2014年长沙市住宅空置率调查报告

一、 调查目的 由于 2013 年以来国家宏观调控政策不断加压，住房信息联网、
房产税、不动产统一登记预期的加强是否对长沙市空置住宅产生了影 响，我们通过对抽样调查的结果进行分析，以了解长沙市住宅空置的 现状及成因。
二、 样本选择与调查分析方法 （一） 样本选取
1
调查样本以内六区已交房四年以内的普通商品住宅为主，样本的
空间位置尽量分布均匀，样本包括繁华地段与非繁华地段的住宅小区。
样本楼盘交房年限划分如表 1 所示，样本楼盘详细数据如附表 1 所示。
表1 交房时间 2010 年 4 月-2011 年 3 月 2011 年 4 月-2012 年 3 月 2012 年 4 月-2013 年 3 月 2013 年 4 月及以后
交房年限
未售率
未收房率 收房未入住率
3-4 年（含 4 年）
2.82%
含 3 年）
3.32%
6.58%
24.02%
1-2 年（含 2 年）
10.01%
12.05%
27.72%
1 年以内（含 1 年） 13.76%
15.01%
37.76%
空置率 33.43% 33.91% 49.78% 66.53%
下统计表和折线图可以看出，交房年限对住宅空置率的影响，基本满
足交房年限越长住宅空置率越低的规律，其中交房 1 年以内（含 1 年）
的住宅未售率、未收房率和收房未入住率均处于最高水平，交房 3-4
年（含 4 年）的住宅未售率和收房未入住率最低，交房 2-3 年（含 3
年）的住宅未收房率最低。
表 8 不同交房年限住宅空置情况分类统计表
2
小区已交房楼栋中至今未售出的住宅。 小区已交房楼栋中已售出但未办理收房手续的住宅。 小区已交房楼栋中已办理收房手续但未入住使用的住宅。（未入 住使用主要以累积用电量未超过 300 度为判定标准）
（四） 空置率计算方法 考虑到调查数据获取的情况，每个住宅小区住房空置率的量化，
采取以下计算方法： 住宅空置率=（未售住宅套数+未收房住宅套数+收房未入住住宅
5
开福区住宅收房未入住率最低，为 14.99%；天心区住宅收房未入住
率最高，为 32.63%。
与 2012 年长沙市各区住宅空置率相比，2014 年岳麓区空置率下
降比例最大，达 19.67%，其次为芙蓉区空置率下降 3.26%，天心区空
置率下降 0.76%；望城区上升比例最大，达 12.56%，其次为开福区空
住宅小区，偏高的销售均价或租金有可能导致小区部分住宅暂时空置。
物业企业的服务水平目前还不是我市购房者选择入住的必要条件，但
可以肯定的是，随着房地产市场的竞争加剧，购房者日趋理性，小区
的物业管理水平将会对小区的入住率起到越来越重要的作用。
4
为天心区样本；46.94%的样本小区未收房率在 5%以内。
样本数量 占样本总数
比例
表4 未收房率≤ 5%
23
样本小区未收房率区间分布情况表
5% ＜ 未 收 房 10% ＜ 未 收 15% ＜ 未 收
率≤10%
房率≤15% 房率≤20%
9
7
3
未收房率＞ 20%
7
46.94%
18.37%
14.29%
2.77%
7.41%
14.49%
6.40%
1.72%
4.78%
7.89%
17.96%
7.00%
10.01%
住宅收房未入住率 22.03% 32.63% 22.33% 14.99% 28.73% 37.08% 27.15%
（三） 住宅空置率的影响因素 1. 区位因素 将样本小区所处的环线位置进行分类统计，从以下统计表和折线
6.12%
14.29%
（3） 住宅收房未入住率分析
住宅收房未入住率是指小区已交房楼栋中已办理收房手续但未
入住使用的住宅套数占总套数的比率。据有效样本数据统计显示，样
本小区总体住宅收房未入住率为 27.15%，较 2012 年略微下降 1.10%。
其中收房未入住率最低值为 0.51%，为雨花区样本；收房未入住率最
2.购房者电话调查 在符合调查条件住宅小区的购房者中随机进行电话调查，调查内 容包括工作地点，购房目的，未入住原因等。本次电话调查共计进行 345 个，接通 257 个，其中现未入住的有 103 个。
