某地产投资管理体系全解读
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然而，即使房地产政策再次宽松，各地依靠回暖的土地市场增加土地收入，但一旦房 产过热，又必须回调，这样的恶性循环并不利于摆脱对土地财政的依赖，也不利于推 经济结构调整和产业转型。
今年中央将GDP增速目标下调至7.5%，良苦用心就在于给各地的结构调整和转型更加 松的环境，通过增加对经济减速的容忍度，提高经济增长的可持续性和质量。财政收 增速的下滑，是各地必须痛苦迈过的第一道坎，地方恐怕要适应财政收入进入个位数 长的现实。财政收入的暂时负增长并不可怕，可怕的是讳疾忌医，不积极推动转型， 是再度依赖房地产，重回过去不可持续发展的老路。
以上的大房子，而今年90平方米以下房屋开发量增加20％，而高档房、大 子的建设量下降。 3. 高档房的销售量下降３０％，别墅类客户到访量下降50%。 4. 高档房销售价格下降１０％。
调控后，房地产行业的整体现象
一线城市和热点区域：量价齐跌 二线城市（含卫星城市）：价格跌幅有限、销售速度减缓 三、四线城市：刚需为主，影响不大（心里影响大于政策影响）
保障房发展状况
近几年全国保障房计划及完成情况（单位：万套）
保障性建设2011年金融支持政策汇总.xls
2011年，在《国民 经济和社会发展第十 二个五年规划纲要》 中提出，未来5年，我 国将开工建设3600万 套保障房，2011年和 2012年各1000万套， 后面三年1600万套， “十二五”末使保障 性住房的覆盖率达到 20%。
某地产投资管理体系全解读
一、房地产行业投资环境 分析与决策
1.目前国内房地产行业的投资形势 课题：当前国家经济的持续健康发展与抑制通货膨胀的矛盾 解决办法：“硬着陆”还是“软着陆”？
2012年房地产行业面临的宏观形势.doc
房地产地产调控后的经济运行状况
近期基本数据和现象：
2012年1-3月，北京市财政收入呈现负增长0.9%。同样现象出现 在上海、广州、重庆等城市，负增长比例更大。
为适应经济社会发 2011年的保障房计划 中大量增加公租房数 量，比例超过20%， 以租赁方式为主将是 未来保障房发展的趋 势，保障房发展重点 转向公租房。
调控政策与房产税
上海、重庆房产税比较.doc 运行一年的现象与成果（以重庆为例）： 1. 一年收税1亿元，用于保障房建设。 2. 开发商造高档房的积极性明显下降，以前开发商一拿到地就想建150平方米
2010—2011年限购程度和范围
限购严厉程度递增，抑制不合 理需求。中央在2010年4月“国 十条”中首次提出地方政府可 根据实际情况采取临时限购措 施；“9.29新政”，中央再次 提出“房价过高，上涨过快、 供应紧张的城市要限购”。
截至2011年1月“国八条”之前 有20个城市出台限购措施，但 限购条件比较宽松。2011年中 央加大力度，“国八条”明确 列出必须限购的城市和限购条 件，7月限购范围扩大到地级县 级城市，限购进一步扩容。截 至2011年11月，已有47个城市 出台限购令，另有4个城市以限 价代替限购。
2011年房地产政策
2011年房地产市场调控为2010年 控的延续和深化。2011年，为进 步巩固房地产调控成果，中央升 调控力度，综合运用行政、经济 段，仍以抑制投资投机需求、增 供给为总体思路。行政措施上， 购严厉程度继续加深、范围不断 大，各地方政府出台年度房价控 目标，实行考核问责制，差别化 贷更加严厉。
全国和地方财政收入增速的大幅下滑，除了经济减速之外，和去年各地基数太高、春 假期影响，以及房地产业收入减少，个人所得税、营业税新政带来政策性减收等有很 的关系，特别是在物价下滑的情况下，直接会导致流转税的减少。当然，更主要的， 然和经济本身处于减速的周期有很大关系。
在财政收入增长下滑的情况下，很多地方依然将希望寄托在房地产和土地市场的回暖 这从前两个月部分地方政府试探性地放松对房地产的限购政策就可以看出。
