物业管理理论与实务第十章 物业租赁管理

（三）百分比租约
百分比的确定没有固定的模式，这取决于物业 的性质、地点、承租者生意的类型以及总的经 济气候。
百分比租金的计算还可以采取固定百分比和变 动百分比两种方式。
四、有效租约的基本条款
（一）有效租约的基本条款 （二）基本条款分析
– 1．当事人姓名（名称）及住所 – 2．物业的描述 – 3．租赁用途 – 4．租赁期限 – 5．租金及交付方式 – 6．房屋的修缮责任 – 7．转租的规定 – 8．变更和解除合同的条件 – 9．违约责任 – 10．当事人约定的其他条款
– 一、物业租赁定义 – 二、房屋租赁的法律特征 – 三、物业租赁的分类 – 四、租赁登记与纳税
租赁关系主体的法律要求
租赁双方除了必须具有民事能力以外， 还要求出租人必须是房屋所有权或其指定委
托人或法定代管人； 要求承租人没有法律限制承租的情况。
租赁客体的法律要求
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双务合同是指合同当事人都享有权利和义务的合同。 双务合同的主要意义在于合同的履行 有偿合同是指当事人享有合同规定的权利而必须偿付
代价的合同。有偿合同大多数是双务合同。 区分有偿合同与无偿合同的法律意义在于确定当事人
履行合同义务时应注意的程度及违约责任大小。
房屋租约是诺成和要式合同。
所谓诺成合同即指当事人意思表示一致即告成立的合同。 实践合同，虽然当事人表示一致，但还须交付标的物，合同才能
这种租有权的最常见例子是年周期租有权。尽管月周期、周周期 租有权的形式也存在。
要终止一个周期性租有权，签约一方必须提前给通知。通知形式 和提前时间的要求一般由当地的法规确定。
这种租有权也可继承，不因租赁当事人的死亡而终止。
（三）不定期租有权
不定期租有权（Tenancy at Will）是指业主同 意给与承租户不限时间租用物业的权利。这种 租有权的产生和延续依赖于双方的自愿。
现在，一般要求终止一方必须提前以书面形式 提出终止租赁的通知。
不定期租有权可以因任何一方的要求而终止。
（四）默认租有权
默认租有权是指租户在租约到期时，未经所有 者的许可，强制继续占有物业。除非业主诉诸 法院或租户自动搬离，否则物业将被继续占用。
如果当业主接受对方缴纳的租金时，则表示业 主默认对方以周期性的租有权或不定期租有权 形式拥有对物业的租有权。
租赁登记的法律责任
①不按期申报、领取《房屋租赁证》的，责令其补办 手续，并可处以罚款；
②伪造、涂改《房屋租赁证》的，注销其证书，并可 处以罚款；
③未经出租人同意和未办理登记备案，擅自转租房屋 的，其租赁行为无效，没收其非法所得，并可处以罚 款。
租赁税收
上海市新出台的城镇私有房屋租赁税收征收管理办法的主要内容。 1．房屋租赁一般税收情况 房屋租赁一般要涉及印花税、营业税、城建税、教育费附加、房
一、租约的含义及法律特征
（一）租约的含义 房屋租约是一种债权合同，是出租人和承租人
就房屋租赁事宜，明确双方的权利、义务和责 任的协议，也即以房屋为租赁标的契约。
（二）房屋租约的法律特征
（1）房屋租约是双务有偿合同。 （2）房屋租约是诺成和要式合同。 （3）房屋租约是继续性合同。
房屋租约是双务有偿合同
（三）百分比租约
百分比租约，有时称作超额租约，是用于零售 商业物业的出租租约。
百分比租约租金的支付一般是基于年度来计算 的。它要求承租者在支付一个固定额度的基础 租金的基础上，加上承租户总收入超过事先确 定的最低销售额部分的一个百分比。
（三）百分比租约
例如，一个百分比租约可能要求承租户每月交 基础租金1200元。再加上年经营收入超过36 万元的差额部分的4%。在这个租约的条件下， 一个年总经营收入为72万元的承租户需要固 定租金以外的费用为（720,000－360,000） × 4％ = 14,400元。等于每月需多交1200元。
6．房屋的修缮责任
大多数居住和商业物业甚至一些工业物业的租 约都要求业主负责所有使物业适合标准使用的 必要修理。
我国的《城市房屋租赁管理办法》中规定，" 出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人 修缮的，由出租人负责修理"，"租用房屋从事 生产、经营活动的，修缮责任由双方当事人在 租赁合同中约定"。
（1）如果物业的出租包括了土地，则在租约中必须 有精确的法律描述。如果出租的物业只是一幢大楼的 一个部分，则只须提供大楼的地址及房间号码。
（2）对于商业铺面，除了地址、号码的描述以外还 必须有对承租户使用的描述，除此以外还要有一张表 示铺面位置的平面图附在租约后。
