房地产营销策划案例“奥林匹克花园”的产品策略
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营销不是推销 产品不是东西
房地产营销策划案例三 “奥林匹克花园” 的产品策略
理论回顾 产品策略：有形的商品+无形的服务
核心产品：不是东西
而是用途和功能
形式产品：实体、外观、品质
品牌、包装、特色
延伸产品：送货、安装、维修
保证、培训、融资
案例：“沈阳奥林匹克花园” 产品策 略
项目背景
奥林匹克花园作为中国房地产一流连锁品牌，已在 广州、上海、北京、天津、成都、郑州、武汉等13 个大中城市开发了19个连锁项目。
▪ 商业中心区：澳州风情步行商业街 ▪ 奥林匹克运动区：原动力十足，极限运动区、露营、篮球
场、网球场、足球场丰富罗列，散布有序 ▪ 家庭趣味区：湖畔徜徉专区，家庭烧烤区，旱冰区及脚踏
车区 ▪ 儿童游乐区：游戏屋、小城堡、赛车场，艺术绘画区，小
运动喂养区、沙池 ▪ 老年养生区：足底按摩步道，浓情小菜园、太极拳场地、
沈阳奥林匹克花园是奥林匹克花园东北连锁的第 一站，总占地2600亩（173万平米），超大别墅社 区
形式产品——园区实体
园区经济技术指标
一期主要指标
▪ 总用地面积：2600亩 （173万平方米）
▪ 总建筑面积：86万㎡ ▪ 容积率：0.49 ▪ 总规划户数：6000户 ▪ 绿地率：60%
正开发的二期主要指标
paseo----A slow, easy stroll or walk outdoors. 散步，轻松的漫步或户外行走
▪ 首个澳式坡地建筑社区 ▪ 沈阳首个超低密度TOWNHOUSE居住特区 ▪ 新生活的领跑者，沈阳人的奥运村 ▪ 皇家山水新城，国际运动社区
大型运动健康社区
公共空间（1000亩）分为七个主要区域
间，紧凑实用，性价比较高 ▪ 立面简洁、通透、自然，坡屋顶造型
新生活的领跑者
足不出园即可享受运动、健康的新生活 完备的休闲、体育、文化、生活配套 ▪ 体育：奥林匹克运动城、10万平米体育公园、室
外体育设施， ▪ 商业：澳洲风情商业步行街、超市、邮局、餐饮、
酒吧、医院、派出所 ▪ 教育：幼儿园、小学、运动指导学校
品牌特质：执行力
——核心技术体系
▪ “标准化操作流程”——四个“标准化”的操作：
➢ 操作程序标准化、 ➢ 质量控制标准化、 ➢ 项目进度标准化、 ➢ 区域项目成本控制标准化。
规范要求： 《奥林匹克花园标准化设计操作流程》团队动作、 《奥林匹克花园成果标准》：监控的手段 《奥林匹克花园核心技术资源库》设计、新技术新材料宝典
澳洲风情
▪ 每户私家花园四倍于住宅建筑面积的 ▪ 内部空间设计精巧，层次丰富，如玄关、餐厅与
客厅的半错结构、通透的艺术天井等巧妙处理。 ▪ 4.8米、6.0米的大客厅与3.3米以上开间卧室的设
计保证通透的阳光空间与居家的舒适性 ▪ 模糊室内外空间的界限，让房子成为风景的一部
分，让家与自然一起生长。 ▪ 面积控制合理，TownHouse在160—255平米之
▪ 总用地面积：14.10ha ▪ 居住总用地面积：12.65 ha ▪ 建筑占地面积：35731㎡ ▪ 总建筑面积：82759㎡ ▪ 层数：3-5层 ▪ 建筑密度：25.34% ▪ 容积率：0.58 ▪ 绿地率：50%
特色
▪ “有山、有河、有湖、有林”的沈城TOWNHOUSE金牌 社区
▪ 首个推崇“科学运动 健康生活”的大型运动健康社区 ▪ 首家引进“健康管家”物业管理体系 ▪ 首倡“编织”规划建筑的原生运动社区 ▪ 首创“paseo”山水运动景观体系的生态社区
——世界著名设计公司澳大利亚COX（舵手，全球排 名前十位）执行总裁， 2000年悉尼奥运会主场馆设 计者，菲利普·考克斯先生亲自主笔
“Paseo”山水运动景观体系
▪ 前院后院和至公关绿化、活动场所直接相 连，将各家各户与公共设施、休闲场所联 系在一起，为居民提供安全亲切的活动休 息场所
▪ 水景、园景、屋景与人互为融合
▪ “运动健康设施专利技术”
➢ 奥林匹克大厦标志性建筑， ➢ 健康管家中心、 ➢ 体能检测中心
品牌特质：连锁
