房屋买卖合同纠纷及风险防范讲义课件
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认购书的性质
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适 用法律问题的解释》
❖ 第二条 当事人签订认购书、订购书、预订书、 意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一 定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买 卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违 约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔 偿的，人民法院应予支持。
成交公示 ❖ 充分评估购房能力，提前了解和咨询贷款事
目录
一、商品房(一手房)买卖（二级市场）纠纷 二、存量房(二手房)买卖（三级市场）纠纷 三、房地产权属纠纷（结合婚姻法解释三）
典型纠纷
1、深圳购房者惠州大亚湾购房，签了认购书， 交了定金，发现不能获得银行贷款要求退房， 开发商拒绝退定金。
2、买方购买一套二手房，成交价约定为业主实 收100万，同时约定按原价（评估价）过户。 临近过户时，业主眼看房价上涨，要求以实 际成交价过户，营业税、个人所得税都要买 方承担，逼买方放弃购买。
❖ 违约金标准？过高 过低
❖ 开发商规定买方逾期付款需按日支付违约 金（无上限），开发商迟延交房的最多只 承担房屋总价2%的违约金
❖ 房管部门登记办证时间是否应当由出卖人 承担逾期办证违约责任？
❖ 收楼异议书
5、购买商品房的注意事项
❖ 实地考察，不要盲目相信广告 ❖ 提前收集信息 规划与国土资源委员会房地产
宝安某楼盘在其广告中大力宣传碧海湾高 尔夫景观，在业主提供的售房宣传册上记者 看到，一、二、三栋楼户型点评标明，高尔 夫美景一览无余。但根据设计院的规划方案 显示，该楼盘和碧海湾高尔夫之间的规划用 地将建32层的商品房，高尔夫景观将不复存 在。
针对业主的维权，在该楼盘针对客户联合
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若 干问题的解释》
第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要 约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围 内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体 确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋 价格的确定有重大影响的，应当视为要约。 该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同， 亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当 承担违约责任。
“价格欺诈”？
在开盘当天，购房者交付三万元订金， 可享受减十万后打九五折的优惠政策。然而， 有内部消息显示，有一家公司正在进行团购， 团购价格在此基础上是打九五折，再打九五 折。对此，业主们纷纷表示，开发商既然有 更大的优惠，且该楼盘是可以团购的，那购 房者在开盘之前就已经形成了一个整体，差 不多九十多人，为什么就不可以团购呢？购 房者表示，购房当天大家就想团购，让开发 商给个便宜的价格，但是开发商方面表示，
4、延期交房、延期办证的问题
注意退房期限 ❖ 第十五条 根据《合同法》第九十四条的规定，
出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购 房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未 履行，当事人一方请求解除合同的，应予支 持，但当事人另有约定的除外。
❖ 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方 当事人催告后，解除权行使的合理期限为三 个月。对方当事人没有催告的，解除权应当
❖ 补充协议或附件五 ❖ 开发商在认购书上标注“已阅读并接受购房
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解 释（二）》
❖ 第九条 提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一 款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制 其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应 当支持。
❖ 买方无法取得贷款是否有权退房退款？ 限贷、停贷、政策变化、购房者信用问题、违规补社保补税不成、 开发商承诺贷款
❖ 贷款额度和层数有变化时能否退房退款？ ❖ “补足约定”是否有效？ “当买方选择银行按揭方式支付购房款时，无论何种原因导致买方按
揭贷款申请不为按揭银行所接受，买方必须采用一次性付款方式 支付购房款。否则卖方有权终止本合同，买方按总价款的10%向 卖方支付违约金，买方不得持有异议”
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若 干问题的解释》
第二十三条 商品房买卖合同约定，买受人 以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未 能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买 卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请 求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事 人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同 并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当 事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受 的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
❖ 第六条 提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任 的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字 体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人 民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。
❖ 提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。
3、价款支付及贷款的有关问题
3、为规避“限购令”，A借 场）纠纷
❖ 1、因售房广告、虚假宣传引发的纠纷 ❖ 2、认购书的性质及有关问题 ❖ 3、价款支付及贷款的有关问题 ❖ 4、延期交房、延期办证的问题 ❖ 5、购买商品房的注意事项
1、因售房广告、虚假宣传引发的
纠纷
2011年11月深圳宝安某楼盘业主“维权”事 件
警惕售房广告的误导
❖ “7500平方米绿地”------“超大绿地” ❖ “二层以下采用防花岗岩面砖，首层大堂磨
光花岗岩地面、大理石墙面” ----“精装修” ❖ “本图片仅供参考”、“具体以现场实物为
准”、“以双方签署的房地产买卖合同为准” 的救济性用语 ❖ 深圳东、罗湖北、30分钟车程
2、认购书的性质及有关问题
购房者签署认购书后反悔的问题
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷 案件适用法律若干问题的解释》
❖ 第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式 向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同 担保的，如果因当事人一方原因未能订立商 品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规 定处理；因不可归责于当事人双方的事由， 导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应 当将定金返还买受人。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适 用法律问题的解释》
