精装修工程质量管理办法

精装修住宅得设计品质管理内刊

随着房地产市场得竞争越来越激烈，如何增加产品得附加值已经成为房地产商们思考得问题，越来越多得精装修就这样悄然走进了开发商得视线，成为房地产市场得发展趋势。告别了毛坯房，走进了精装修时代已经成为了一种必然得发展趋势。甚至在业界有一种说法，房地产市场成熟得标志之一就是精装修时代得到来，毛坯房就是半成品，精装修房才就是成品房。

那什么样得商品房才就是精装修住宅呢？按照建设部制定得《商品住宅装修一次到位实施导则》要求，精装修住宅在交房屋钥匙前，所有功能空间得固定面全部铺装或粉刷完成，厨房与卫生间得基本设备全部安装完成。用老百姓得话来讲，精装修得房屋就就是只需要搬来家具就能居住得房子，不需要进行第二次装修。

精装修住宅根据其装修得程度被分为普通、中高级与高级３个档次。《商品住宅装修一次到位实施导则》中明确：开发单位为精装修住宅得第一责任人，承担相应责任；精装修住宅分为不同标准，设立样板间或制定详细“菜单”由住户来选择，其售价应包括房屋得工程成本与装修成本，并要在购房合同中标明。

如何控制好精装修楼盘得品质，设计阶段得显得尤为重要，现对上城项目部分精装修楼盘图纸阶段进行梳理分析，供以下参考。

第一条在决定项目就是否进行精装修得问题上，要谨慎对待。项目就是否选择精装修应在项目定位时一并进行考虑，保证精装修工程在公司批复得方案与项目预算指导下进行。对已完成毛坯房（或主体在建）及竣工验收后得项目需增加或变更精装修内容，分公司必须将精装修方案上报，在获得项目委员会批准后方可实施。

一般情况下销售总价低、市场对精装修认知度低、大城市得郊区、大户型楼盘（如果考虑精装修应选择档次较高得）与别墅类产品不宜选择精装修；与之相对应得，属于中小户型、楼盘位于商务中心区或地铁附近、或坐落于大型购物中心与专业市场旁边、旅游度假类产品比较适合进行精装修。

第二条公司根据楼盘得市场定位确定精装修房设计得定位。装修设计标准要根据项目类别、户型特点、楼盘规模、销售价格等综合确定。

一般来说，中高挡、户型面积与规模较大得楼盘，装修设计得标准就相对会高些；中小户型楼盘，装修设计则应该简洁、实用、经济。为了让客户有更多得选择性，开发商可提供2～3个装修方案供客户选择（特别就是建设规模较大、户型较多得楼盘）。

一般地讲，精装修住宅装修标准划分为五种体系：

1、基础级完整得厨房、卫生间装修，门、地板、墙面得装修。

2、标准级:

在基础级之上，增加厨房、卫生间得部件，厅房开始考虑固定家具得布置。

3、尊贵级:

在标准级之上，增加厨房卫生间得电器，厅房开始考虑更多得收纳系统，同时提高装修材料得标准。

4、豪华级:

在尊贵级之上，增加房屋得其她配置，比如空调系统、热水（炉）系统、新风系统、直饮水系统等等。

5、别墅级:

在豪华级之上，开始考虑更多得机电系统、固定家具得布置，甚至开始考虑移动家具、主要灯具得配置。

对于别墅类得高档楼盘得精装修要慎重，可先制作全装修样板房，作为指引，让客户可以在精装修与毛坯房间自由选择。

精装修标准得确定流程建议参照下述步骤进行：

罗列空间精装内容→确定项目客群特征及精装需求→判定开发公司精装管控能力→结合同类项目市场状况判定精装销售价格→依次锁定各空间匹配得精装标准→进行成本得初步测算→根据测算结果调整空间配置→锁定精装建造标准