抢占刚需市场，
大销售规模，同时坚
快速周转策略，加快
金回笼速度；去年存
达到历史最高点的招
地产将“保销售”列
其2012年工作的重中
重。
3.未来10年房地产的投资方向与模式探索
课题： 面对房地产调控，广大中小企业、民营地产企业明天的
2. 现阶段房地产行业的政策导向
2010—2011房地产重要文件和调控目标
2010年4月“国十条”房地产调控目标为 “遏制部分城市房价过快上涨”，2011 1月出台的“国八条”强调“巩固和扩大 调控成果”，2011年12月的中央经济工 会议指出“坚持房地产调控政策不动摇 促进房价合理回归”。
2010年以来的政策调控，调控效果开始 现：实施限购城市的投机性需求基本得 抑制，房价过快上涨势头得到遏制，一 城市房价涨幅明显收缩，部分房价上涨 快的城市房价开始松动。但是，调控效 还不够明显，部分城市房价过高的状况 未改变，促使房价反弹的因素依然存在
2012年主要房企的策略
14家已公布2011年年报上市房企业绩及预期一览表
上市房企不约而
地选择了加强销售，
缓开工，暂停拿地的
对策略。万科表示在
展新项目方面会Leabharlann Baidu加
格，坚决贯彻“宁可
过，绝不拿错”的方
但招商地产的反
道而行。2012年招商
产计划新开工面积2
万平米，比较其201
年报中277万平方新
工面积，增长4.69%
货币信贷方面，为管理通货膨胀 央行年内加息3次，提高存准率6 货币政策持续紧缩。
此外，房产税改革取得新突破。 障房方面，加大保障房建设仍是 2011年的重头戏，2011年已完成 工建设1000万套保障房任务，中 政府加大保障房融资支持，重视 障房建设质量和公平分配。
2011年调控政策 2011年关于房地产政策调控问责文件汇总.xls
与此同时，从全国前两个月的主要经济数据看，也出现了明显 的减速现象：其一，全国规模以上工业企业1-2月份实现利润 6060亿元，同比下降5.2%，比去年12月下降近37%，这是自200 年11月以来，工业企业利润首次出现负增长；其二，1-2月份全 国财政收入增长11%左右，比去年平均增速24%左右下降了一半
今年中央将GDP增速目标下调至7.5%，良苦用心就在于给各地的结构调整和转型更加 松的环境，通过增加对经济减速的容忍度，提高经济增长的可持续性和质量。财政收 增速的下滑，是各地必须痛苦迈过的第一道坎，地方恐怕要适应财政收入进入个位数 长的现实。财政收入的暂时负增长并不可怕，可怕的是讳疾忌医，不积极推动转型， 是再度依赖房地产，重回过去不可持续发展的老路。
以上的大房子，而今年90平方米以下房屋开发量增加20％，而高档房、大 子的建设量下降。 3. 高档房的销售量下降３０％，别墅类客户到访量下降50%。 4. 高档房销售价格下降１０％。
调控后，房地产行业的整体现象
一线城市和热点区域：量价齐跌 二线城市（含卫星城市）：价格跌幅有限、销售速度减缓 三、四线城市：刚需为主，影响不大（心里影响大于政策影响）
保障房发展状况
近几年全国保障房计划及完成情况（单位：万套）
保障性建设2011年金融支持政策汇总.xls
2011年，在《国民 经济和社会发展第十 二个五年规划纲要》 中提出，未来5年，我 国将开工建设3600万 套保障房，2011年和 2012年各1000万套， 后面三年1600万套， “十二五”末使保障 性住房的覆盖率达到 20%。
某地产投资管理体系全解读
一、房地产行业投资环境 分析与决策
1.目前国内房地产行业的投资形势 课题：当前国家经济的持续健康发展与抑制通货膨胀的矛盾 解决办法：“硬着陆”还是“软着陆”？
2012年房地产行业面临的宏观形势.doc
房地产地产调控后的经济运行状况
近期基本数据和现象：
2012年1-3月，北京市财政收入呈现负增长0.9%。同样现象出现 在上海、广州、重庆等城市，负增长比例更大。