（三） 空置住宅界定方法 本次调查是针对已达交房条件但无人入住使用的住宅进行统计，
由于调查条件的限制与住房情况的复杂性，导致空置房的准确界定存 在难度，本调查报告暂将以下住宅认定为空置住宅：
高值为 61.16%，为天心区样本；38.78%的样本小区收房未入住率在
15%-30%之间。
样本数量 占样本总数
比例
表5 收房未入住 率≤15%
13
样本小区收房未入住率区间分布情况表
15%＜收房未 30%＜收房未 45%＜收房未
入住率≤30% 入住率≤45% 入住率≤60%
19
10
6
收房未入住 率＞60%
9
5.物业资质等级
依据《物业服务企业资质管理办法》，物业服务企业资质由高至
低分为一、二、三级，资质等级越高代表企业实力越雄厚，管理水平
越高。但从样本小区物业资质等级与小区空置率对比统计可以看出，
我市物业企业资质等级与住宅空置率之间不存在一一对应规律，主要
是因为高级物业服务企业管理的小区规模均较大，其中不乏高品质的
4000 以下
6.61%
9.89%
32.22%
4000-6000
6.28%
9.64%
31.09%
6000-8000
6.82%
8.34%
11.98%
8000 以上
15.88%
11.26%
18.44%
空置率 48.72% 47.01% 27.15% 45.58%
8
4.套均面积
将样本小区的成交套均面积进行分类统计，从以下统计表和折线
三环以外，区位较远，基础配套设施还未跟上需求，空置率较高；成
交均价在 6000-8000 元/㎡的样本小区多分布在一环以外二环以内和
二环以外三环以内的区域，基础配套设施较为完善，居住成本性价比
较高，因而住宅空置率较低。
表 9 不同成交均价住宅空置情况分类统计表
成交均价（元/㎡） 未售率
未收房率 收房未入住率
图可以看出，区位因素对住宅空置率的影响，基本满足离中心城区越 远住宅空置率越高的规律。其中一环以内住宅的未售率，未收房率和
6
收房未入住率均处于最低水平，三环以外住宅的未收房率和收房未入
住率最高，一环以外二环以内的未售率最高。
区位 一环以内 一环以外二环以内 二环以外三环以内 三环以外
表 7 不同区位住宅空置情况分类统计表
根据定义，本文住宅空置率由三部分组成：住宅待售率、住宅未
收房率、住宅收房未入住率。
（1） 住宅待售率分析
住宅待售率是指小区已交房楼栋中至今未售出的住宅套数占总
套数的比率。据有效样本数据统计显示，样本小区总体住宅待售率为
7.00%，较 2012 年上涨 2.37%。其中 13 个样本小区待售率为 0%；待
1
26.53%
38.78%
20.41%
12.24%
2.04%
（二） 各行政区住宅空置率 从各行政区住宅总体空置来看，雨花区住宅空置率最低，为
32.51%；望城区住宅空置率最高，为 62.93%。从各区住宅待售来看， 岳麓区住宅待售率最低，为 1.72%；开福区住宅待售率最高，为 14.49%。 从各区住宅未收房率来看，岳麓区住宅未收房率最低，为 4.78%；望 城区住宅未收房率最高，为 17.96%。从各区住宅收房未入住率来看，
样本楼盘交房年限划分表 交房年限
交房 3 至 4 年（含 4 年） 交房 2 至 3 年（含 3 年） 交房 1 至 2 年（含 2 年） 交房 1 年以内（含 1 年）
（二） 调查方法 1.物业公司问卷调查 本次调查由于时间、精力以及其他方面条件的限制，采取典型抽
样调查的方法进行，即在长沙市内六区符合调查条件的住宅小区中， 每区抽取不少于 5 个住宅小区，发调查问卷至各小区物业公司。本次 问卷调查共计发出问卷 60 份，回收 54 份，其中有效问卷 49 份。
住房面积（㎡） 70 ㎡以下 70-90 ㎡ 90-120 ㎡ 120-150 ㎡
表 10 不同套均面积住宅空置情况分类统计表
未售率
未收房率
收房未入住率
10.01%
8.13%
14.97%
1.87%
10.46%
16.31%
8.39%
9.84%
27.50%
2.64%
8.60%
35.74%
空置率 33.11% 28.65% 45.73% 46.97%
待售率＞ 20% 5
