武汉市汉口区域写字楼市场情况汇报01
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东风大道106号（开发区一中旁） 汉阳龙阳大道邱家大湾 武汉洪山区东湖高新区光谷大道77号 光谷大道与光谷一路交汇处 东湖高新技术开发区大彭村路 光谷一路与南湖大道交汇处 珞狮南路(南湖山庄海丽达幼儿园旁) 南湖新城建安街(南湖花园城东面) 武汉东湖高新区大学园路4号 武汉市洪山区鲁磨路399号 江岸区后湖大道与文博路交汇处
2. 泛海国际SOHO城（甲级标准写字楼）
开发商：武汉王家墩中央商务区建设投资股份有限公司 物业地址： 江汉王家墩中央商务区淮海路南侧 建筑面积： 636236平方米 开盘时间：2012年4月 开间面积： 2000平方米 销售价格：14800元/平方米 当前销售情况：销售202套，还有843套，去化率：19.33%。月 均销售率：25套/月。 点评：从2010年开始建设，到目前近3年，才销售了不到20%， 销售情况不乐观。
开发规模 46700㎡ 85665㎡ 74920㎡ 105002㎡ 636236㎡ 110000㎡ 67658㎡ 73298㎡ 1200000㎡ 18409㎡ 490571㎡ 129000㎡ 42849㎡ 71446㎡ 42000㎡ 300000㎡ 128000㎡
销售价格 13000元/㎡ 只租 21000~25000 待定 14800 16800元/㎡ 10500元/㎡ 25800元/㎡ 待定 待定 待定 待定 待定 16500元/㎡ 待定 7000元/㎡起 ----
地理位置 汉口解放大道与二七路交汇处 中山大道1505号（武汉二中对面） 位于新华路与江汉北路交接处 新华路与长江日报路交汇处 王家墩中央商务区淮海路南侧 新华西路与发展大道交汇处 新华西路与发展大道交汇处 建设大道与云林路交叉口西北 江汉建设大道与香港路交汇处 江汉青年路与马场西路交汇处 江汉青年路航侧村 江汉江汉区新华路396号 江汉新华下路192号 硚口解放大道与宝丰路交汇处 硚口南泥湾大道63号 古田二路与长丰二路交汇处 武汉建设大道738号
武汉中心区小户型产品一览表（如下）
编 号 1 2 3 4 5 6
项目名称 星悦城 西马名仕 思联公馆 联发九都府 长航蓝晶绿洲 九坤·秦南都汇
项目位置 武汉江岸区新华下路杨汊湖 江岸区西马路与解放大道交汇处 武汉江汉区常青路64-6号 解放大道与古田四路交汇处 武昌区欢乐大道与场园南路交汇处 武汉武昌区秦园路139号
较长
较好
较短
一般
一般位于交通便利，停 对商务环境要求一般， 车方便，周边商务办公 交通便利，停车方便 物业较集中的区域 即可 对写字楼产品较为了解 小户型产品的购买者 的投资者，市面上的此 较多，投资难度较小， 类投资者较为理性，范 因而范围较广泛， 围较窄 租凭功能较单一，一般 租赁者的使用功能较 为办公使用者。 多，居住兼办公。 要求较高，费用较高 要求一般，费用较低
销售去化率 3.85% 22.26% 无备案信息 14.71% 47.58% 60%
7
8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18
优活城
圣龙国际广场 人信汇 联享企业中心一期 水晶郦都 顺民34789 谷方 逸景南湾寓上湖 水域天际缇香郡 博海光谷麒麟社 金域广场 众联天美国际
武昌区徐东大街1号
租赁者类型 物业管理
谢谢聆听！
如有不足，敬请指正！
开间面积 40-1000㎡ 218平㎡ 1383㎡ 100-140㎡ 2000㎡ 50㎡起 47㎡起 100~400 待定 待定 待定 1993㎡ 待定 122-1300 300~500㎡ 300-2200㎡ ----
去化率 目前还剩4套 目前只租不售 106/559=16.91% 待定 193/806=23.95% 227/945=24.02% 560/863=64.89% 3/269=1.11% 待定 待定 待定 目前只租 待定 318/553=57.5% 待定 --------
