房产税的税收筹划详解讲诉

先投资后转让节税多
• 当纳税人向企业转让房地产时，“先 投资，后转让股权”即先将房地产投 资给企业取得相应股权，再将股权转 让给企业原股东，如此可避免营业税、 土地增值税等税费。但若符合一定条 件，也可采取“先投资，后转让”方 案。
案例
• 王某是某公司主要投资人。 去年10月，因公司急需 资金周转，他决定将其个人名下一处门面房转让给 李某。该房原为某国有百货公司所有，2003年百货 公司破产清算，王某以100万元买入。近几年，该门 面房价值蹿升，去年10月市场价已超过300万元。假 设王某以310万元转让给李某，主管地税机关确认， 该门面房土地增值税扣除项目金额为120万元，则王 某应负担的税费如下：
• 应缴营业税：（3100000－1000000）×5%=105000（元） • 应缴城市维护建设税、教育费附加：105000×（7%＋3%） =10500（元） • 应缴印花税：3100000×0.5‰=1550（元） • 应缴纳土地增值税： • ①扣除项目金额：1200000＋105000+10500+1550=1200000＋ 117050=1317050（元）； • ②增值率：（3100000－1317050）÷1317050×100%=135%； • ③土地增值税：（3100000－1317050）×50%－ 1317050×15%=693917.5（元） • 应缴个人所得税：（3100000－1000000－117050－693917.5） ×20%=257806.5（元）合计税费为： 117050+693917.5+257806.5=1068774（元
特别提示
• 当人们采用租赁的方式租入经营用房的时候， 同样也存在一个计税依据确定的问题，目前 人们在签订房屋租赁合同时，往往采用“一 篮子”协议办法。即将水费、电费和房屋租 赁放在一起以一个价格签协议。而水费、电 费是应该缴纳增值税的，其中存在进项税额 抵扣问题，而房屋租赁只应该缴纳5%的营业 税和12%的房产税。由此可见，将有关的费 用作适当的分离，明确不同的税种，划清不 同的计税依据，可以降低企业的综合税收负 担率，从而提高企业的生产经营效益。.
• 2、如果与丙公司签订财产租赁合同（假设 不考虑其它税收问题），缴纳的房产税 =160×12%=19.2（万元）。如果甲公司与丙 公司签订的是仓储保管合同，在此方案下， 房产税从价计征时的减除比例为10%，应缴 纳的房产税=2000×（1-10%）×1.2%=21.6 （万元）。两者相比较，采用仓储方式将增 加房产税税负2.4（21.6-19.2）万元。所以应 与丙公司签订租赁合同。
• （2）土地增值税：《国家税务总局关 于土地增值税一些具体问题规定的通 知》规定：“对于以房地产进行投资、 联营的，投资、联营的一方以土地 （房地产）作价入股进行投资或作为 联营条件，将房地产转让到所投资、 联营的企业中时，暂免征收土地增值 税。”因此，王某将门面房投资于企 业可免土地增值税。
• （3）个人所得税：《国家税务总局关于非 货币性资产评估增值暂不征收个人所得税的 批复》规定：“对个人将非货币性资产进行 评估后投资于企业，其评估增值取得的所得， 在投资取得企业股权时，暂不征收个人所得 税。在投资收回、转让或清算股权时如有所 得，再按规定征收个人所得税，其财产原值 为资产评估前的价值。”可见，王某将门面 投资于企业可暂不缴纳个人所得税。
案例分析
• 南京宏远投资公司2003年底斥资在一个闹市 区建成一栋商业楼，经营面积达10000平方 米。2004年1月，投资公司与一家大型商业 集团就商业楼的出租问题达成一项协议，投 资公司将该商场租赁给这家商业集团做综合 商场，宏远投资公司的下属子公司（物业管 理公司）负责该商业楼的水电供应和各项管 理工作，商业集团每月支付给宏远投资公司 租金150万元 （其中包括代收水电费用每月 30万元，物业管理和其他综合费用合计每月 40万元），合同约定租赁期限为10年。
