规范城市物业管理 提升居民幸福指数

规范城市物业管理提升居民幸福指数

案由：

居民住宅小区是城市基础单元，小区物业管理服务质量的好坏与城市基础网格的稳定及居民幸福指数息息相关。近10年以来，随着商品房市场经济的蓬勃发展，物业管理逐步被广大市民熟悉与接受，城市各住宅小区均采用不同方式实施了物业管理。但是，至今为止，我市各住宅小区物业管理均存在诸多弊病，给居民日常生活带来了诸多不便，主要表现在以下几个方面：

一、物业管理费用收取难的问题。有些小区业主缺乏付费购买物业管理服务的意识；部分未入住的业主认为没有享受物管服务不愿缴纳物管费；有些业主认为物业服务不到位拒交物管费；部分业主认为房屋存在质量问题，将与房产开发公司的矛盾转嫁到物业公司，拒不交纳物管费。种种原因导致物管费用收取难，小区物业管理运行举步唯艰，时刻面临物管退出风险，而物业管理一旦退出，小区日常管理将因此瘫痪，造成垃圾成山、公共水电停运、安全无人监管等一系列不良影响。

二、业主委员会机构成立难与履职难的问题。一是业主委员会是纯公益性机构，很多业主不愿意费心费时来加入管理小区事务；二是由于利益牵涉不同，业主委员会很难统一全体业主意见，导致机构形同虚设，不能正常履职。

三、物业管理服务质量良莠不齐的问题。一是物业公司成立门槛低，普遍缺乏专业的物业管理人才。二是清洁工、保安员等职业待遇低、地位低，员工流动频繁，人力资源紧缺，员工素质参次不齐，多重因素导致物业管理服务质量得不到保障。

综上所述，我市有相当一部分住宅小区存在无钱管理、无人管理、管理不到位等一系列问题，给居民日常生活带来很多不便，给城市基本单元

的安全和稳定带来诸多隐患，影响居民幸福指数的提升，亟待在今后予以进一步规范和完善。

建议：

一、政府相关职能部门和物业行业协会要借助各种媒体，从行业法规和法律知识普及角度对物业管理相关知识进行正面、理性的宣传。物业公司撤出小区的报道层出不穷，主流媒体与网站应加大对物业服务企业的正面报道，特别是对物业公司、开发商、业主、业主委员会四方的责、权、利要开设专版，清晰、明确的让民众了解物业管理的重要性。

二、应加强对房地产开发企业的监管,许多小区的管理难问题大多源于设计的不科学，不合理，特别是对小区停车位的设计要提高标准与数量,减少停车困难对物业管理造成的巨大困扰。

三、物业管理是微利行业，基层从业人员是弱势群体，政府应进一步加强对物业服务企业的扶持，除免征三年税费外，应考虑降低税率标准(现行税率标准为5.56%)。

四、维修基金的管理办法与启用要尽快简化程序，提高效率，特别是与急修项目和特种项目相关的维护维修，如消防、电梯维修等。

五、要提高物业管理公司的准入门槛，组织开展物业管理服务相关培训，提高物业管理从业人员的专业技能和专业素养。要引入物业管理服务企业的淘汰机制，对一些服务质量差、群众评议差、整改屡不到位的物业管理公司要予以清退。

六、要将住宅小区管理纳入各社区工作的职责范围，社区工作人员分片联系各小区，指导小区业主委员会的成立与调整，指导小区业主委员会日常工作开展，引导业主委员会积极履职。