主力户型 33~43平方米 31~47 33~63平方米 36~64平方米 33~48平方米 32~70
装修标准 毛坯房 精装修 毛坯房 精装修 毛坯 精装
销售均价 10000元/平方米 14000元/平方米 11000元/平方米 9688元/平方米（起价） 10800元/平方米 11800元/平方米
汉口中心区写字楼租赁情况（如下）
区域
板块
甲级写字楼 租金范围 入驻率 70~90% 60~80% 60~80% 70~85% 80~90% 80~90% 70~85% 80~90% 70~80% 50~60% 租金范围 40~60 40~70 35~60 45~80 50~80 60~90 40~60 40~70 30~60 30~40
江汉区
西北湖 汉口火车站 武圣路
桥口区
宝丰路 古田片区
小结：汉口片区写字楼租金最高的区域主要是西北湖金融街沿线，武广商圈周边的甲级 写字楼，呈现向周边辐射的态势。写字楼入驻率也呈现这种态势。
写字楼与小户型产品开发对比（如下）
纯写字楼 开发周期 销售难易度 较大 相同
小户型 较小
销售周期
项目整体形象 商务环境要求
乙级写字楼 入驻率 70~90% 60~80% 60~70% 80~90 80~90% 70~85% 70~80% 70~80% 70~80% 50~60%
沿江大道 江岸区 永清街 二七 江汉路 武广青年路
60~100 70~100 60~80 80~110 80~100 90~120 60~90 70~100 60~90 40~60
4. 汉口片区的写字楼的销售价格主要13000~17000元/平方米与22000~27000元/平方米这 两个范围。主要区别在于写字楼的档次，楼宇的配套设施、物业管理等不同造成的。而 小户型的价格主要于项目所在的地段相关。
总的来看，目前写字楼的销售价格要高于小户型的销售价格。但写字楼项目的去化率要 低于小户型项目的去化率，销售周期比较长。
3. 广发银行大厦
（甲级标准写字楼）
开发商：湖北新海盛顿置业有限公司 物业地址：江汉建设大道与云林街交叉口的西 北角 建筑面积：73298平方米 开间面积：100~400平方米 销售价格：25800元/平方米 开盘时间：2011年11月 当前销售情况：目前销售3套，还有266套，去 化率为：1.11%。月均销售率：小于1套/月。 点评：该项目的销售价格在武汉市的写字楼中 是最高的，但成交量却是最小的。
4.武汉城市广场 （甲级标准写字楼、商务公寓）
开发商：武汉公共交通投资有限公司 物业地址： 硚口解放大道与宝丰路交汇处 建筑面积：71446平方米
开间面积：122-1300
开盘时间：2011年10月
销售价格：16500元/平方米
目前销售情况：已售318套，还有235套待售， 去化率为：57.5%，月均销售率：23套/月。 点评：该项目将写字楼产品与商务公寓组合在 一起销售，成交量要大于纯写字楼产品。但近 14个月的销售了差不多60%。
武汉市汉口中心区房地产市场表现
之
写字楼及小户型产品销售市场现状
汉口中心区写字楼开发规模（如下表）
项目名称 航天商务广场 武汉天地御江璟城 IFC国际金融中心 新华府 泛海国际SOHO城 大武汉1911 华南国际广场 广发银行大厦 中国中华城 伟业康都 葛洲坝国际广场 中国民生银行大厦 全民创业金融服务中心 武汉城市广场 国际企业峰汇 汇丰企业天地 浙商国际大厦
表一：汉口中心片区写字楼项目统计表
仅汉口片能统计的类似办公类的产品的开发量为3546834平方米。
汉口中心区典型项目分布图
1. IFC国际金融中心 2. 新华府
4 8 3 9 5
11
3. 泛海国际SOHO城 4. 大武汉1911
7 6
10
2
5. 华南国际广场 6. 广发银行大厦 7. 中国中华城 8. 伟业康都
47.44
9.82% 68.15% 无备案信息 79.64% 无备案信息 75.38% 69.69% 78.85% 无备案信息 还未开盘 还未开盘