▪ 1999，广州奥园 ▪ "新生活的领跑者”， ▪ 6次发售6次排队抢购 ▪ “奥林匹克旋风”， ▪ "广州十大明星楼盘”
▪ 2000，番禺奥园 ▪ "泛体育馆、泛体育场" ▪ "运动就在家门口"
▪ 健康管理中心，将室外运动休闲配套设施与网球 场、篮球场、小型足球场、宅间运动小品有机联 系起来
➢ 奥林匹克运动城， ➢ 环绕长约2km、 10万平米体育公园， ➢ 室外网球场、篮球场、足球场等丰富体育设施，
“健康管家”
“编织”理念
▪ 量体奥林匹克花园基地特质，梳理原始坡地 纹理，将原味澳式建筑形态和道路系统，与 周围山、河、林、湖等自然脉络纺织为一体， 让人工的和天然的相互编织，和谐共生。
品牌特质：品牌Hale Waihona Puke Baidu发商
▪ 沈阳奥林匹克置业投资有限公司
➢ 中体产业股份有限公司（隶属国家体育总局的上市公 司）:
中国体育产业唯一一家上市公司，公司净资产市值达30亿元 人民币
➢ 香港泰盈集团有限公司:
1994年进入中国内地房地产市场，在全国20多个大中城市成 功代理过60多个策划销售项目，香港泰盈集团将形成年销售 额5亿元，完成10个楼盘开发规模的全国性连锁开发企业。
气功场地、跳舞场地、健康养生 ▪ 邻里公园区：宅间绿地，运动小品惬意融合，和谐共赏 ▪ 漫步水系区：溪流由北向南依地势蜿蜒而下，与两湾人工
湖相连，相映成辉
“健康管家”
▪ 运动医学的专业人才，为社区住户制定出适合于 专业标准的健身、营养、抗衰老和运动方案，
▪ 设立身体适能检测中心，定期对业主进行健康检 测、机能检测、体质检测等，为业主提供深层次 的健康管理与咨询服务。
品牌特质：唯一
▪ 房地产届唯一与中国奥委会合伙、 具有商用标志使用特许权的住宅小区
品牌特质：代言
“开发奥林匹克花园，拓展全民健身运动。” ——袁伟民
“把奥林匹克精神和文化融入社区，创造崭 新生活方式” ——何振梁
园长（形象大使）：李永波
2003年10月1日，沈阳奥林匹克花园正 式聘请中国国家羽毛球队总教练、羽毛球世 界冠军李永波担任园长（形象大使），他的 运动、健康、向上、活力的形象将为沈阳奥林 匹克花园注入新的气息。
房地产营销策划案例三 “奥林匹克花园” 的产品策略
理论回顾 产品策略：有形的商品+无形的服务
核心产品：不是东西
而是用途和功能
形式产品：实体、外观、品质
品牌、包装、特色
延伸产品：送货、安装、维修
保证、培训、融资
案例：“沈阳奥林匹克花园” 产品策 略
项目背景
奥林匹克花园作为中国房地产一流连锁品牌，已在 广州、上海、北京、天津、成都、郑州、武汉等13 个大中城市开发了19个连锁项目。
▪ 商业中心区：澳州风情步行商业街 ▪ 奥林匹克运动区：原动力十足，极限运动区、露营、篮球
场、网球场、足球场丰富罗列，散布有序 ▪ 家庭趣味区：湖畔徜徉专区，家庭烧烤区，旱冰区及脚踏
车区 ▪ 儿童游乐区：游戏屋、小城堡、赛车场，艺术绘画区，小
运动喂养区、沙池 ▪ 老年养生区：足底按摩步道，浓情小菜园、太极拳场地、
沈阳奥林匹克花园是奥林匹克花园东北连锁的第 一站，总占地2600亩（173万平米），超大别墅社 区
形式产品——园区实体
园区经济技术指标
一期主要指标
▪ 总用地面积：2600亩 （173万平方米）
▪ 总建筑面积：86万㎡ ▪ 容积率：0.49 ▪ 总规划户数：6000户 ▪ 绿地率：60%
正开发的二期主要指标
paseo----A slow, easy stroll or walk outdoors. 散步，轻松的漫步或户外行走
▪ 首个澳式坡地建筑社区 ▪ 沈阳首个超低密度TOWNHOUSE居住特区 ▪ 新生活的领跑者，沈阳人的奥运村 ▪ 皇家山水新城，国际运动社区
大型运动健康社区
公共空间（1000亩）分为七个主要区域
间，紧凑实用，性价比较高 ▪ 立面简洁、通透、自然，坡屋顶造型
新生活的领跑者
足不出园即可享受运动、健康的新生活 完备的休闲、体育、文化、生活配套 ▪ 体育：奥林匹克运动城、10万平米体育公园、室
外体育设施， ▪ 商业：澳洲风情商业步行街、超市、邮局、餐饮、
