农村土地资产证券化的可行性研究

农村土地资产证券化的可行性研究

【摘要】资产证券化是一项新的金融工具，它的引入在社会主义新农村建设过程中有着重要的意义。本文提出了农村土地资产证券化的经营思路，对农村土地资产证券化的运作机制做了比较详细的论述，以期为农村经济、金融发展提供一定的借鉴作用。

【关键词】资产证券化农业产权土地流转

改革开放以后，随着我国经济的快速发展，第二、三产业迅速增长，农业在我国经济中所占的比重有所下降。尤其是近年来，农村外出务工人员大大增加，农村土地生产收入已经不能满足增长农民收入的需要，农村居民迫切需要寻求多元化的增收渠道。而在土地经营方面，土地的分散化经营不利于农业机械化、规模化生产优势的发挥。针对上述问题，理论界对农村土地问题进行了大量的研究，特别是对农村土地使用权的流转问题争论最多。由此，2002年8月29日，第九届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过了《中华人民共和国农村土地承包法》并以第七十三号主席令公布颁发，用以完善农村土地承包制度。

国内大多数学者认为：现阶段，农村土地流转主要是指农村土地使用权的流转或者是农村土地承包经营权的流转；我国宪法明确规定土地所有权归国家所有，不能流动。所以农村土地产权制度的创新和土地经营制度的改变必须基于宪法和土地承包法规定的范围，以土地所有权国有为基础，以灵活经营和调配土地经营使用权为突破口，寻找出路。我们认为，农村土地流转的实质是土地经营权、使用权的交易以及土地收益权利的重新分配，并且在此基础上提出了农村土地资产证券化。

一、资产证券化的内涵及土地资产证券化

资产证券化作为一项金融技术，最早起源于美国。它的推出把资产顺利融入金融市场中，活化了资产的价值形态，在某种程度上提升了资产的经济价值；同时也给金融、经济市场注入了活力。资产证券化的目的是将缺乏流动性的资产转换为在金融市场上可以自由买卖的证券的行为，使其具有流动性。这种转换使资产所有者和投资者均受益。

土地资产证券化是以土地为实体的资产证券化的过程。土地的所有权是国家的，但是经营权是农民的，农民通过无偿或者低价获得土地的经营权从而得到土地资产的收益。我们所指的土地资产证券化是指国家通过制定土地资产证券化的

政策，增强土地使用权的可流动性，给农村土地使用权的流转提供一条新路子，进一步提高土地的收益。通过优化农用地质量，把现有农用地优化整合，进行商业化用作，增加农民的固定资产——土地的价值。

二、农村土地资产证券化的运行机制探讨

1、可证券化的农村土地范围

农村土地资产证券化中的可证券化的农村土地是指《中华人民共和国农村土地承包法》中所包括的农村土地，它包括：农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地。其他依法用于农业的土地，主要包括荒山、荒沟、荒丘、荒滩等“四荒”以及养殖水面等。现阶段农村有效利用的土地主要还是耕地，所以，土地证券化后，从利用土地的面积来讲，它比目前农村开发利用的土地更广泛、更全面。

2、农村土地资产证券化涉及的部门及其职能

农民——土地资产证券的所有者和受益者。

村委会——对农民的利益负责，依法监管承包单位对土地的经营和使用是否合理，保护农村土地数量、质量，保护农村土地。

土地基金管理中心——性质为国有、非营利组织，面向农民和土地经营公司，负责农村土地资产证券化的实施，对内向农民发行土地资产证券，以及作为农民资产证券交易的唯一合法机构，对外向产业投资者发包土地，并且可以以土地资产经营权为依托发行市场化的证券，向社会投资者募集资金，用于特定项目的投资；总之，土地基金管理中心要为土地资产的盈利积极寻找出路。

产业投资者——包括工矿企业投资者、农业企业投资者、国家项目承包投资者和其他企事业单位。他们依法按照一定价格取得土地承包使用权，经营土地，获得收益。

社会投资者——传统意义上的证券投资者，包括所有的合法投资公民，他们与土地的经营使用没有直接关系，只是投资于土地基金管理中心或者是其他企业发行的证券，以获得证券收益为目标，存在一定的投资风险。

3、农村土地资产证券化的具体方案

土地资产证券化是以土地作为资产支撑进行证券化运作。具体方法就是以上述界定的农村土地为可证券化的资产依托，把农民的土地经营权证券化，农民分

到的不是具体的某一块土地，而是代表了一定产量的土地经营权的凭证，这样就保证了土地资产国家所有的性质，并且农民一方面可以根据自己的土地证券获得稳定的年金收益，另一方面，也可以选择交回土地证券，换取土地，获得土地经营使用权。这种证券化方式的最大的创新之处在于，它在本质上没有改变国家的土地政策，但是农民的选择权增多了，土地资产的市场化程度加大了。这不但增强了农村土地的产业化运作的可行性，而且还激活了农村金融，使得土地这种稀缺并且收益稳定的固定资产体现出它应有的市场价值。

需要说明的是，土地资产证券化以后，农民的土地证券不能在市场上流转，只能在土地基金管理中心交易，即：选择持有证券获得收益或者是交回证券获得土地。这种方式主要是避免农民和土地直接参与到市场中，减小土地资产的市场风险。其次，证券化的土地由土地基金管理中心规划，由各村村委会配合执行，土地基金管理中心会根据土地证券的发行流通情况调控土地证券的价格，并且规划、预留出相应证券价值的农用地，满足那些选择交回证券而经营土地的农民的需求。

在资产证券化过程中，各村由村委会根据集体土地的数量、质量进行登记，报请土地基金管理中心审查，最终由土地基金管理中心评定土地的价值；然后根据土地评定价格对土地进行证券化，人均分配给每个农民相应量的土地证券资产；土地证券由土地基金管理中心统一发行、登记，并由各村委会备案。资产证券化以后，农民有三种方式选择土地经营权：第一，农民可以选择全部持有土地证券，获取收益，但这样则失去了全部土地经营权；第二，农民可以选择交回部分土地证券换取适合自己经营能力的土地数量；第三，农民还可以交回全部土地证券，获得自己应有的数量和质量的土地。

另外，本文涉及到的两个土地资产证券化是不同的。前一个土地资产证券化，是土地基金管理公司面向农民发行的，它既有证券资产的性质同时又有一定特殊性，主要是因为它不可以在市场上流通，这样的机制是为了保证农村土地安全性和农民的长期稳定收益。而后一个土地资产证券化是土地基金管理中心面向市场发行的固定资产证券，它是完全市场化的，投资者并没有直接参与土地的经营使用。

土地基金管理中心的主要职能是积极寻求土地开发商、农业公司、矿产开发企业、国家项目承建单位，进行土地的招标承包，让土地发挥出它的资产收益功能，获得源源不断的现金流收入，以此来支付农民的土地证券收益。另一方面，土地基金管理中心属于国有非营利性组织，它可以获得国家的农业补贴政策和农业项目投资，这些都有助于土地资产证券化的顺利开展。下面是土地资产证券化过程的简图。