基地项目营销思路

[成都市工业地产格局属性分析]
通过对整体工业地产的客户群体分析我们发现以下几点：
国有企业
部分大型的国有企业是目前工业地产的主力客群，该类客群因为需求面积较大，并且自身有较强配套完善能力，因此工业地产低价以及良好办公环境优势凸现，使 之成为该类客群的首选。 该类客群一般会选择具有一定品牌影响力的项目，因此树立项目自身品牌加大宣传力度将是获取该类客群的关键。
销售率
仍现场调研的结果看，根据现场销售人员的介绍，在售项目都是07年、08 年开始销售，大部分项目的销售率都在20％-50％，虽然城南科技广场、特拉光斯、拉德方斯 这三个楼盘的销售率过半，但从唯一一个可查备案的项目“拉德方斯”的销售情况看，也仅有17％，因此这三个楼盘已销售过半的数据并不完全真实。
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除发展相对成熟的青羊工业总部基地和高新技术产业开发区南区外，其他处于起 步期的工业园区中，锦江工业园距离南延线较近，区域认知度相对较高，而龙潭都 市工业园规划起点较高、交通便捷，市场发展前景较好。
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[成都市工业地产格局属性分析]
： 通过对整体工业地产的基本项目情况分析我们发现以下几点
规模 大部分项目的规模都在100亩以内，建筑面积在3-10万平米，只有个别园 中园项目的规模极大，如：天店软件园总体规模为1370亩，龙潭裕都总部 城规模甚至高达2700亩。 产品形态 30亩以内的项目由于地块规模较小，产品基本上是以高局办公楼为主；而 规模较大的项目产品形态则较为丰富，兼有独栋、联排、双拼、多局、高 局等多种产品形态，但总体上“低密”是主要的产品特色，独栋企业总部 形态以其冠名权、员工有强烈的归属感和优越的办公环境深得各企业的青 睐，市场比例较高。 配套 龙潭都市工业园、锦江工业园、高新南区等板块在售项目的规划配套是比 较完善癿，包括商务配套、员工餐厅、商业、金融设施等基本配套；高新 西区和武侯工业园的项目配套相对薄弱，部分项目完全没有配套。 起售面积 根据调研，目前大多数在售项目都是按照政策关于工业地产的新规“300平 米起售”来执行的，只有佳霖科创大厦和城南科技广场返两个项目为新规 出台前报建，因此起售面积低于300 平米。此外，根据企业的需要，很多 项目都可以整层或整栋销售。
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[第一部分:成都工业地产概况 ]
[成都工业园分布]
1、目前成都市主城区绝大部分工业园 区集中分布于城市周边区域，一般位于 城市三环路与绕城高速之间。
可以看出，成都市东、南、西、北各区位均 有工业园区，但目前发展相对较好的是位于 南三环外侧高新技术产业开发区南区和位于 西三环外侧青羊工业集中发展区。而其他各 工业园区目前尚处开发初期，园区内整体环 境有待改善；项目较为分散，尚未形成规模； 项目整体档次较低，市场认知度有待进一步 提升。
[成都市工业地产格局属性分析]
[成都市工业地产格局属性分析]
通过对上述各工业园的属性分析可看出，各工业园区大都于2000年以后创办，规 模较大，而目前基本都处于开发初期，有大量工业用地尚待开发，预计未来工业地 产供应量将急剧增长，市场竞争压力较大。
除青羊工业总部基地配套相对成熟，其他各工业园区在配套上几乎是一片空白。 园区人气尚未聚集、商务氛围不浓、产业集群效应尚未显现。总体来说，成都工业 地产处于发展初期，极不成熟。
目录
1 一、成都工业地产概况
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二、总部经济分析
三、区域内竞争产品概况
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四、产品分析及定位建议
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五、项目功能分区及业态规划
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六、营销思路及渠道建设
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本方案初步思考了以下问题：
1、力天总部基地要做一个什么样的产品？——产品分析及定位建议 2、项目如何布局，包括哪些业态？——功能分区及业态规划 3、产品如何快速在市场上实现销售和招商——营销思路及渠道建设 4、如何解决营销和销售过程中的诸多障碍和问题——销售方式及问题解决
[成都市工业地产格局属性分析]
通过ห้องสมุดไป่ตู้整体工业地产的销售情况分析我们发现以下几点： 租售方式
目前工业地产项目市场主要包括只租不售和租售结合两种模式，大部分企业主开发的项目是只售不租，而天店软件园、高新孵化园等政府主导开发的项目则是租售结合， 但是是以租为主。
租金
从出租项目的租金看，高新南区的天店软件园和高新孵化园租金较高，为40元/月.m ，高新西区癿IP科技中心、西区孵化园以及武侯工业园的金履国际租金相对较低， 在25-35 元/月.m左右。虽然高新南区板块的租金价格相对偏高，但由于政府会对入住企业补贴10-15 元/月.m2，因此实际租金约为25-30元/月.m 。
销售均价
仍销售价格看，盛前在售项目的销售均价在4000-12000 元/平米不等，高新南区项目售价普遍较高，为6000 元/平米，特拉光斯和拉德方斯这两个区域内典型的工业地 产项目的销售均价均在10000元/平米左右。其次价格相对较高的是高新西区，为6000 元/平米左右。锦江工业园紧邻高新南区板块，园内在售项目较少，均价相比高新 南区要低很多，为5000 元/平米左右。龙潭工业园、武侯工业园以及金牛高科技产业园内项目的销售均价都是4000 多元/平米，此外，龙潭工业园政府针对购买客户可 提供500元/平米的补贴。
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[成都市工业地产格局属性分析]
电梯配置 很多项目6层以上的产品都配置了电梯，电梯品牌以奥蒂斯、三菱、蒂森等国际品牌为主，速度约为1.5-2.5米/秒。除此之外，大部分独栋、双拼、联排产品都是不 带电梯的，但有预留的电梯井，使用者可自行安装。 物管费 目前大部分工业地产项目的物管费都集中在2-5 元/平米/月之间，只有南延线的特拉光斯和拉德方斯的物管费较贵，为15-16元/平米/月之间。 开发模式 主要有政府主导和企业自主开发两种模式，政府主导开发的项目很少，只有天店软件园和高新孵化园两个项目，其他项目均为企业自主开发。 产权 工业地产项目的土地使用性质都为工业用地，土地使用年限为50年。通过市场调研得知，目前工业园区内的工业地产项目，都是由开发商领取整个项目地块的工业产 权后，再进行产权的分割，分割成为企业购买的面积大小的分户工业产权，且都有分户国有土地使用证，形式类似于商业写字楼产权分割办理。