开发成本的分摊方法

开发成本的分摊方法（1）

1、房地产企业开发成本、土地成本、公共配套的分摊方法

（一）不能够直接认定的土地成本分摊、开发成本分摊、公共配套设施费分摊等三个问题作如下分析说明

（二）扣除项目不能够直接认定的，审核当期扣除项目分配标准和口径是否一致，是否按照下列顺序合理分摊：

1.将“取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费”按照实际占用土地面积占土地总面积的比例，在可售与不可售的房地产之间进行分配。

2.将“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、国家规定的其他扣除项目”，按照建筑面积占总建筑面积的比例，在可售与不可售的房地产之间进行分配。

3.属于全体业主共有或者无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的公共配套设施费，一般按照可售面积分摊各期、各项目应负担的成本。

二、土地成本分摊，分配方法

（一）交易情况

某房地产开发公司在一块10000平方米的土地进行房地产开发，其取得土地使用权所支付的出让金为1000万元。该房地产公司在这块土地上建了两幢楼，一幢为写字楼，占地面积（包括周围的道路及绿地等）4000平方米，建筑面积15000平方米；一幢为公寓，占地面积（包括周围的

道路及绿地等）6000平方米，建筑面积16000平方米。公寓的公共配套设施当中有游泳池占地面积100平方米、建筑面积的500平方米，开发商改变为对外开放的经营性质的设施。公寓已出售90%，写字楼尚未转让。

（二）按占地面积分摊土地出让金

1.公寓应分摊的土地出让金为：

按转让土地使用权的面积分摊，公寓应分摊的土地出让金的计算方法如下：

公寓应分摊的土地出让金600万元＝公寓占地面积6000平方米×（项目支付土地出让金总额1000万元÷项目总占地面积10000平方米）。

2.按可售与不可售面积确认应分摊的土地出让金：

（1）公寓不可售占地面积应负担的出让金。公寓总占地面积6000平方米，其中不可售面积的游泳也占地100平方米，应负担土地出让金计算方法如下：

不可售面积应负担的土地出让金1O万元＝不可售占地面积100平方米×（项目支付土地出让金总额1000万元÷项目总占地面积10000平方米）。

（2）公寓可售面积应分摊的土地出让金。

公寓可售面积应分摊的土地出让金590万元＝公寓应分摊的土地出让金600万元－不可售面积应负担的土地出让金10万元。

3.本次清算应负担的土地出让金：

本次清算应负担的土地出让金531万元＝公寓可售面积应分摊的土

地出让金590万元×已出售比例90%。

（三）按建筑面积分摊土地出让金

1.公寓应分摊的土地出让金为：

（1）总建筑面积=写字楼建筑面积15000平方米＋公寓建筑面积16000平方米＝31000平方米

（2）公寓应分摊的土地出让金：516万元＝公寓建筑面积16000平方米×（出让金总额1000万元÷总建筑面积31000平方米）。

2.按可售与不可售面积确认应分摊的土地出让金：

（1）公寓不可售占地面积应负担的出让金

不可售面积应负担的土地出让金16万元＝不可售建筑面积500平方米×（项目支付土地出让金总额1000万元÷项目总建筑面积31000平方米）。

（2）公寓可售面积应分摊的土地出让金

公寓可售面积应分摊的土地出让金500万元＝公寓应分摊的土地出让金516万元－不可售面积应负担的土地出让金16万元。

3.本次清算应负担的土地出让金：

本次清算应负担的土地出让金450万元＝公寓可售面积应分摊的土地出让金500万元×已出售比例90%。

三、开发成本分摊、分配方法

（一）交易情况

某房地产开发公司开发一幢公寓，开发成本为3450万元。建筑面积15000平方米，可售面积14600平方米，不可售面积400平方米，其中公共配套设施当中有游泳池建筑面积的200平方米，开发商改变为对外开

放的经营性质的设施。公寓已出售90%。

（二）可售面积与不可售面积应分摊的开发成本

1.不可售面积应分摊的开发成本：

不可售面积应分摊的开发成本＝改变用途的游泳池建筑面积×（项目支付开发成本总额÷项目总建筑面积）

不可售面积应分摊的开发成本46万元＝200平方米×（3450万元÷15000平方米）。

2.可售面积应分摊的开发成本：

公寓可售面积应分摊的开发成本3404万元＝公寓应分摊的开发成本3450万元－不可售面积应负担的开发成本46万元。

四、非营利性社会公共事业的公共配套设施费分摊、分配方法

公共配套设备费的分摊，应根据实际使用情况确认分摊方法。如果全部归全体业主共有或全部用于非营利性社会公共事业，不可售建筑面积分摊的成本为0，可售建筑面积负担全部配套设备费。如果只是部分归全体业主共有或部分用于非营利性社会公共事业，不可售建筑面积就应按比例分摊配套设施费，可售建筑面积只负担部分配套设备费。

开发成本的分摊方法（2）

本世纪已出台的会计制度中，皆没有专门用于房地产开发企业的会计科目及核算办法，这给这些企业的会计核算带来很大不便。但是，现行所有会计制度涉及会计科目设置的说明中都规定：在不影响对外提供统一财务会计报告的前提下，企业可以根据实际情况自行增设某些会计科目。根据这一些规定，执行《小企业会计制度》、《企业会计制度》或新准则的房地产开发企业，在执行各自适用的会计制度规定的基础上，增设以下专门

核算房地产开发的会计科目，不但是需要的，也是符合会计制度规定的：

1.“开发成本”科目。本科目核算房地产开发的费用和成本，包括：

（1）开支的拆迁补偿费、土地出让金或受让价款及相关税费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设备费等费用；

（2）开发采用出包方式的，根据预付给承包商的款项和工程进度估价的开发成本；

（3）工程采用自营方式发生的各项成本费用；

（4）分配应由开发产品承担的公共配套设施费、计提应上交有关部门管理的维修费和分摊的间接开发费用；

（5）应予资本化计入产品成本的借款费用等；

（6）结转开发完工并验收合格的房地产成本。

购入已拆迁平整的土地准备用于房产开发，可先计入“无形资产——土地使用权”科目，待开发时再以适当的分配方法，分摊到“开发成本”的明细科目。

2.“开发间接费用”科目。本科目相当于工业企业的“制造费用”，核算为开发产品而发生除应由行政管理部门承担的费用以外的各项间接费用。

3.“开发产品”科目。本科目核算已开发完工、经验收合格的房地产。

4.“出租开发产品”科目。本科目核算用于出租经营但尚未转为固定资产的土地和房屋。

5.“周转房”科目。本科目核算安置拆迁居民周转使用的房屋。

编制资产负债表时，以上增设的5个会计科目的期末余额，均应计入报表的“存货”项目。

三、房地产开发企业建筑成本、土地成本的计算分摊