预告登记制度具体适用及效力探析

屋的合同不加限制， 一方面会形成现实登记权利
人利 用 预 告登记 逃 避债 务 的情 况 ， 另一 方 面也 有
１现 实 登记权 利人 的权 利义 务 Ｉ 正 如前 述 预 告 登 记 的 宗 旨就 是 限 制现 实 登
可能会使预告登记权利人利用其优势地位 （ 如商 业 合 作 中 处 于垄 断地 位 的 材 料 或产 品供 应 商 或
确定 ， 既容易损害权利人 的利益， 又不能实现物
的充分 利用 。 ４ 房屋 抵押权 预 告登记 ． 根 据 《 屋 登 记 办 法》 《 屋 登 记 办 法 释 房 和 房 义》（ 称 《 义 》 ， 屋 抵 押 权 预 告登 记 包 括对 下 释 ）房 于附 条件 和 附期 限 的抵 押 合 同的预 告 登记 、 已经 办理 了预 告 登 记 的预 告登 记 权 利人 与 抵 押 权 人 办理抵 押权 的 预告 登记 。 我 们 认 为对 于 附条 件 和 附 期 限 的抵 押 合 同 的预 告 登记 对 保 护 抵押 权 预 告 登 记权 利 人 的权 益具 有 设立 预 告登记 制度 目的 的作用 ， 是基 于 但 对 附条件 和 附期 限房 屋 转让 合 同的分 析 ， 所 附 对 条件 与 期限也 应 当具体 问题 具体 分析 。 而对 于 已
采购 商 ） 或乘现 实 登记 权 利人 之 危 （ 、 如处 于经 济
记权利人的权利 ， 保障预告登记人的权利。 屋
登 记 办法》 根据“ 未经 预告 登记 的权 利人 同意 ， 处 分 该 不动 产 的 ， 发 生物权 效 力 ” 不 的规 定 ， 出了 作
预告 登记 后 ， 经预 告登 记 的权利 人 书面 同意 ， 未 困境或不可抗力之风险） ，迫使现实登记权利人 “ 与 其签 订 处分 房屋 的 合 同并进 行 预告 登记 ， 成 处分 该房 屋 申请 登记 的 ， 造 房屋 登记 机构 应 当不予 办理 ” 的规 定 ， 《 义》 出了“ 告 登记 后 ， 且 释 作 预 登 其权 利遭 受 损害 。 同时 ， 由于关 于房 屋转 让 的合 同可 以是 附条
登记效力信任 的债权人在债务人不按约定履行
债 务 时无 法就 抵押 物 优先 受偿 ， 必然 会 使 本就 这 存 在 的物 权理 论争 议 夸大 。 由此 ， 者认 为 预购 笔 商 品房 抵 押 预 告 登记 应 仅 限于 用 其 作 为 向银 行 支 付购 房款 的抵 押行 为 。 ３ 房屋 所有 权转 移预 告 登记 ． 在 分 期 付款 约 定 房 款 付 清 后 方 办 理 房 屋所 有 权 转 移 的房 屋 买 卖协 议 或购 房 人 已经 按 照 协 议 约定 履 行 合 同义 务 而 由于 出卖 人 的原 因而 不 能办 理及 时办理 房 屋所 有权 转 移手 续 的情 况下 ， 预 告 登记 在 保 护 购 房 人 合 法权 益 方 面 具 有 其 他
的权利人行使处分权， 保障预告登记权利人的权
益， 赋予 其预 告登 记 的请求 权 以物权 效 力 。预 告 登 记具 有 以下 效力 ： 是保 全 效 力 ， 一 即保 全 未 来 发 生不动 产物 权 变动 的请 求权 ， 包括 取 得 、 移 、 转 变更 不 动产物 权 的请 求权 ， 其发 生所 约定 或 指 使 定 的法 律效 果 ， 具有 排斥后 来 的其 他物 权变 动 的 效 力 。 是保 存顺位 的效 力 ， 二 即通过 预告 登记 ， 被
制 度 改 革实起 到 了巨大 的推 动 作用 ， 将其 扩 展 但 为“ 购 人 有权 以预 购 商 品房 设 定抵 押 权 ， 以 预 据 的 一般 构 成 要 件 ， 即使 根 据 《 同法》 ６ 合 第 ４条 的 规 定按 照订 立合 同时履 行价 格可 以确 定 ， 是这 但 显然 有 违公 平 原则 （ 果没有 其 他约 定条 件按 履 如 行 时 的市场 价格 较 为合 理） 另一 方面 ， 果 予 以 ； 如 登 记 ， 么 预 告登记 转 为“ 登记 ” 那 本 的期 限则 不能
