房地产项目资本金比例

谢逸枫:资本金上调35%意味房价“拐点”

楼市调控升级预期加强房企资本金比例可能上调

提要:2009年5月27日，国务院正式公布了《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》(国发〔2009〕27号)，细化了不同行业固定资产投资项目资本金比例。2009年4月底，国务院常务会议讨论并原则通过的《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》已对此提出要求，但对具体的调整比例并未公布。本次通知规定，各行业固定资产投资项目的最低资本金比例按以下规定执行：钢铁、电解铝项目，最低资本金比例为40%；水泥项目，最低资本金比例为35%；煤炭、电石、铁合金、烧碱、焦炭、黄磷、玉米深加工、机场、港口、沿海及内河航运项目，最低资本金比例为30%；铁路、公路、城市轨道交通、化肥(钾肥除外)项目，最低资本金比例为25%；保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%；其他项目的最低资本金比例为20%。本次调整自发布之日起正式施行。

中国对资本金进行约束，始于1996年。是年，国务院公布的《关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知》规定，根据不同行业和项目的经济效益等因素，对投资项目资本金占总投资的比例予以确定。从此，固定资产投资项目资本金制度既是宏观调控手段，也成为一种风险约束机制。按照当时规定，交通运输、煤炭项目，资本金比例为35%及以上；钢铁、邮电、化肥项目，资本金比例为25%及以上；电力、机电、建材、

化工、石油加工、有色、轻工、纺织、商贸及其他行业的项目，资本金比例为20%及以上。

此制度运行八年之后，2004年在宏观经济过热背景下，出于宏观调控的需要对上述政策进行微调，将钢铁项目资本金比例由25%及以上提高到40%及以上；对水泥、电解铝、房地产开发项目(不含经济适用房项目)资本金比例由20%及以上提高到35%及以上。2009年5月18日，国家审计署公布了今年第三号审计结果公告，披露了2009年一季度政策措施贯彻落实过程中存在的问题，其中最突出的，就是中央4万亿经济刺激计划出台后地方配套资金不到位。根据其披露的数据，有的项目地方配套资金到位率低至48%。

广东刀客地产顾问机构董事长谢逸枫指表示，自2009年5月27日，国务院将房地产项目资本金比例最低降至20%，意味着中国房产开发门槛的下降和货币政策宽松化及针对解决减少因资金不足无法开工的问题，果然2009年-2010年全国地王爆发和烂尾楼纷纷“复活”及银行放贷达到近10万亿和7.95万亿，土地财政去年收入近3万亿。其实，这就是房地产项目资本金的下降恶果。这政策是为解决地方投资配套资本金不足的问题，由于资本金到位不足，很多银行的项目贷款无法跟进，导致项目无法开工。

目的是防止因房企资金链破裂，城市出现大量的烂尾楼，而银行出现死帐，威胁到国家金融机构安全。另外一方面是增加市场供应，抑制房价上涨过快。可想而知，房地产项目资本金从35%下降到20%，多出

的10%资金，却被开发商用来疯狂抢土地的，成为制造地王和捂盘销售及变相土地空置的祸根，融资宽松和地价上涨及项目开发门槛的下降，导致房价一路上涨。

谢逸枫表示，为什么有人讲房地产暴利？为什么讲房地产项目资本金可以破解房企资金链？一方面是目前国内房企基本是通过招拍挂方

式取得土地的，也是暴利产生的途径。比如土地挂牌价每亩为25万元，每宗地60亩，90%都进行了房地产开发。按照每平方米售价在4000~5000元之间，去年以来单价飙到1万元左右，最高的每平方米卖到1.3万元。更有甚者，一些在四五年前拍卖下来的地块，到现在还没开盘，不用建房卖房，光是地块就已成倍升值。另一方面，开发商所谓的利润率，是以总利润除以总投资算出来的，容易麻痹外行人。

谢逸枫表示，其实，开发商的资金来源有多种渠道，一是自有资金，二是施工单位垫资(这几乎成了行规，有些施工单位为了揽活干，甚至垫资到楼盘封顶时)，三是购房者的首付和贷款，四是银行贷款(开发商拿到开工证就可以项目向银行抵押贷款)。假如按照2009年5月27日前的国家有关规定，开发商对项目投入的自有资本金达到35%的比例后，就可向银行申请贷款。

谢逸枫表示，比如，开发某个楼盘需要1亿元，开发商自有资金3500万元，其他的6500万元来自银行贷款，但这3500万元的自有资金包括了施工单位垫资、购房者的款项（商品房预售款），并非全部是开发商的。假若开发商只出了1000万元，该房子全部卖出后，减少一切的成

本，获纯利3000万元，那么以开发商的算法，利润率只有30%(即3000万元/1亿元=30%)，其实不然，正确的算法应以他的自有资金1000万元来做分母，结果是3倍的利润率(即3000万元/1000万元=300%)。

作为购房者，从支付首付款并到银行贷款的那天起，开发商就开始用你的钱玩起了游戏。这种游戏的结果是，开发商获得暴利，而购房者则要用一生的省吃俭用去供养那套房。如果发生变故供不起房，房子就面临被银行拍卖的后果。为什么抨击商品房预售制度，就是基于这一点。为什么要用购房者的钱去垫底，让开发商获取暴利？还有，目前几乎所有的楼盘开发，银行贷款约占60%~65%，一旦发生意外(开发商携款潜逃或楼盘烂尾)，银行就“吃不了兜着走”。开发商获得暴利的后面，是银行帮其担着高风险。

为什么国务院把保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%；其他项目的最低资本金比例为20%。

谢逸枫称,此番调整主要为应对国际金融危机，扩大国内需求，有保有压，促进结构调整，有效防范金融风险，保持国民经济平稳较快增长。事实上，此文出台之前，针对地方资本金不足问题已经进行多方探索。银监会、发改委金融司相继介入项目股本金贷款的研究。但考虑到风险问题，迄今并未成行。而作为解决地方配套资金缺口方案的之一，地方债得以快速实施。

迄今为止，财政部已先后代理发行了26期地方政府债券，为地方政府筹集资金1118亿元。本次国务院规定，经国务院批准，对个别情况

特殊的国家重大建设项目，可以适当降低最低资本金比例要求。属于国家支持的中小企业自主创新、高新技术投资项目，最低资本金比例可以适当降低。外商投资项目按现行有关法规执行。

谢逸枫认为，随着房价和地价的不断上涨，房地产投资和增长过快，导致房地产局部隐形泡沫，甚至出现金融风险的信号。自2010年12月-2011年5月，国务院和银监会及央行等部委不断实施一系列的房地产政策“组合拳”调控。前三轮国务院调控，称为最严厉的调控年，未能够按住房价。

随着今年1月26新国八条的政策出台，限购和限价及限贷等限外，限售政策的实施，另外是房产税的开征和一房一价及价格控制目标的出台，取得一定的成果，一方面销售成交下降，挤压开发商的资金。另外一方面，暂时遏制住房价上涨的趋势，但是房价涨幅回落的非常有限。其他方面银监会延迟IPO上市和股市融资及限制房贷等限外资的政策陆续出台，为遏制投资炒房，房贷政策的收紧达到历史顶峰。同时央行不断连续上调存款准备金率和加息，控制市场流动性和提高房企融资成本。

谢逸枫指出，目前开发商缺乏下降房价的压力，不仅是因为通胀和

人民币升值及热钱等银行负利率，或者是保障房建设不力，或者是前三轮房地产调控执行不力和市场供求不平衡及土地财政等城市化的因素，