酒吧、医院、派出所 ▪ 教育：幼儿园、小学、运动指导学校
品牌特质：执行力
——核心技术体系
▪ “标准化操作流程”——四个“标准化”的操作：
➢ 操作程序标准化、 ➢ 质量控制标准化、 ➢ 项目进度标准化、 ➢ 区域项目成本控制标准化。
规范要求： 《奥林匹克花园标准化设计操作流程》团队动作、 《奥林匹克花园成果标准》：监控的手段 《奥林匹克花园核心技术资源库》设计、新技术新材料宝典
澳洲风情
▪ 每户私家花园四倍于住宅建筑面积的 ▪ 内部空间设计精巧，层次丰富，如玄关、餐厅与
客厅的半错结构、通透的艺术天井等巧妙处理。 ▪ 4.8米、6.0米的大客厅与3.3米以上开间卧室的设
计保证通透的阳光空间与居家的舒适性 ▪ 模糊室内外空间的界限，让房子成为风景的一部
分，让家与自然一起生长。 ▪ 面积控制合理，TownHouse在160—255平米之
▪ 总用地面积：14.10ha ▪ 居住总用地面积：12.65 ha ▪ 建筑占地面积：35731㎡ ▪ 总建筑面积：82759㎡ ▪ 层数：3-5层 ▪ 建筑密度：25.34% ▪ 容积率：0.58 ▪ 绿地率：50%
特色
▪ “有山、有河、有湖、有林”的沈城TOWNHOUSE金牌 社区
▪ 首个推崇“科学运动 健康生活”的大型运动健康社区 ▪ 首家引进“健康管家”物业管理体系 ▪ 首倡“编织”规划建筑的原生运动社区 ▪ 首创“paseo”山水运动景观体系的生态社区
——世界著名设计公司澳大利亚COX（舵手，全球排 名前十位）执行总裁， 2000年悉尼奥运会主场馆设 计者，菲利普·考克斯先生亲自主笔
“Paseo”山水运动景观体系
▪ 前院后院和至公关绿化、活动场所直接相 连，将各家各户与公共设施、休闲场所联 系在一起，为居民提供安全亲切的活动休 息场所
▪ 水景、园景、屋景与人互为融合
▪ “运动健康设施专利技术”
➢ 奥林匹克大厦标志性建筑， ➢ 健康管家中心、 ➢ 体能检测中心
品牌特质：连锁
▪ 1999，广州奥园 ▪ "新生活的领跑者”， ▪ 6次发售6次排队抢购 ▪ “奥林匹克旋风”， ▪ "广州十大明星楼盘”
▪ 2000，番禺奥园 ▪ "泛体育馆、泛体育场" ▪ "运动就在家门口"
▪ 健康管理中心，将室外运动休闲配套设施与网球 场、篮球场、小型足球场、宅间运动小品有机联 系起来
➢ 奥林匹克运动城， ➢ 环绕长约2km、 10万平米体育公园， ➢ 室外网球场、篮球场、足球场等丰富体育设施，
“健康管家”
“编织”理念
▪ 量体奥林匹克花园基地特质，梳理原始坡地 纹理，将原味澳式建筑形态和道路系统，与 周围山、河、林、湖等自然脉络纺织为一体， 让人工的和天然的相互编织，和谐共生。
品牌特质：品牌Hale Waihona Puke Baidu发商
▪ 沈阳奥林匹克置业投资有限公司
➢ 中体产业股份有限公司（隶属国家体育总局的上市公 司）:
中国体育产业唯一一家上市公司，公司净资产市值达30亿元 人民币
➢ 香港泰盈集团有限公司:
1994年进入中国内地房地产市场，在全国20多个大中城市成 功代理过60多个策划销售项目，香港泰盈集团将形成年销售 额5亿元，完成10个楼盘开发规模的全国性连锁开发企业。
气功场地、跳舞场地、健康养生 ▪ 邻里公园区：宅间绿地，运动小品惬意融合，和谐共赏 ▪ 漫步水系区：溪流由北向南依地势蜿蜒而下，与两湾人工
湖相连，相映成辉
“健康管家”
▪ 运动医学的专业人才，为社区住户制定出适合于 专业标准的健身、营养、抗衰老和运动方案，
▪ 设立身体适能检测中心，定期对业主进行健康检 测、机能检测、体质检测等，为业主提供深层次 的健康管理与咨询服务。
品牌特质：唯一
▪ 房地产届唯一与中国奥委会合伙、 具有商用标志使用特许权的住宅小区
品牌特质：代言
“开发奥林匹克花园，拓展全民健身运动。” ——袁伟民
“把奥林匹克精神和文化融入社区，创造崭 新生活方式” ——何振梁
园长（形象大使）：李永波
2003年10月1日，沈阳奥林匹克花园正 式聘请中国国家羽毛球队总教练、羽毛球世 界冠军李永波担任园长（形象大使），他的 运动、健康、向上、活力的形象将为沈阳奥林 匹克花园注入新的气息。