房地产开发项目的风险管理

统的可行性研究，而正是因为该研究的随意性导致 了风险的普遍 存在 。对 此 ，需要 严格 对项 目的可 行性研 究 ，特别 是对 项 目建 设 周期 内的政策多角度地做预案，对项 目周边环境、当地的政府规 划、客户群体的变化等作出充分的分析，对可能遇到的资金 问题
工、边售边建，以缓解资金压力。同时，房产开发项 目也往往需 提前做好预案，最大程度上对房地产开发的项 目风险进行控制。
变动、施工环境 出现变化 、施工人力成本上升等因素导致 。项 目 达到尽量规避和控制风险的目的，保障房地产项 目的完成。
管理的风险在房地产项 目开发中经常出现。
参考文 献 ：
银行贷款融资的难度加大 。在销售端，国家对房产预售的政策也 系统 ，一方面该系统应当具备信息技术的高效性和透明性；另一
在收紧，使得开发商提前 回笼资金难度加大；同时针对购房者的 方面该系统也应当符合房地产开发企业的部门设置 ，使得部 门人
限制性政策也在加大 ，使得有效 目标客户变少，进一步加大了房 员间的管理和监督能够通过系统有效地发挥。同时也应 当针对税
统计，房产项 目平均税负超过１３％，且监管较严格。
多地 采用 其他 途径 来进 行融 资 ， 比如 发放 债券 、股 权融 资 ，也可
２房地产开发项 目的常见风险
以通过员工内部集资的方式 ，在获得资金的同时，也激发内部员
根据房地产开发项 目的主要特点，分析其存在的风险表现在 工的工作积极性。
对房地产开发项 目做好风险管理工作，就显得尤为必要。
风 险 。另一 方面 ，一 些从业 人 员 因为会 计核 算的 失误 ，也会 导致
１房 地产开 发项 目的特点 （１）政策依附性 明显。房地产作为国家的支柱产业 ，很多 层面受到国家政策的约束 ，包括土地供应政策、货币调控政策、
其对 各种税 务的类 型和 额度 的预算失 误，从 而造 成纳税 风险 。 ３房地产开发项目风险的管理对策 （１）科 学充分 的可行 性研究
如 下几 点：
（３）加 强 内控 管理
（１）资金风险。房地产开发项 目是对 资金的需求较大，而
无论是销售端还是建设端，房地产开发项 目都来自百度文库要精英人
几乎所有的房产公司，无论其规模大小，都是通过各种融资来获 才。对此，需要构建科学的内部控制系统，对人员实施绩效考核
得资金来开发项 目，包括银行贷款、发放债券、股权 融资等方 制度 ，提 升 员工 的使命 感 。 同时 也 应当整 合 多部 门的资 源 ，构 建
理风险。前者的主要导致 因素是信息不对称，造成了决策者对项
由此可见 ，房地产开发项 目是一个复杂的工程，所面临的风
目的形势评估不正确 ，而这种失误在项 目建设后是难 以修补的。 险 也是 多方 面 的、长 期 的。我们 应 当正视 这 些风 险 ，并通过 做 好
后者则经常是由材料 的市场价格增加、设计出现变更、政策出现 可行性研究、建立信息化系统、拓宽融资渠道等方式来应对 ，以
２０１６年ｌ０月以后，国内一二线城市开始颁布楼市调控措施 ， 限购、限售、限贷的条件越来越苛刻，也引发了房地产企业经营 风险的扩大，开始出现房地产项 目被搁置、烂尾的现象。对此，
因包括两个方面，其一是国家和地区有关房地产开发项 目及周边 产业 的税法的变动 。前文已述，房地产开发项 目涉及多种税收品 类，而税法的变动又是经常性的，都会对房产开发项 目带来纳税
涉 及 的资金量较 大，因此 项 目的管理难度 较大 。
（２）拓宽融 资渠道
（４）税负重。房地产 的开发涉及到了众多的税务种类，包
多元化融 资是 企业规 避 资金风 险的有 效途径 。对 此 ，在 商业
括营业税、所得税、房产税、土地增值税等 ，且税负比较重。据 银行压缩针对房地产开发项 目贷款的背景下，ｊ穷地产企业应当更
规划建设政策、环保政策等，这些政策的变化将会对房地产项 目
房地产开发项 目的方方面面是否可行，需要在前期做一个系
带来不 同程度 的影响 。 （２）开发周期长、资金需求大。房地产项 目的开发需要的
资金量庞大 ，比如一个 中等小区的建设完工，往往需要２０—３Ｏ亿 的资金 ，几乎所有的房地产开发项目都需要融资，且通常分期施
式 ，并通过房产的预售等方式获得资金的回笼，来达到弥补资金 标准化成本管理机制，加强对成本的控制，减少资金压力。
缺 口的目的。现阶段 国内各地地价一直呈现增长 的态势，央行和
（４）建立预算 控制和税 务核算 系统
各地商业银行都出台针对房地产项目开发贷款的限制政策 ，使得
为配 合可 行性研 究 的制定 ，有必 要建立 一个 合理 的预算 控制
Ｉ工 程 管 理 Ｉ Ｅｎｇｉｎｅｅ ｒｉｎｇ Ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ
房 地产 开发项 目的风 险管理
辛 书成 （大庆市国土资源局 。黑龙江 大庆 １６３３１６）
摘 要 ：总结 了房地产开发项 目政策依附性强、周期长、资金需求大、管理难度大等特点 。分析其存在 资金 、项 目管 理 、纳税等层面的风险 。需要通过加强可行性分析、拓宽融资渠道、加强内控、建立核算 系统等措施来解决。 关键词 ：房地产开发项目 ；风险管理 ；融资
要 数年时 间完工 ，周期较 长 。
在可 行 性研 究 中，需要 包括 施工 各个 阶段 的设 计方 案 ，可 以先 不
（３）项 目管理难度大 。因为工程量大，开发周期长 ，涵盖 出设计图纸，但一定要得出整体的设计方案，并进一步得出投资
了众多施工环节，涉及到众多部门，标准体系众多且 比较严格 ， 的相对精确的预算，使得风险得到识别和提前规避、控制。
产开发项 目的资金困难。
务 的核 算建立 规 范化 的财务 核算 系 统 ，在 对相 关税 法进 行充 分 了
（２）项 目管理风险。房地产项 目开发的风险体现在多个阶 解的基础上，开展纳税 的提前预算和正确缴纳，有效地规避纳税
段 ，最主要的是，项 目开展前的决策风险和项 目开发 中的成本管 风险 。