房地产估价实训示例

示例:

广州市越秀区建设XX 路13 号

502 房得价值测算过程

一、建筑物基本情况描述与分析

1、实物状况描述与分析

经现场查勘,估价对象所在楼宇为1 幢7 层混合结构楼梯楼,总楼高约21

米,外墙喷涂料,有一部楼梯上下,设拉闸防盗门、简易木门、木窗,铺地砖, 天花与内墙抹灰,内有单独卫生间,室内维护一般,朝向为东南向。

估价对象室内布局合理,采光、通风较好,有噪声,经实地查瞧,估价对象能

正常使用,为基础完好房。

2、权益状况描述与分析

根据委托方提供得《房地产登记簿查册表》复印件记载,房产登记号为2009

登记字11066759 号,建筑面积为37、7 平方米,其中套内建筑面积为34、06 平方米,共有情况为单独所有,房屋性质为房改房,规划用途为住宅,共7 层,结构为混合(乙石),产权人为叶XX,占有部分为全部(权属人),权证号码为557919637 号,房屋所有权性质为所有房产,所有权来历为继承,房屋所有权取

得方式为继承,纳税情况为免税。土地使用权终止日期为2069 年11 月01 日。

登记附注:房改售房,房款付清(成本价)。

3、区位状况描述与分析

(1)位置描述

越秀区地处广州市腹地,就是广州市得老中心城区,总面积为32、82 平方公里, 总户籍人口约114 万人,下辖22 条行政街道。其东面与天河区接壤;南面与海

珠区隔珠江相望;西面毗邻荔湾区;北面与白云区、天河区相邻。越秀区就是广州

市商业精华之所在,区内商铺密度大,经济能量高,每年创造得商业价值位居广州

市各区前列,商贸中心地位凸显,为广州市得经济强区。

估价对象位于广州市越秀区中部,距离地铁5 号线淘金站约450 米,东临建

设XX 路,南邻建设XX 路,西近建设XX 路,所在楼宇为钢筋混凝土结构7 层商

住房,首层为商业,2 层及2 层以上为住宅,呈“一”字形南北排列。

(2)交通描述

估价对象东临建设XX 马路,双向四车道,地面铺沥青,出入交通工具以私家车、出租车、公交车与地铁为主,道路实行南北双向交通管制。交通较便利, 出行较方便。

(3)周围环境与景观描述

周边有宜安大厦、荣建大厦、德安大厦、青菜岗大院等低层居住楼,住宅集聚度高。附近有市第八人民医院、烈士陵园、建设六马路小学、市二十一中学、中国农业银行、中国建设银行、胜佳超市、屈臣氏超市、建设三马路市场等,生活与市政配套设施完善,环境、卫生、教育条件好,商业繁华度高。

(4)外部配套设施描述估价对象为居住用房,环境卫生较好,供水、排水、

供电、通信与有线电视

与市政管网连接,可保证日常使用。附近无重大污染源,无高压输电线路、无线

电发射塔、垃圾站等有影响设施,易受建设XX 路等路段车流噪声影响。

(5)区位优劣状况分析近几年,随着城市发展战略得调整,越秀区原有得优

势地位渐显衰落,老城

区布局不尽合理、建筑密度大、交通拥挤、公共配套设施不足等问题日益突出, 局限了越秀区得经济发展。随着城市建设得发展、旧城改造推进与城市规划得变迁,越秀区得城市面貌

也将得到进一步发展。

二、估价目得与估价时点

根据本次委托方得要求,估价目得就是为委托方进行投资购买决策提供市场价值参考依据。估价时点为2010 年11 月1 日。

三、估价方法选择

房地产评估最基本得估价方法有市场比较法、收益法、成本法。估价方法得选择应按照房地产估价规范,根据当地房地产市场发育状况并结合估价对象得具体特点及估价目得等,选择适当得估价方法。

估价对象所在区域住宅市场成熟,周边类似房地产成交较活跃,市场交易案例较多,故可采用市场比较法进行评估。

四、估价技术路线

经过对周边房地产市场得调查,结合估价对象得特点,选取了三个类似房地产作为比较实例,采用市场比较法进行评估。评估中需要对比较案例得交易情况修正、市场状况修正与房地产状况修正等方面与估价对象进行比较与修正,最终求取待估房地产得价格。

五、房地产估价测算过程

1、市场比较法测算公式

比准单价=可比实例单价×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数

房地产状况调整系数=区位状况调整系数+实物状况调整系数+权益状况调整系数

估价对象比准单价=实例A 比准单价×权重A+实例B 比准单价×权重B+实例

C 比准单价×权重 C

2、选取可比实例

(1)根据估价对象区位、权益、实物状况等情况,经估价人员对估价对象 附近房地产市场得调查,按时间接近、用途相同、地段相似得原则,确定 A 、B 、 C 三个可比实例,具体情况见表 1。

表 1

币单位与统一面积内涵四个方面,见表

2。

表 2

B 得单价为 10176 元/㎡,可比实例

C 得单价为 12543 元/㎡,且均为建筑面积下 得单价。

3、交易情况修正

根据估价人员对周边类似房地产得调查,可比实例 A 、B 、C 均为正常成交 价格,不考虑修正。

4、交易日期调整修正

该地区二手房住宅价格指数见表 3。

表 3

广州市越秀区二手房住宅价格指数表

5、房地产状况修正

(1)区位状况住宅集聚度:周边有宜安大厦、荣建大厦、德安大厦、青菜岗

大院等低层居

住楼,住宅集聚度高。区域繁华度:周边有市第八人民医院、烈士陵园、建设六马路小学、市二十

一中学、农业银行、建设银行、胜佳超市、屈臣氏超市、建设三马路市场等,生活与市政配套设施完善,环境、卫生、教育条件好,商业繁华度高。

业主消费层次:属于中高档次消费人群。道

路通达度:临建设六马路,双向四车道。

公共交通种类:出租车、公交车、地铁。

公交便捷度:附近有247 路、483 路、546 路、214 路等多条公交线路在附

近路站停靠,交通便捷,出行便利。

公共设施完善度:土地开发程度达到红线内外“五通”,即通上水、通下水、通电、通信与通路,场地平整。

环境质量优劣度:环境卫生较好,附近无重大污染源,无高压输电线路、无线电发射塔、垃圾站等有影响设施,易受建设六马路车流噪声影响。

规划限制:无。三个可比实例与估价对象区域因素大致相同,因此不

需要进行修正。

(2)实物状况建筑物实物状况包括建筑结构、楼层、层高、评估楼层、室内

装修、朝向、

成新率、采光通风、噪声、设备设施、平面布置、物业管理、建筑面积等因素, 见表4。

表4 建筑物实物状况修正项目表