为适应经济社会发 2011年的保障房计划 中大量增加公租房数 量，比例超过20%， 以租赁方式为主将是 未来保障房发展的趋 势，保障房发展重点 转向公租房。
调控政策与房产税
上海、重庆房产税比较.doc 运行一年的现象与成果（以重庆为例）： 1. 一年收税1亿元，用于保障房建设。 2. 开发商造高档房的积极性明显下降，以前开发商一拿到地就想建150平方米
2010—2011年限购程度和范围
限购严厉程度递增，抑制不合 理需求。中央在2010年4月“国 十条”中首次提出地方政府可 根据实际情况采取临时限购措 施；“9.29新政”，中央再次 提出“房价过高，上涨过快、 供应紧张的城市要限购”。
截至2011年1月“国八条”之前 有20个城市出台限购措施，但 限购条件比较宽松。2011年中 央加大力度，“国八条”明确 列出必须限购的城市和限购条 件，7月限购范围扩大到地级县 级城市，限购进一步扩容。截 至2011年11月，已有47个城市 出台限购令，另有4个城市以限 价代替限购。
2011年房地产政策
2011年房地产市场调控为2010年 控的延续和深化。2011年，为进 步巩固房地产调控成果，中央升 调控力度，综合运用行政、经济 段，仍以抑制投资投机需求、增 供给为总体思路。行政措施上， 购严厉程度继续加深、范围不断 大，各地方政府出台年度房价控 目标，实行考核问责制，差别化 贷更加严厉。
全国和地方财政收入增速的大幅下滑，除了经济减速之外，和去年各地基数太高、春 假期影响，以及房地产业收入减少，个人所得税、营业税新政带来政策性减收等有很 的关系，特别是在物价下滑的情况下，直接会导致流转税的减少。当然，更主要的， 然和经济本身处于减速的周期有很大关系。
在财政收入增长下滑的情况下，很多地方依然将希望寄托在房地产和土地市场的回暖 这从前两个月部分地方政府试探性地放松对房地产的限购政策就可以看出。
抢占刚需市场，
大销售规模，同时坚
快速周转策略，加快
金回笼速度；去年存
达到历史最高点的招
地产将“保销售”列
其2012年工作的重中
重。
3.未来10年房地产的投资方向与模式探索
课题： 面对房地产调控，广大中小企业、民营地产企业明天的
2. 现阶段房地产行业的政策导向
2010—2011房地产重要文件和调控目标
2010年4月“国十条”房地产调控目标为 “遏制部分城市房价过快上涨”，2011 1月出台的“国八条”强调“巩固和扩大 调控成果”，2011年12月的中央经济工 会议指出“坚持房地产调控政策不动摇 促进房价合理回归”。
2010年以来的政策调控，调控效果开始 现：实施限购城市的投机性需求基本得 抑制，房价过快上涨势头得到遏制，一 城市房价涨幅明显收缩，部分房价上涨 快的城市房价开始松动。但是，调控效 还不够明显，部分城市房价过高的状况 未改变，促使房价反弹的因素依然存在
2012年主要房企的策略
14家已公布2011年年报上市房企业绩及预期一览表
上市房企不约而
地选择了加强销售，
缓开工，暂停拿地的
对策略。万科表示在
展新项目方面会Leabharlann Baidu加
格，坚决贯彻“宁可
过，绝不拿错”的方
但招商地产的反
道而行。2012年招商
产计划新开工面积2
万平米，比较其201
年报中277万平方新
工面积，增长4.69%
货币信贷方面，为管理通货膨胀 央行年内加息3次，提高存准率6 货币政策持续紧缩。
此外，房产税改革取得新突破。 障房方面，加大保障房建设仍是 2011年的重头戏，2011年已完成 工建设1000万套保障房任务，中 政府加大保障房融资支持，重视 障房建设质量和公平分配。
2011年调控政策 2011年关于房地产政策调控问责文件汇总.xls
与此同时，从全国前两个月的主要经济数据看，也出现了明显 的减速现象：其一，全国规模以上工业企业1-2月份实现利润 6060亿元，同比下降5.2%，比去年12月下降近37%，这是自200 年11月以来，工业企业利润首次出现负增长；其二，1-2月份全 国财政收入增长11%左右，比去年平均增速24%左右下降了一半