武汉写字楼与小户型销售类比分析：
1. 从以上的数据表来看，汉口片区的写字楼项目主要集中在江汉区的新华路与建设大道沿 线，而其它项目分布较零散。而小户型项目分布较为分散，武汉市各片区均有小户型项 目； 2. 目前汉口片的在售写字楼总体的去化率不高，泛海CBD与大武汉1911项目的去化率为 24%左右。华南国际广场的去化率在65%，武汉城市广场的去化率在58%，而这两个项 目都处于传统写字楼租售较好的区域； 3. 目前武汉的小户型项目的销售的去化率要好于写字楼，部分项目的备案销售率达到70%；
33
33~78平方米 48~60平方米 47平方米 38~43平方米 30~90平方米 30~70平方米 48平方米 36~47 56平方米 41~80平方米 35、43、53
பைடு நூலகம்毛坯房
装修房 毛坯 毛坯 毛坯房 毛坯房 装修房 毛坯 毛坯房 毛坯 精装修 精装修
14500元/平方米
8100元/平方米 10500元/平方米 5700元/平方米 6300元/平方米 6500元/平方米 5500元/平方米 7300元/平方米 9200元/平方米 7200元/平方米 待定 待定
1
9. 葛洲坝国际广场
10. 中国民生银行大厦 11. 全民创业金融服务中心
汉口中心区写字楼重点项目分析
1.IFC国际金融中心
开发商：武汉汉江恒昇房地产开发有 限公司 地址：新华路与江汉北路 总建筑面积：74920平方米
开盘时间：2011年11月开始认筹 销售价格：21000~25000元/平方米 目前销售情况：销售106套，还剩521 套，去化率为16.91%，月均去化率为： 8~9套。 点评：从近期对该项目的跟踪分析来 看，从今年下半年开始，该项目的销 售进度加快，但总体来看，销售情况 不理想。
投资客户类型
小结： 整体来看，开发写字楼产品， 可以提升项目与企业的整体形 象，但开发写字楼产品，所 承但的风险也大，风险主要 体现在该类产品的销售周期 较长，短期内难以收回投资 成本。 而开发小户型产品，虽然项目 整体形象不高，但该类产品的 销售难度小，能在较短时间内 销售，快速收回投资成本， 资金回笼压力较小。
2. 泛海国际SOHO城（甲级标准写字楼）
开发商：武汉王家墩中央商务区建设投资股份有限公司 物业地址： 江汉王家墩中央商务区淮海路南侧 建筑面积： 636236平方米 开盘时间：2012年4月 开间面积： 2000平方米 销售价格：14800元/平方米 当前销售情况：销售202套，还有843套，去化率：19.33%。月 均销售率：25套/月。 点评：从2010年开始建设，到目前近3年，才销售了不到20%， 销售情况不乐观。
开发规模 46700㎡ 85665㎡ 74920㎡ 105002㎡ 636236㎡ 110000㎡ 67658㎡ 73298㎡ 1200000㎡ 18409㎡ 490571㎡ 129000㎡ 42849㎡ 71446㎡ 42000㎡ 300000㎡ 128000㎡
销售价格 13000元/㎡ 只租 21000~25000 待定 14800 16800元/㎡ 10500元/㎡ 25800元/㎡ 待定 待定 待定 待定 待定 16500元/㎡ 待定 7000元/㎡起 ----
地理位置 汉口解放大道与二七路交汇处 中山大道1505号（武汉二中对面） 位于新华路与江汉北路交接处 新华路与长江日报路交汇处 王家墩中央商务区淮海路南侧 新华西路与发展大道交汇处 新华西路与发展大道交汇处 建设大道与云林路交叉口西北 江汉建设大道与香港路交汇处 江汉青年路与马场西路交汇处 江汉青年路航侧村 江汉江汉区新华路396号 江汉新华下路192号 硚口解放大道与宝丰路交汇处 硚口南泥湾大道63号 古田二路与长丰二路交汇处 武汉建设大道738号
武汉中心区小户型产品一览表（如下）
编 号 1 2 3 4 5 6
项目名称 星悦城 西马名仕 思联公馆 联发九都府 长航蓝晶绿洲 九坤·秦南都汇