• 税法规定，房产税的征税对象是房屋。企业自用房 产依照房产原值一次减除10%～30%后的余值按， 1．2%的税率计算缴纳房产税。房产原值是指纳税 人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中 记载的房屋原价。 • 因此，对于自用房产应纳房产税的筹划应当紧密围 绕房产原值的会计核算进行，只要在会计核算中尽 量把未纳入房产税征税范围的围墙、烟囱、水塔、 变电塔、室外游泳池、地窖、池、窑、罐等建筑单 独记账，就可把那些本不用缴纳的房产税节省下来。
具体案例：
• 华美公司在某内陆省份中等城市兴建工业园，工业园 区计划除建造厂房、办公用房外，还包括厂区围墙、 烟囱、水塔、变电塔、停车场、游泳池等建筑物，预 计工程造价40 000万元人民币，其中厂房、办公用房 工程造价为25 000万元，其他建筑设施造价为15 000 万元。
• 如果将这40 000万元都作为房产原值的话，华美公 司从工业园建成后的次月起就应缴纳房产税，每年 需缴纳房产税（该省扣除比例为30%）=40 000× （1-30%）×1.2% =336（万元）。 • 如果公司经过筹划，把除厂房、办公用房外的建筑 设施，如停车场、游泳池等设施都建成露天的，并 且把这些独立建筑物的造价同厂房、办公用房的造 价分开，单独核算，则这部分建筑物的造价不计入 房产原值，不用缴纳房产税。这样，华美公司每年 可以少缴纳126[15 000×（1-30%）×1.2%]万元的 房产税。
一、利用房产税的征税范围进行 筹划
• 政策依据：按照《中华人民共和国房产税暂行条例》 的规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征 收。这意味着，在这范围之外的房产不用征收房产 税。《财政部、国家税务总局关于房产税和车船使 用税几个业务问题的解释与规定》对征税的房产范 围进行了明确：“房产”是以房屋形态表现的财产。 房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱）， 能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、 娱乐、居住或储藏物资的场所；独立于房屋之外的 建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、 酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖 房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。
分析
• 1、如果甲公司两处房产所在省份规定的减除比例均 为20%，则采用仓储方式应缴纳的房产税=2000× （1-20%）×1.2% =19.2（万元），采用租赁方式应 缴纳的房产税=160×12%=19.2（万元），此时便不 存在房产税节税问题； • 2、如果企业所拥有房产所在省份规定的减除比例低 于20%，则仓储方式应缴纳的房产税高于对外租赁， 宜实行租赁形式； • 3、如果企业所拥有房产所在省份规定的减除比例高 于20%，则仓储方式应缴纳的房产税低于对外租赁 应缴纳的房产税，宜采用仓储方式。
筹划方案
• 王某可先将该门面房作价310万元投资 于自己的公司，后由公司以310万元转 让给李某。按此方案实施，在其他条 件不变情况下，王某和公司应负税费 如下（假设契税税率为3%）：
• 投资环节： • （1）营业税：《财政部国家税务 总局关于股权转让有关营业税问题的 通知》规定：“以无形资产、不动产 投资入股，参与接受投资方利润分配， 共同承担投资风险的行为，不征收营 业税。”因此，王某将门面房投资于 企业不需缴纳营业税。
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（4）公司应缴契税：3100000×3%=93000（元） 转让环节： （1）公司应缴营业税：3100000×5%=155000（元） （2）公司应缴城市维护建设税、教育费附加： 155000×（7%＋3%）=15500（元） • （3）公司应缴土地增值税：因接受投资环节发生的 增值“免征”土地增值税，所以公司在转让门面房 时，应只就转让环节的增值缴纳土地增值税。本例 中，公司转让门面房未发生增值，因此应缴土地增 值税为0。
房产税的税收筹划