10.20%
（2） 住宅未收房率分析 住宅未收房率是指小区已交房楼栋中已售出但未办理收房手续 的住宅套数占总套数的比率。据有效样本数据统计显示，样本小区总 体住宅未收房率为 10.01%，较 2012 年略微上涨 0.30%。其中有 1 个 样本小区未收房率为 0%，为芙蓉区样本；未收房率最高值为 42.34%，
图可以看出，套均面积与住宅空置率整体呈现中小户型空置率偏低，
大户型空置率高的特点。套均面积与住宅空置率之间的关系，主要和
项目受众客户家庭人口情况、项目营销策略、项目交房年限等因素有
紧密联系。从样本数据来看，套均面积在 70-90 ㎡的小户型住宅空置
率最低；120-150 ㎡的大户型住宅则空置率偏高。
7
3、成交均价
将样本小区的成交均价进行分类统计，从以下统计表和折线图可
以看出，成交均价与住宅空置率之间并不存在严格意义上的线性关系，
成交均价与住宅空置率之间的关系，实际是价格背后隐含的区位条件、
配套成熟度、房屋质量等诸多因素综合作用在住宅空置率上的结果。
从样本数据来看，成交均价在 4000 元/㎡以下的样本小区大多分布在
2014 年长沙住宅空置率调查报告
摘要：本报告采用典型楼盘抽样调查的方法，对长沙市内六区交房 4 年以内的住宅小区的空置情况进行统计分析，得出我市及各区住宅空 置率现状，并探讨我市住宅空置率的影响因素及空置住房的形成原因。
前言： 目前，国内外对住宅空置率的定义并没有达成统一共识，为便
于调查研究，本文中所使用的住宅空置率是指在某一时间点上，空置 住房占全部住房的比例。房地产市场空置率越高，标明市场遇冷，销 售状况不佳，房价有下跌的压力；空置率越低，房地产市场转向卖方 市场，可供购房者选择的余地变小，房价有持续上涨可能。
售率最高值为 58.90%，为交房 1 至 2 年期样本；63.27%的样本小区
待售率在 5%以内。
样本数量 占样本总 数比例
表3 待售率≤5%
31 63.27%
样本小区待售率去间分布情况表
5%＜待售率 10%＜待售 15%＜待售
≤10%
率≤15% 率≤20%
6
6
1
12.24%
12.24%
2.04%
套数）/住宅总套数*100% 通过公式计算出长沙市总体住宅空置率和各行政区住宅空置率。
采用定性研究方法对小区住房空置率与小区区位、交房年限、销售均 价、户室面积、物业企业资质等级的关系进行初步分析。
三、 长沙市住宅空置现状分析 （一） 全市住宅空置率
1.住宅空置率总体情况 通过对 49 份有效样本数据进行汇总统计后得出，长沙市内六区 总体住宅空置率为 44.16%。空置率最低值为 0.92%，为交房 3 至 4 年 期样本；空置率最高值为 99.60%，为交房 1 年以内期样本；61.22% 的样本小区空置率在 20%-60%之间。 与 2012 年全市 42.59%的空置率水平相比，2014 年空置率微涨
置率上升 6.39%，雨花区空置率上升 4.44%。
芙蓉区 天心区 雨花区 开福区 岳麓区 望城区 合计
表6 住宅总体空置率
44.00% 52.99% 32.51% 35.88% 35.22% 62.93% 44.16%
内六区住宅空置分类情况表
住宅待售率
住宅未收房率
9.70%
12.27%
9.05%
11.32%
未售率
未收房率 收房未入住率
1.44%
6.11%
15.09%
9.16%
11.36%
20.11%
6.63%
8.43%
27.90%
7.28%
12.36%
32.16%
空置率 22.63% 40.63% 42.97% 51.80%
2. 交房年限
将样本小区的交房时间进行分类统计，同一个样本小区因分期开
发涉及多个交房时间的，也按不同交房时间分别统计空置情况。从以
3
1.57%，空置率水平基本保持稳定。
样本数量 占样本总数
比例
表 2 样本小区空置率区间分布情况表
空置率≤ 20%＜空置 40%＜空置 60%＜空置
20%
率≤40%
率≤60%
率≤80%
7
15
15
8
14.29%
30.61%
30.61%
16.33%
空置率＞ 80% 4
8.16%
2.住宅空置率情况分类分析