❖ 第二条 当事人签订认购书、订购书、预订书、 意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一 定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买 卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违 约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔 偿的，人民法院应予支持。
成交公示 ❖ 充分评估购房能力，提前了解和咨询贷款事
目录
一、商品房(一手房)买卖（二级市场）纠纷 二、存量房(二手房)买卖（三级市场）纠纷 三、房地产权属纠纷（结合婚姻法解释三）
典型纠纷
1、深圳购房者惠州大亚湾购房，签了认购书， 交了定金，发现不能获得银行贷款要求退房， 开发商拒绝退定金。
2、买方购买一套二手房，成交价约定为业主实 收100万，同时约定按原价（评估价）过户。 临近过户时，业主眼看房价上涨，要求以实 际成交价过户，营业税、个人所得税都要买 方承担，逼买方放弃购买。
❖ 违约金标准？过高 过低
❖ 开发商规定买方逾期付款需按日支付违约 金（无上限），开发商迟延交房的最多只 承担房屋总价2%的违约金
❖ 房管部门登记办证时间是否应当由出卖人 承担逾期办证违约责任？
❖ 收楼异议书
5、购买商品房的注意事项
❖ 实地考察，不要盲目相信广告 ❖ 提前收集信息 规划与国土资源委员会房地产
宝安某楼盘在其广告中大力宣传碧海湾高 尔夫景观，在业主提供的售房宣传册上记者 看到，一、二、三栋楼户型点评标明，高尔 夫美景一览无余。但根据设计院的规划方案 显示，该楼盘和碧海湾高尔夫之间的规划用 地将建32层的商品房，高尔夫景观将不复存 在。
针对业主的维权，在该楼盘针对客户联合
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若 干问题的解释》
第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要 约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围 内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体 确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋 价格的确定有重大影响的，应当视为要约。 该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同， 亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当 承担违约责任。
“价格欺诈”？
在开盘当天，购房者交付三万元订金， 可享受减十万后打九五折的优惠政策。然而， 有内部消息显示，有一家公司正在进行团购， 团购价格在此基础上是打九五折，再打九五 折。对此，业主们纷纷表示，开发商既然有 更大的优惠，且该楼盘是可以团购的，那购 房者在开盘之前就已经形成了一个整体，差 不多九十多人，为什么就不可以团购呢？购 房者表示，购房当天大家就想团购，让开发 商给个便宜的价格，但是开发商方面表示，
4、延期交房、延期办证的问题
注意退房期限 ❖ 第十五条 根据《合同法》第九十四条的规定，
出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购 房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未 履行，当事人一方请求解除合同的，应予支 持，但当事人另有约定的除外。
❖ 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方 当事人催告后，解除权行使的合理期限为三 个月。对方当事人没有催告的，解除权应当
❖ 补充协议或附件五 ❖ 开发商在认购书上标注“已阅读并接受购房
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解 释（二）》
❖ 第九条 提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一 款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制 其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应 当支持。
❖ 买方无法取得贷款是否有权退房退款？ 限贷、停贷、政策变化、购房者信用问题、违规补社保补税不成、 开发商承诺贷款
❖ 贷款额度和层数有变化时能否退房退款？ ❖ “补足约定”是否有效？ “当买方选择银行按揭方式支付购房款时，无论何种原因导致买方按
揭贷款申请不为按揭银行所接受，买方必须采用一次性付款方式 支付购房款。否则卖方有权终止本合同，买方按总价款的10%向 卖方支付违约金，买方不得持有异议”
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若 干问题的解释》
第二十三条 商品房买卖合同约定，买受人 以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未 能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买 卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请 求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事 人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同 并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当 事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受 的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
❖ 第六条 提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任 的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字 体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人 民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。
❖ 提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。
3、价款支付及贷款的有关问题
3、为规避“限购令”，A借 场）纠纷
❖ 1、因售房广告、虚假宣传引发的纠纷 ❖ 2、认购书的性质及有关问题 ❖ 3、价款支付及贷款的有关问题 ❖ 4、延期交房、延期办证的问题 ❖ 5、购买商品房的注意事项
1、因售房广告、虚假宣传引发的
纠纷
2011年11月深圳宝安某楼盘业主“维权”事 件
警惕售房广告的误导
❖ “7500平方米绿地”------“超大绿地” ❖ “二层以下采用防花岗岩面砖，首层大堂磨
光花岗岩地面、大理石墙面” ----“精装修” ❖ “本图片仅供参考”、“具体以现场实物为
准”、“以双方签署的房地产买卖合同为准” 的救济性用语 ❖ 深圳东、罗湖北、30分钟车程
2、认购书的性质及有关问题
购房者签署认购书后反悔的问题
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷 案件适用法律若干问题的解释》
❖ 第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式 向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同 担保的，如果因当事人一方原因未能订立商 品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规 定处理；因不可归责于当事人双方的事由， 导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应 当将定金返还买受人。