• 根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的 规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿 区征收，有从价计征与从租计征两种方式。 从价计征按房产原值一次减除10%至30%后的 余值为计税依据，税率1.2%（没有房产原值 作为依据的，由房产所在地税务机关参考同 类房产核定）；从租计征以房产租金收入为 计税依据，税率12%.这些政策为房产税的纳 税筹划提供了空间。
通过租赁和仓储计税方法差异筹 划
• 房产税有从价计征与从租计征两种方式，这两种方 式适用不同的计税依据和税率。 • 对于房产拥有者，是租赁还是仓储，具体可通过下 列公式确定：假设某企业的房产原值为Y，收取年租 金Z，所在地规定“从价计征”房产税时的减除比例 为A（A代表10%～30%中任何数字），那么从价计征 应缴房产税Y×（1-A）×1.2%，从租计征则应缴房 产税Z×12%.当Z×12%＞Y×（1-A）×1.2%，亦即 Y÷Z＜10÷（1-A）时，选择从价计征合算；反之， 选择从租计征合算；如果Y÷Z=10÷（1-A）时，则 租赁或仓储在房产税筹划上没有多大意义，纳税人 仅就其它相关因素考虑即可。
注意事项
• 租赁与仓储是两个完全不同的概念，到底签订何种 合同，最终取决于合同双方出于各自利益考虑的结 果。 • 对于甲公司来说，租赁只要提供空库房就可以了， 存放商品的安全问题由乙企业自行负责；而仓储则 需对存放商品的安全性负责，为此甲公司必须配有 专门的仓储管理人员，添置有关的设备设施，从而 会相应增加人员工资和经费开支。如果存放物品发 生失窃、霉烂，甲企业还存在赔偿对方损失的风险。 假如扣除这些开支后，甲公司仍可取得较可观的收 益，则采用仓储方式无疑是一个节税良策。
筹划分析
• 如果将代收水电费用、物业管理和其 他综合费用在合同中分离出来单独签 订合同，平时将有关项目分开进行会 计核算，情况就将发生变化。水费、 电费是应该缴纳增值税的，其中存在 进项税额抵扣问题，而房屋租赁只应 该缴纳5%的营业税和12%的房产税。
• 代收代付的水电费用，如果没有发生增值，就不用 缴税； 物业管理费用作为物业管理公司的经营收入， 应承担的营业税为： 40×12×10×5%＝240（万元） 应缴纳城建税及教育费附加合计为： 240×（7%＋3%）＝24（万元） 应缴纳房产税为： （150－30－40）×12×10×12%＝1152（万元） 以上各种税费合计为： 240＋24＋1152＝1416（万元） 在这样的条件下，可以减少税收负担1734万元 （即3150万元－1416万元）。
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• 合计应负担税费为： 93000+155000+15500=263500（元） • 可见，筹划后比筹划前少负担税 费805274元（1068774－263500）。
• 根据这个协议，宏远投资公司就该项租赁业 务应缴纳营业税合计为： 150×12×10×5%＝900（万元） 应缴纳城建税及教育费附加合计为： 900×（7%＋3%）＝90（万元） 应缴纳房产税为： 150×12×10×12%＝2160（万元） 以上三项合计为： 900＋90＋2160＝3150（万元）
具体案例：
• 甲公司为一内资企业，分别在A省和B省拥有 一处闲置库房，原值均为2 000万元，净值 同是1 600万元。现有乙公司拟承租甲公司 在A省闲置库房，丙公司拟承租甲公司在B省 闲置库房，初步商定年租金均为160万元。 其中A省规定从价计征房产税的减除比例为 30%，B省规定的减除比例为 10%.经测算， 甲公司决定与乙公司签订仓储合同，而与丙 公司签订财产租赁合同。
• 1、如果与乙公司签订财产租赁合同（假设不考虑其 它税收问题），缴纳的房产税=160×12%=1 9.2（万 元）。如果甲公司与乙公司协商，将房屋的租赁行 为改为仓储业务，即由甲公司代为保管乙公司原准 备承租房屋后拟存放的物品，从而将原来的租金收 入转化为仓储收入。在此方案下，房产税可以从价 计征，应缴纳的房产税=2000×（1-30%） ×1．2%=16．8（万元）。通过比较不难发现，仓储 形式比租赁形式减轻房产税税负2.4（19.2-1 6.8） 万元。所以应与乙公司签订仓储合同。