项目位置 武汉江岸区新华下路杨汊湖 江岸区西马路与解放大道交汇处 武汉江汉区常青路64-6号 解放大道与古田四路交汇处 武昌区欢乐大道与场园南路交汇处 武汉武昌区秦园路139号
较长
较好
较短
一般
一般位于交通便利，停 对商务环境要求一般， 车方便，周边商务办公 交通便利，停车方便 物业较集中的区域 即可 对写字楼产品较为了解 小户型产品的购买者 的投资者，市面上的此 较多，投资难度较小， 类投资者较为理性，范 因而范围较广泛， 围较窄 租凭功能较单一，一般 租赁者的使用功能较 为办公使用者。 多，居住兼办公。 要求较高，费用较高 要求一般，费用较低
销售去化率 3.85% 22.26% 无备案信息 14.71% 47.58% 60%
7
8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18
优活城
圣龙国际广场 人信汇 联享企业中心一期 水晶郦都 顺民34789 谷方 逸景南湾寓上湖 水域天际缇香郡 博海光谷麒麟社 金域广场 众联天美国际
武昌区徐东大街1号
租赁者类型 物业管理
谢谢聆听！
如有不足，敬请指正！
开间面积 40-1000㎡ 218平㎡ 1383㎡ 100-140㎡ 2000㎡ 50㎡起 47㎡起 100~400 待定 待定 待定 1993㎡ 待定 122-1300 300~500㎡ 300-2200㎡ ----
去化率 目前还剩4套 目前只租不售 106/559=16.91% 待定 193/806=23.95% 227/945=24.02% 560/863=64.89% 3/269=1.11% 待定 待定 待定 目前只租 待定 318/553=57.5% 待定 --------
主力户型 33~43平方米 31~47 33~63平方米 36~64平方米 33~48平方米 32~70
装修标准 毛坯房 精装修 毛坯房 精装修 毛坯 精装
销售均价 10000元/平方米 14000元/平方米 11000元/平方米 9688元/平方米（起价） 10800元/平方米 11800元/平方米
汉口中心区写字楼租赁情况（如下）
区域
板块
甲级写字楼 租金范围 入驻率 70~90% 60~80% 60~80% 70~85% 80~90% 80~90% 70~85% 80~90% 70~80% 50~60% 租金范围 40~60 40~70 35~60 45~80 50~80 60~90 40~60 40~70 30~60 30~40
江汉区
西北湖 汉口火车站 武圣路
桥口区
宝丰路 古田片区
小结：汉口片区写字楼租金最高的区域主要是西北湖金融街沿线，武广商圈周边的甲级 写字楼，呈现向周边辐射的态势。写字楼入驻率也呈现这种态势。
写字楼与小户型产品开发对比（如下）
纯写字楼 开发周期 销售难易度 较大 相同
小户型 较小
销售周期
项目整体形象 商务环境要求
乙级写字楼 入驻率 70~90% 60~80% 60~70% 80~90 80~90% 70~85% 70~80% 70~80% 70~80% 50~60%
沿江大道 江岸区 永清街 二七 江汉路 武广青年路
60~100 70~100 60~80 80~110 80~100 90~120 60~90 70~100 60~90 40~60
4. 汉口片区的写字楼的销售价格主要13000~17000元/平方米与22000~27000元/平方米这 两个范围。主要区别在于写字楼的档次，楼宇的配套设施、物业管理等不同造成的。而 小户型的价格主要于项目所在的地段相关。
总的来看，目前写字楼的销售价格要高于小户型的销售价格。但写字楼项目的去化率要 低于小户型项目的去化率，销售周期比较长。
3. 广发银行大厦
（甲级标准写字楼）
开发商：湖北新海盛顿置业有限公司 物业地址：江汉建设大道与云林街交叉口的西 北角 建筑面积：73298平方米 开间面积：100~400平方米 销售价格：25800元/平方米 开盘时间：2011年11月 当前销售情况：目前销售3套，还有266套，去 化率为：1.11%。月均销售率：小于1套/月。 点评：该项目的销售价格在武汉市的写字楼中 是最高的，但成交量却是最小的。