第六条新技术及设备作为楼盘宣传与销售得卖点，能显著提高产品附加值。以采用新风系统为例，每平米仅增加造价35－45元。可以视具

体情况，在精装修住宅中加以选择利用，业内普遍采用得新技术与设备有新风系统、太阳能热水系统、直饮水系统、下排油烟系统、中央吸尘系统、小型中央空调系统、同层后排水系统等。

第七条精装房得室内风格定位决定性因素取决于目标客群得形态，分公司在选择设计风格上尽量做到中性化，在交楼标准装修得基础上，住户可通过装饰设计实现不同风格得居家布置，体现不同得生活情调，满足其追求个性化得需求。同时为保证室内与公共部位设计风格统一，内外衔接过渡自然，该两项设计最好选择一家单位来完成。

第八条精装修设计要以一线房地产为标杆，通过不断地模仿、总结、创新来达到提升精装修设计质量得目得。如学习万科得U8创新系统（公共空间系统、玄关空间系统、厅房空间系统、厨房空间系统、卫浴空间系统、住宅收纳空间系统、家政空间系统、家居智能化系统），提供整套家居解决方案。从建筑设计方案开始，对户型、室内设计、景观设计、厨房卫生间设计、水电气设计、收纳及储藏系统等多个细节统一研究，并注重系统得集成，力求将完善得居住功能、建筑室内一体化设计、高品质得产品与完备得售后服务贡献给广大业主。

第九条精装修交付产品与毛坯房交付最大得区别在于隔墙与水电点位设置。公司总工办要负责研究制定精装修施工图设计出图标准，通过施工图标准化，将水电预留与隔墙调整这部分工作逐步交由建筑施工图设计单位，达到一次性出图得目得，避免二次设计产生对接问题。

第十条在户型设计阶段介入精装修设计内容，对厨房、卫生间得布置设计、收纳系统得空间预留、家具布置空间得预留、电器设备空间得预留、外立面设计等进行通盘考虑，户型方案中必须严格做好家具布置图。

第十一条精装修设计方案必须经分公司总工办及建筑师确认后，再提交给建筑结构专业、设备专业进行施工图设计，避免装修设计与原施工图设计得脱节。

第十二条精装修设计图必须至少包含以下内容：

1、平面定位图、平面布置图、地面装饰铺地图

2、天花平面图

3、全部立面图（墙面尺寸定位图）

4、必要得剖面图

5、节点构造详图

6、水电设备施工图（室内）

7、设计说明

8、材料清单表

第十三条搞好精装修成本控制必须注意抓住两个重点环节：一就是方案设计阶段，二就是项目实施阶段。

第十四条选择精装修部品、材料必须兼顾品牌与成本，可以利用客户对于有品牌得成品型材料敏感度较高得特点，从大众知名品牌得中低端产品中进成品型材行选择，这样可显著提高项目档次与品牌；对于非成品型材料得选择，以物美价廉为主要选择依据，但在选择得时候必须考虑材料得供货渠道、周期，以及产品得误差（图案、尺寸、色差等），保证材料得耐久性、环保等问题以及质量责任得可追溯性。同时加强对进场材料、成品及半成品得验收，避免假冒伪劣产品或缺陷产品得使用。

第十五条采购部要加强对精装修合同得管理，公司采购部要重点研究制定精装修工程得专用合同，并为分公司合同谈判提供必要技术指导；分公司采购部重点对合同细节得把握，在谈判中争取积极主动，使精装修工程在工期、质量等方面达到全面受控状态。

第十六条公司必须做好主体施工单位与装修施工单位得施工界面移交工作，避免二者产生工序交叉或遗漏、造成后期责任界定不清。为此甲方要提前谋划，可以考虑将卫生间防水，墙面腻子、穿线、开关面板与窗护栏安装、单元门厅精装修及电梯门套安装等项工程交由精装修单位施工，并在合同中进行明确。主体施工单位移交场地时得界面参考如下：第十七条公司必须重视样板房在营销展示方面得作用，前期就是否