青龙湾滨江地块、三期、中央小镇、奥特莱斯开发思路与建议(改)

青龙湾滨江地块、三期、中央小镇、奥特莱斯
项目开发思路与建议
根据要求，未来6年，青龙湾将进入全面提速开发阶段。

目前，无论是自身条件（青龙湾社区常住人口将逐年大幅增加、开发加速），还是外部条件（六桥、城铁等相继通车，交通区位提升），青龙湾已是做加法最好的时机。

只有建立完善的、全生命周期的、各消费档次兼备的商业配套，打造田园国际康居生活方式支撑，通过“地产”与“地产+”的交替开发，构建“做配套做环境——提升销售——提高配套使用率——提升入住率——更多的销售”的良性循环体系，最终实现物业升值加速、开发节奏加速、营销去化加速。

一、地块物业开发价值及地块商业价值分析
（一）中央小镇、滨江地块、三期住宅物业开发价值分析
从项目所处的位置而言，滨江地块因与湘江、湘江风光带、滨江酒店、游艇码头相邻，滨江酒店带青龙湾高尔夫球场贵宾出发台，决定了滨江地块的物业开发价值最高；但是从目前的情况来看，滨江地块只有临湘江这一自然资源优势，其配套的湘江风光带、滨江酒店、游艇码头、滨江商业街尚未正式开工建设，其核心价值点在短期内难以发挥最大价值。

三期地块地形条件优越，座北朝南坡地，秀山秀水，随着六桥连接线的建设通车，青龙湾学校、幼儿园的建成及开学，以及相邻的九年一贯制学校、青龙湾社区商业中心（奥莱商业小镇）等相继开工建设，项目的物业开发价值相比此前的开发物业将有一个较大的提升。

中央小镇从地块位置来说，略强于三期地块，但是在目前与之相邻的青龙湾社区商业中心（奥莱商业小镇）的主体工程二、三期尚未开工，以及当前项目整体大配套尚不健全的情况下，中央小镇的物业开发价值不会高于三期地块物业开发价值。

综合比较中央小镇、滨江地块、三期住宅物业开发价值，可以看出滨江地块的物业开发价值最大，其次为三期，再者为目前在开发的中央小镇。

所以滨江地块一定要作为青龙湾加速发展期的价值标杆进行打造，三期已获得土地证，不可不开，又不可多开，应与滨江酒店区和滨江商业区联动，打造
滨江休闲式CBD商务区，拔高调性，创新创意，务必破局做出青龙湾高层的高品质产品，既实现滨江地块的价值，又带动其他地块的价值提升。

（二）青龙湾社区商业中心（奥莱商业镇）、滨江地块商业价值
青龙湾社区商业中心（奥莱商业镇）位于青龙湾整个项目的中心，主轴线伟大路边，周边社区簇拥。

滨江地块商业位于沿江路，临江部分物业基本规划为高层，未来周边的常住人口较多，可辐射整各项目区域范围，且未来随着湘江风光带与市区河东湘江风光带连通后，将为本地块商业带来更多的人流。

因此，从地块的交通及未来发展的角度而言，青龙湾社区商业中心（奥莱商业镇）、滨江地块的商业价值不分上下，其商业价值的大小主要取决于商业定位的精准性，以及招商、运营的成效。

二、青龙湾社区商业中心（奥莱商业镇）、滨江地块商业定位及开发营销思路建议
（一）青龙湾社区商业中心（奥莱商业镇）、滨江地块商业定位
青龙湾社区商业中心，可定位为:以奥特莱斯商业镇( 或其它特色商业)为主题，集合购物、餐饮、休闲、观光、游乐等多重功能于一体的一站式购物游玩体验商业中心，同时与青龙湾现有的生态农庄、耕食家园、高尔夫等资源形成联动，构建一个消费闭环的综合性产业链，可同时服务于青龙湾居民及市区客群。

滨江地块的商业,可定位为：以滨江休闲文化为主题，与滨江风光带、滨江酒店区和滨江国际高品质住区联动，集合引领城市新生活方式的各种潮流商业，打造成株洲首个滨江休闲式CBD商务区，成就株洲市民第三生活空间，同样可同时服务于青龙湾居民及市区客群。

（二）商业开发及营销思路建议
吸取前期商业销售及运营的经验，对青龙湾社区商业中心、以及滨江地块的商业销售，建议采取“招商先行，前期培育，价值提升，择时销售”的开发及营销模式（即先整体运营）。

通过引进品牌商家和合作商，为项目的销售制造“卖点”，提高商业的销售价值。

若采取直接销售的模式，一方面鉴于目前项目的商业氛围和交通位置的偏僻，客户对项目的商业价格难以认同接受，销售难度大，同时难以实现商
业价值的溢价，价格难以提升，另一方面，项目物业销售后，由于现阶段缺乏人气和统一招商，就会出现跟一二期商业门面长期空置的尴尬局面。

三、对滨江地块、三期、中央小镇、奥莱等项目开发节奏建议
湖南伟大营销策划有限公司 2018年4月11日
株洲向南，惊艳青龙湾！
1、十年开发，从城市公园至青龙湾，到田园国际新区，市场需要新亮点，在新时代青龙湾要有新的注解；
五年完成后续开发，项目必须重新整合一个全新引擎，引领、加速项目开发，提升销售价格。