4.武汉城市广场 （甲级标准写字楼、商务公寓）
开发商：武汉公共交通投资有限公司 物业地址： 硚口解放大道与宝丰路交汇处 建筑面积：71446平方米
开间面积：122-1300
开盘时间：2011年10月
销售价格：16500元/平方米
目前销售情况：已售318套，还有235套待售， 去化率为：57.5%，月均销售率：23套/月。 点评：该项目将写字楼产品与商务公寓组合在 一起销售，成交量要大于纯写字楼产品。但近 14个月的销售了差不多60%。
武汉市汉口中心区房地产市场表现
之
写字楼及小户型产品销售市场现状
汉口中心区写字楼开发规模（如下表）
项目名称 航天商务广场 武汉天地御江璟城 IFC国际金融中心 新华府 泛海国际SOHO城 大武汉1911 华南国际广场 广发银行大厦 中国中华城 伟业康都 葛洲坝国际广场 中国民生银行大厦 全民创业金融服务中心 武汉城市广场 国际企业峰汇 汇丰企业天地 浙商国际大厦
表一：汉口中心片区写字楼项目统计表
仅汉口片能统计的类似办公类的产品的开发量为3546834平方米。
汉口中心区典型项目分布图
1. IFC国际金融中心 2. 新华府
4 8 3 9 5
11
3. 泛海国际SOHO城 4. 大武汉1911
7 6
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5. 华南国际广场 6. 广发银行大厦 7. 中国中华城 8. 伟业康都
47.44
9.82% 68.15% 无备案信息 79.64% 无备案信息 75.38% 69.69% 78.85% 无备案信息 还未开盘 还未开盘
武汉写字楼与小户型销售类比分析：
1. 从以上的数据表来看，汉口片区的写字楼项目主要集中在江汉区的新华路与建设大道沿 线，而其它项目分布较零散。而小户型项目分布较为分散，武汉市各片区均有小户型项 目； 2. 目前汉口片的在售写字楼总体的去化率不高，泛海CBD与大武汉1911项目的去化率为 24%左右。华南国际广场的去化率在65%，武汉城市广场的去化率在58%，而这两个项 目都处于传统写字楼租售较好的区域； 3. 目前武汉的小户型项目的销售的去化率要好于写字楼，部分项目的备案销售率达到70%；
33
33~78平方米 48~60平方米 47平方米 38~43平方米 30~90平方米 30~70平方米 48平方米 36~47 56平方米 41~80平方米 35、43、53
பைடு நூலகம்毛坯房
装修房 毛坯 毛坯 毛坯房 毛坯房 装修房 毛坯 毛坯房 毛坯 精装修 精装修
14500元/平方米
8100元/平方米 10500元/平方米 5700元/平方米 6300元/平方米 6500元/平方米 5500元/平方米 7300元/平方米 9200元/平方米 7200元/平方米 待定 待定
1
9. 葛洲坝国际广场
10. 中国民生银行大厦 11. 全民创业金融服务中心
汉口中心区写字楼重点项目分析
1.IFC国际金融中心
开发商：武汉汉江恒昇房地产开发有 限公司 地址：新华路与江汉北路 总建筑面积：74920平方米
开盘时间：2011年11月开始认筹 销售价格：21000~25000元/平方米 目前销售情况：销售106套，还剩521 套，去化率为16.91%，月均去化率为： 8~9套。 点评：从近期对该项目的跟踪分析来 看，从今年下半年开始，该项目的销 售进度加快，但总体来看，销售情况 不理想。
投资客户类型
小结： 整体来看，开发写字楼产品， 可以提升项目与企业的整体形 象，但开发写字楼产品，所 承但的风险也大，风险主要 体现在该类产品的销售周期 较长，短期内难以收回投资 成本。 而开发小户型产品，虽然项目 整体形象不高，但该类产品的 销售难度小，能在较短时间内 销售，快速收回投资成本， 资金回笼压力较小。