件 和 附期 限 的 ， 所 附条件 和 期 限又 可 以是 五花 而
记 名 义人 处分 不 动产 时 ， 其与 第三 人订 立 的合 同 的债 权效 力不 受 影 响 ， 是绝 对不 能发 生物 权 变 但 动 的法律 效果 ” 处分 该房 屋 申请 登记 的 ’ 的 。 指
Ａ ｆ的 ， 单 地作 一 列举 ： 附延 缓条 件 （ 子 出 － 简 ］ 如 孩
位 不是 依现 实登 记 的 日期确 定 ， 是 以预 告登 记 而 的 日期 为准 加 以确 定 。三 是 破产 保护 的效 力 ， 可 以在 不 动产 物 权 人 陷 于破 产 时对 抗其 他 债 权 人 而 保全 请求 权 。即在 相对 人 破产 ， 请求权 的履 但 行 期 限 尚未届满 或 者履 行条 件并 未成 就 时 ， 利 权 人 可 以将 作 为请 求 权 标 的 的不 动 产 不 列入 破 产 财 产 ， 请求 权发 生指 定的效 果 。 使 对 于 预 告 登记 的保 全 效 力 ， 物权 法》 《 《 及 房 屋 登记 办法》 的规 定足 以保 障其 充分 实现 。但 笔 排斥的， 因为根 据“ 告登记 后 ， 预 未经 预 告登记 的
登记 大多 为预购 商 品房 的登 记及 所谓 “ 揭 ” 按 的 物权， 签订 买卖 房屋 或 者其他 不 动产物 权 协议 的 当事 人 约 定进 行 预 告 登 记 的 当事 人 均可 申请 预 告登记 。《 屋登 记办 法》 房 将预 告 登记扩 展为包 括 预购 商 品房 预 告登 记 、 预购 商 品房 抵押 预 告 登 记、 房屋 所 有 权 转 移预 告 登 记 、 屋 抵 押权 预 告 房 登记 ， 这确 实 为预 告登记 制度 设 置功 能 的最 大发 挥提供 了有力 保证 ， 是我们 认 为签 订房 屋 买卖 但
房地产行政管理
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预告登记制度具体适用及效力探析
韩涌 连云港市房屋产权管理 中心
一
、
预 告登 记的概 念 、 用及 效 力 作
视现实登记权利人保护的倾向。 二、 预告登记的适用范围及现实思考 在 《 权法》 布实 施之 前 ， 地 尝试 的预 告 物 颁 各
再者， 由于 预 告登 记 存 在 失效 的情 形 ， 预 在 告登 记权 利人 违反 合 同约定 ， 履行 合 同或迟 延 不
押 权或 地役 权） 的房 屋现 实登 记权 利
人 签订 处分 房屋 合 同 的权 利 ， 明知 而 担 而仍 然与 之签 订合 同的相对 人 ， 有
登记， 只不 过该 预告 登记 的权 利顺 位 存 在 的权 利顺 位之 后 。 ２预 告登 记权 利人 的权利 义务 ．
国留学、 孩子 出国留学不回国） 的房屋转让合 同， 附到来确定、 时期不确定的期限 （ 如去世前） 的房 屋转让合同等。 如果上述所列合同只对于条件成
就 、 限到 来 的合 同效 力 作 出约 定 ， 期 而对 于成 交
就是 申请处分登记，包括转移房屋所有权的登 记、 设定房屋抵押权的登记以及注销房屋所有权 的登记等 ” 的解释 。笔者认为上述解释从理论上
协议的情形复杂多样， 如果不分青红皂白一概赋
予其 可 以具有 预告 登记 的效 力 ， 必然 导致 这一 制 度遭人 诟病 。 面就 屋 登记 办’） 定 的四种 下 法） 规
预告 登记 分别进 行 阐述 。 １ 不动产权利的顺
中
层
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４ １１２ 半 刊综 版 ０２１ 上 月 ・ ｏ． １ 合
房地产行政管理