2、城市发展向南，青龙湾已成为核心城区，交通、环境、景观、配套、自然资源已为城区稀有，罕见，随着滨
江资源、高尔夫九洞球场、国际学校、五星级酒店、青龙小镇、奥特莱斯、康养医院等城市项级配套建设，项目需要新的注解，这将是中国罕有的“生活方式”，融小镇与城市生活于一于体，集乡村与国际于一身；
3、城市配套、乡村环境，在新的发展形势下，青龙湾新的开发区域素质是新的一个梅溪湖，但其内核又超越梅
溪湖，是一个具备与剑桥、Sinfin等世界顶级小镇平级的素质，我们必须充分、完全的展现、挖掘、提升。

据此，青龙湾新开地土，有足够的必要性要整体考虑，全面提升，外形与内核同时提升：
否则，对不起十年的坚守与奋斗！上天赐与的天作良机，不可辜负！
一、定位
青龙湾：株洲的梅溪湖
青龙湾---滨江国际新城/湘江国际小镇/伟大湘江小镇/伟大青龙小镇
二、生活方式基底
1、城市上风向，滨江资源，航空大道五分钟直通天元区，完全享受城市配套资源；
2、伟大农庄、高尔夫会所、社区公交楼巴、德国之家、英伦国际生活配套商业街区等成熟城市生活功能
配套；
3、18洞国际高尔夫球场、国际学校、五星级酒店、滨江商业街、青龙小镇、奥特莱斯、康养医院、养老会
所、游艇码头、直升飞机停机坪、青龙小镇等特色产业配套，完全具备再造一个全新城市基底；
三、青龙湾新生活方向
1、总部办公，城市级商务生活中心圈；
2、长株潭城市圈高端康养、养老、运动产业集群中心；
3、周末生活、亲子活动及轻度旅游目的地，城市近郊度假综合体；
4、城市高端、顶级居住片区，田园国际生活示范区；
5、以奥莱为基底，打造融旅游、体验、观光等于一体的小镇情境高端特色购物、消费场所；
四、规划解构
范围为，滨江地块、三期用地、渔村、高尔夫用地、英伦国际、联邦庄园、中央小镇；单独重做模型，规划提
质重新调整“一区五中心”的功能布局；
1、以英伦国际商业街、国际学校、兰贵坊、伟才沿线，包括三期构成整个青龙湾的生活配套服务中心；
2、以高尔夫球场中心，将会所、酒店、游艇码头打造城为城市高端商务配套中心；
3、以农庄、球场、青龙湖为基底构成“伟大青龙小镇”，形成城市周末度假中心；
4、以渔村的养老、医院为基底，导入康养产业，构成长株潭城市的康养产业中心；
5、以奥特莱斯为基底，重新调整思路，构成株洲特色消费、体验、购物中心；
6、以联邦庄园、中央小镇、三期地块、滨江内地块、滨江外地块构成五级顶级住区；
五、重要节点功能重新构建
1、青龙小镇---主题导入IP
以农庄、球场、青龙湖三大板构建“青龙小镇”；农庄以青少年农业、自然科普教育，休闲农业体验为主题；
高尔夫球场以青少年高尔夫活动、周末主题活动、企业团建、个性聚会、有氧运动为主题；青龙湖以房车营地、野炊、露营为主。

构建青龙湾小镇休闲农业、亲子活动、野外体验三大功能板块，辅助整个项目的公园、步道、教堂形成观光、慢跑、骑行线路，成为株洲市民近郊周末度假目的地。

这是为整个青龙湾导入大IP的
关键所在。

2、奥特莱斯---体验式消费实现
普通的纯消费、购物型奥特莱斯在株洲、在青龙湾不适用，相对城市，青龙湾的奥莱必须在三方面下功夫：一是原味的小镇建筑风情（如成都麓镇），二是夜景等情境氛围打造，三是周边田园、山林空间留白处理，其功能依附在青龙小镇导入客群的消费功能实现，进一行扩大影响，以独特风情服务城市；启动奥莱的模式可以是共享、共创式的，吸引城市最优秀的商家共同运营，各家积极贡献IP。

3、渔村---产业整合，深层挖掘
养老服务、康养服务为特色，以“康养产业中心”为核心，整合达安基因的相关康养产业，服务整个城市，带动消费人群，激活整个社区的各项功能配套。

吸引株洲的炎帝生物、浏阳绿之韵、神农养生等品牌进驻。

4、高尔夫---功能提质
高尔夫的体育配套外的球场，是整个青龙湾的配套明星，随着九洞高尔夫的建设，功能将进一步加强，但要实现高尔夫的最大价值，就是把高尔夫的概念做大，做亲民路线，少年高尔夫、老年高尔夫、亲子高尔夫、健康高尔夫等，充分利用场地优势，将风筝节、风车节、恐龙等节庆、展会经济做起来。

5、滨江酒店、商业---城市地标
滨江酒店是整个青龙湾配套的至高点，是整个项目的地标性建筑，是长株潭湘江段最开始的地标，是整个IP 导入及消费实现的高光点；企业老总私人会客厅、企业总部、个性酒店、高端会所沙龙等高端场所；但另一方面，酒店、商业的运营，又依托青龙小镇、高尔夫、奥莱、渔村等功能模块的IP导入，二者是相互依存的关系。

观现状，实现上述目标，关键在于三点：
1、统一规划思路，统一投资主体，统一经营主体，否则边做边看，各自为政，无法实现生活方式归核；
2、“青龙小镇”的文旅小镇启动及奥莱、渔村启动是重中之重，制定时间计划表，确定运营模式；
3、这是一个新的“小镇计划”，其位置与崀山、湖州同等重要，其理念也应如连锁项目贯彻。

研策中心王碧红
2018/4/21。