
五、投资性房地产的处置
一、投资性房地产的范围
定义 及特征
投资性房地产，是指为赚取 租金或资本增值，或者两者兼 有而持有的房地产。
目的是为赚取租金或资本增 值，或两者兼有； 能够单独计量和出售（或转 让）。
范围
一、投资性房地产的范围
下列房地产，是否属于投资性房地产， 要根据具体情况判断:
3.关联企业之间租赁房地产，出租方应将出 租的房地产确定为投资性房地产。但在编制 合并报表时，应将其作为企业集团的自用房 地产。如，母公司以经营租赁出租给子公司 的房地产，应当作为母公司的投资性房地产， 但在编制合并报表时，作为企业集团的自用 房地产。 4.企业拥有并自行经营的旅馆饭店，不属于 投资性房地产。将其拥有的旅馆饭店部分或 全部出租，且出租的部分能够单独计量和出 售的，出租的部分可确认为投资性房地产。
6 长期股权投资
二、投资性房地产的初始确认和计量
初始计量 投资性房地产应当按照成本进行初始计量。
1.外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相 关税费和可直接归属于该资产的其他支出。 2.自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资 产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构 成。包括土地开发费、建筑成本、安装成本、 应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和 分摊的间接费用等。 3.以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照 相关会计准则的规定确定。
借：在建工程
3600
3000 600
贷：工程物资 应付职工薪酬 3600
借：投资性房地产
贷：在建工程
3600
（3）其他方式取得
例3 丙公司是一家工业企业，07.7.1接 受丁公司投入的土地使用权，该土地在 丁公司的账面价值4000万元，双方协商 按照评估价值作为投资的价值入账。经 评估确认的公允价值5000万元。丙公司 取得土地后，拟于适当的时机转让。
下列房地产，是否属于投资性房地产， 要根据具体情况判断:
1.一项房地产，部分用于赚取租金或资本增 值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管 理，用于赚取租金或资本增值的部分，如果 能够单独计量和出售的，可以确认为投资性 房地产，否则不可。 2.企业将建筑物出租并按出租协议向承租人 提供保安和维修等其他服务，所提供的其他 服务在整个协议中不重大的，可以将该建筑 物确认为投资性房地产；所提供的其他服务 在整个协议中如为重大的，该建筑物应视为 企业的经营场所，应当确认为自用房地产。
一、投资性房地产的范围
下列项目属于投资性房地产:
已出租的建筑物。租赁协议规定的租赁期 开始日起属于已出租。 已出租的土地使用权。已出租的投资性房 地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出 租的，仍作为投资性房地产 持有并准备增值后转让的土地使用权。
范围
下列项目不属于投资性房地产:
自用房地产。比如出租给本企业职工居住 的宿舍。 作为存货的房地产 闲置土地不属于。
投资性房地产增加的举例： 科目设置：“投资性房地产” （1）外购方式取得 例1 甲公司是一家商贸企业，为了拓展 经营规模，08.3.1以银行存款购得位于 繁华商业区的一层商务楼，并当即进行 出租。支付买价600万元，相关税费30 万元。 借：投资性房地产 630 贷：银行存款 630
（2）自行建造方式取得
租赁期开始日
租赁开始日：是指租赁协议日与租赁各方
就主要条款作出承诺日中的较早者。在租 赁开始日，承租人和出租人应当将租赁认 定为融资租赁或经营租赁。 租赁期开始日：是指承租人有权行使其使 用租赁资产权利的日期，表明租赁行为的 开始。这一天租赁双方要进行初始确认和 计量。 ——租赁准则
一、投资性房地产的范围
会计准则专题
李桂荣 教授、博士
E-mail:lgr6699163
cpa16163
666666
教学内容
拾遗补缺： 投资性房地产； 资产减值；
或有事项；
债务重组； 非货币性资产交换； 股份支付； 租赁。
第一章 投资性房地产
投资性房地产 (Investment Property)
借：投资性房地产 5000 5000
贷：实收资本
中 级会计学
Intermediate Accounting
6 长期股权投资
三、投资性房地产的后续确认和计量
后续确认和计量 （一）通常应当采用成本模式进行计量
成本模式下，应对投资性房地产计提折旧 或摊销。计提折旧或摊销适用《固定资产》、 《无形资产》准则。增设“投资性房地产累 计折旧（或摊销）”科目。 如存在减值迹象，应按《企业会计准则第８ 号——资产减值》进行减值测试，并计提相 应减值准备。
例2 乙企业为了降低经营风险，于06.1.1开始 在自己拥有的一块地皮上自行建造商务办公楼， 拟用于出租。工期1年，07.1.1完工，于07.2 达到预定使用状态，并立即用于出租。工程建 造期间发生人工费600万元，投入工程物资 3000万元，假定无相关税费。工程开工时，所 占地皮的账面价值4000万元，在无形资产中核 算。
范围
2019年CPA考题
下列各项关于土地使用权会计处理的表述中，正确的有( )。 A．为建造固定资产购入的土地使用权确认为无形资产 B．房地产开发企业为开发商品房购入的土地使用权确认 为存货 C．用于出租的土地使用权及其地上建筑物一并确认为投 资性房地产 D．用于建造厂房的土地使用权摊销金额在厂房建造期间 计入在建工程成本 E．土地使用权在地上建筑物达到预定可使用状态时与地 上建筑物一并确认为固定资产 答案：ABC
中 级会计学
Intermediate Accounting
6 长期股权投资
二、投资性房地产的初始确认和计量
初始确认 投资性房地产同时满足下列条件 的，才能予以确认：
1.与该投资性房地产有关的经济利 益很可能流入企业； 2.该投资性房地产的成本能够可靠 地计量。
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