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可 ，但仅 限于用银行贷款支付购房款的抵押行 价 款 等未 进 行约 定 ， 这样 的合 同申请预 告 登记 就 不应受理。一方面， 由于这样的合 同不符合合 同 为。严格意义上其应为“ 权利质押”因为商品房 ， 预购人拥有的只是请求权而非物权， 抵押权是基 于物权 的担 保物 权 。 按 揭贷 款 ” “ 制度对 我 国住 房
预 告 登 记是 保 护 商 品房 预 购 人 权利 的最 佳 措施 。 我 国 目前 尚非完 善健全 的房地 产 市场环 在 境下 ，房地 产开 发商 处于优 势 地位 ，一房 多卖 ” “ 等 损 害买 房 人 利益 的情 况 时有 发 生 ， 因此 ， 加 应 大 对购 房 人 进 行 预 告登 记 效 力 的宣 传 以提 高预 购 人 的 自我保 护意 识 。 一些房 地产 市场 秩序较 在 为 混 乱 、 房现 象 严 重 、 价 居 高 不下 的城 市 完 炒 房
对债权合 同的效力与物权变动的区别做出了确
中
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２１ 上 月 ・合 １１ ０． 半 刊综 版４ １２ １ ＇
房地产行政管理
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切解 释 ， 即在 预 告 登记 后 ， 实登 记 权 利 人 与他 现 人签 订 包 括 处分 物 权 的债 权合 同 的权 利 不受 限 制 ， 不 过其 在合 同相 对人 不 能依照 债权 合 同实 只 现 物权 变 动 的 目的时 ，须承 担相 应 的违 约责 任 ； 另一 方 面 ， 预 告 登记 人 同意 的情 形 下 ， 在 征得 预 告登 记 权 利 人 的 同意 并 办 理 了不 动 产 登记 则 完 全 可 以实现 物权 变动 的法律 效果 。
担保一切 因借贷 、买卖等 民事活动而发生 的债 权”那必然会增加房地产纠纷。 ， 这是 由于房地产 的投 资 价 值 大 、 设 周 期 长 ， 建 房地 产 开发 资 金 缺
乏、 开发 建 造过 程 中 的不确 定 因素 都极 易造 成 房 屋 不能 建成 完 成房 屋所 有权 初 始 登记 ， 告登 记 预 权利 人 无法 取 得预 购房 屋 的所 有权 ， 于 对预 告 基
根据 《 物权法》 ２ 条， 第 ０ 预告登记即为保全 项以将来发生不动产物权变动 为 目的请求权 的不 动 产登记 。 《 房屋 登记 办法》 ６ 第 ７条对 当事
一
人可 以申请预告登记的情形作 了规定， 明确现房 抵 押登 记 。《 物权 法》 括地规 定 为保障将 来 实现 概
和期 房 的买卖 与抵押 都可 以进行 预 告登记 。 预 告 登记 的作 用 可 以归纳 为 限制现 实 登记
者认为对其保存顺位的效力是现行法律规定所 全 可 以 推 行 预 购 商 品 住 房 强 制 预 告 登 记 制 度——即在商品房预售合同中增加商 品房预购 权利人同意， 处分该不动产的， 不发生物权效力” 人 可 以单方 申请预 告登 记的 约定 。 ２预 购 商品房 抵押预 告 登记 ． 的规定， 是否认预告登记后其他物权登记 的效力 预购商 品房抵押脱胎于港澳地区的“ 按揭贷 的， 即将预 告登记的物权顺位置于最末位 ， 否认 预 告登记 顺位 之 后 的其他 物权 的效 力 。 同时 ， 预 款 ”最早 由广 东、 ， 福建沿海地区试行 ， 后在全 国 建设部 （ 城市房地产抵押管理办法》 以认 予 告登记制度设立有过度保护预告登记权利人、 忽 推开 ，
制度 不能 代替 的作 用 。
经办理 了预告登记的预告登记权利人 ， 我们认为 其所 谓 的抵 押 实质 为权 利质 押 ， 反物权 法 定 的 违
法理 ， 应支 持 。 不 三 、 告 登记 权 利 人 、 预 现实 登 记 权 利 人 的权
利义 务
但 是 如 果 对 当 事人 申请 预 告 登 记 的转 让 房