江门市建筑面积计算办法(2009-10拟定稿)

江门市规划局

关于建筑工程建筑面积及容积率的计算办法

（拟定稿）

为规范建筑工程项目的规划管理，与相关部门妥善衔接，就我局城乡规划管理工作中有关建筑面积和容积率的计算标准制定本办法。

本办法适用于我局规划管理工作中在规划编制、建筑设计审查、规划验收等阶段涉及建筑面积、容积率的计算工作。

一、建筑面积计算办法

建筑工程建筑面积原则上依照《房产测量规定》（GB/T17986.1—2000）中房屋建筑面积测算的有关规定执行。

1.1 涉及建筑面积计算的建筑设计应符合以下规定：

1）住宅建筑首层层高不得超过4.5米，标准层层高不得超过3.2米，顶层层高不得超过3.6米。

2）复式或低层住宅的中空客厅，净空超过4.5米的中空部分不得超过两层层高，且投影面积不得大于本层建筑面积的30%。

3）住宅建筑标准层中，本层阳台、入户花园的投影面积总和不得超过除阳台、入户花园外的标准层面积的18％，并应同时符合条款4.1 中1）的规定。

1.2 不计算建筑面积的建筑设计应符合以下规定：

1）坡地建筑物设计上不利用的深基础架空层及坡地吊脚架空层；

2）设计为密封的建筑坡屋顶内、场馆看台下的空间；

3）住宅飘窗（进深从外墙计起不大于0.6米、净空不大于2.2米）；

4）建筑外墙的空调机搁板、花池、结构连接板（进深从外墙计起均不大于0.6米）；

5）无顶盖的室外楼梯、室外自动扶梯和用于检修、消防等的室外钢楼梯、爬梯；

6）有顶盖、但设计作公共活动或不利用的屋顶装饰空间；

7）其它可不计算建筑面积的建筑设计。

二、容积率计算办法

2.1 容积率按以下公式计算：

容积率=计算容积率总建筑面积÷建设用地面积；

计算容积率总建筑面积＝总建筑面积－不计算容积率的建筑面积＋增计容积率的建筑

面积。

2.2 总建筑面积按照条款一的规定计算。

2.3 不计算容积率的建筑面积包括：

1）地下层、半地下层用作停车功能或配套设备用房（设计须符合国家规范和本办法第3.1要求）。

地下层、半地下层用作商业或住宅配套用房等功能时，建筑面积不计入规划容积率，但须补交土地出让金，地下一层按该功能的楼面地价30%、地下二层按该功能的楼面地价15%（依次类推）的标准补交。

2）住宅楼首层或商住综合楼住宅部分首层作公共活动空间的架空层。

3）住宅楼二层以上为住户提供休闲、绿化的公共活动空间。

注：本款须同时满足如下条件：a.不得每层设置，净空不得小于标准层层高的2倍；

b.对全体住户开放，不得封闭，属开敞空间；

c. 与本层住宅须有一定间隔距离，不得围合供住户自用；

d.范围不包括过道和梯间门厅等。

4）结构转换层、避难层的结构转换空间、避难空间。

5）骑楼2层及以上仍为不封闭的公共步行空间。

6）属园林绿化小品的亭、廊等。

7）其它可不计算容积率的建筑面积。

2.4 增计容积率的建筑面积包括：

1）住宅建筑标准层中，本层阳台、入户花园投影面积总和超过除阳台、入户花园外的标准层面积18％的，超出部分的投影面积全数计入建筑面积。

2）住宅建筑层高超过4.5米的，按投影面积的2倍计算建筑面积（符合条款1.1中2）规定的除外）。

3）不符合条款1.2规定的，须按投影面积计算建筑面积（其中空调机搁板、花池和结构连接板按阳台计算建筑面积）。

4）其它需增计容积率的建筑面积。

三、其它特别规定

3.1 关于地下室、半地下室

最小埋深须超过本层净空高度1/3，方可视为地下室或半地下室。

3.2 关于套型建筑面积90平方米以下的住宅认定

1）套型建筑面积90平方米以下的户型住宅，每户阳台、入户花园的投影面积合计不得超过16平方米；超过的部分按投影面积计入套型建筑面积。

2）“90平方米以下套型建筑面积”住宅比例，按符合“90平方米以下套型建筑面积”户型标准的建筑面积总和（含套型建筑面积及阳台、入户花园等面积）占住宅总建筑面积的比例计算。

3.3 关于停车位计算

1）室外停车位或首层架空层可直接连通室外的停车位，以符合有关设计规范的停车位数量计算。

2）为便于管理，规划室内停车场（库）的停车位数原则上以停车场（库）总面积除以标准当量车位面积计算，其中：

集中出入口的住宅楼首层停车位的标准当量面积为30平方米。

住宅楼或商住综合楼的多层（含地下）停车场的停车位标准当量面积为40平方米。

商业建筑内或独立的多层（含地下）停车场的停车位标准当量面积为35平方米。

注：建设单位应同时提供符合有关设计规范的室内停车位布置图以作备案（不作规划审批依据）。

四、附则

4.1 本办法自即日起实施。

4.2 本办法实施以前的规划条件有关内容与本办法不一致的，仍按规划条件。

4.3 本办法条文由我局负责解释。

江门市规划局

二〇〇九年十月日