（3）一个租约的物业描述中可能需要规定对出租空 间的间隔、装饰、设施方面的要求以及费用的分担方 法。
（3）在此条款中必须加入一条"允许业主在必 要时调整租金的条款"。这是一条极有价值的 条款。
租金率的调整条款3种方式
逐步上升条款。这个条款规定了经过某个规定 时间后租金可有一个规定的增长。
指数条款。这个条款的特征是将租金的调整与 某种指数结合起来。最经常被使用的是物价指 数。
重新估价法。这种租金调整的方法是在双方同 意的某个约定的时间，按出租房屋重新估价的 租金值来调整原有的租金值。
1．当事人姓名（名称）及住所
租约既是合同又是房地产权益的转让证书。它必须包括租赁双方 的姓名并且有承租户和业主或业主授权代表签名。
如果租赁当事人是一个组织或公司，则必须有该组织或公司的名 称并有该组织或公司的被授权人员签名并盖上组织或公司的章。
当事人的住所也是租约的必要要素之一
2．物业的描述
不定期租赁是指租赁双方没有约定租期，出租人可随时要求收回 房屋。我国的公房出租就属于这种情况，但在收回房屋上会要求 国家作出另外安排居住的要求。
阶段式租赁是指双方虽然确定了某个期限，但又约定，双方如没 有提前通知终止的情况下可自动续约相同一个时期的一种租赁方 式，这种情况也经常出现在一些商品房的租赁中。
等级适用的税额，交纳土地使用税。
第二节 租约管理
– 一、租约的含义及法律特征 – 二、租有权的概念 – 三、租约的类型 – 四、有效租约的基本条款 – 五、租赁双方的权利和义务
（一）出租人的权利和义务
– 1．出租人的权利 – 2．出租人的义务
（二）承租人的权利和义务
– 1．承租人的权利 – 2．承租人的义务
产税、所得税和土地使用税等税收
租赁税收
（1）印花税。租赁双方所持的房屋租赁合同，应按合同所载金额 的0.1％，一次性贴足印花税票。
（2）营业税、城建税和教育费附加（两税一费） （3）房产税。房产税计税方法有两种 （4）所得税。所得税分两种：企业所得税和个人所得税。 （5）土地使用税。私房业主出租私有房屋，应按所在地的地段
3．租赁用途
办公楼和工业物业租约中非常流行的一条限制 性条款，限制承租户使用房子"只能用于一般 租约规定的用途，而不能用于其他目的"。
住宅的租约也可以包含限制性条款，如果没有 书面的限制性条款，承租户可以将房子用于任 何合法的用途。
对于多用户大楼来说，限制房屋用途的另一方 法是制定"大楼管理规则"。
注意以下几点
（1）修缮责任包括两个方面， 一是修缮的范围，或修缮的内容，即哪些内容是出租
人负责修理，哪些是承租人自己负责修理。例如承租 人由于自己生活和工作的特殊需要，超过当地建筑规 范所规定的标准安置的设备设施及用具，应由承租人 自己修理。 第二是修缮费用的承担。即每一次修缮费用谁来承担。 一般来说，谁负责修缮的范围就承担相应的费用，但 有时会出现不一致的情况。
注意来自百度文库下几点
（2）由于过失损坏的物业，由过失责任人负责。 （3）修缮责任要与租金作平衡。即修缮责任范围的大小，承担
费用的多少是和租金的高低是相关的。 （4）物业管理者在合法的前提下，应该起草一个尽可能免除那
些超出其控制能力的提供维修和服务的责任。 （5）租约中应说明，如果物业被出售，业主的责任在出售之日
结束，除了承担将保证金归还承租方或转移给新的业主的责任以 外，其他责任均由新的业主承担。
7．转租的规定
我国《城市房屋租赁管理方法》规定： “承租人在租赁期限内，征得出租人同意，可以将承
租房屋的部分或全部转租给他人” "房屋转租，应当订立转租合同。转租合同必须经原
出租人书面同意"。
8．变更和解除合同的条件
成立 这种法律上的分类，主要用于确定合同成立的时间。 法定要式合同；约定要式合同。房屋租约是法定要式合同。
二、租有权的概念
（一）有年限的租有权 （二）周期性租有权 （三）不定期租有权 （四）默认租有权
（一）有年限的租有权
有年限租有权（Estate for Years）是大多数 物业管理者在出租各类物业中经常采用的方式。
第十章 物业租赁管理
第十章 物业租赁管理
物业租赁是许多物业管理者的主要业务之一。 租赁业务的好坏作为衡量物业管理者的最重要的标准。
– 对一个经营性物业来说，收益是第一位要考虑的； – 物业管理者所承担的其他责任也是主要围绕增加收益这个目
标，并在这个目标上体现出其他责任履行的好坏。
第一节 物业租赁概述
（二）纯租约
纯租约，也称净租约。纯租约一般用于较长租期的租约。 从理论上，存在3种纯租约
– 单纯租约的承租户只支付租金、水电费、房产税和其他的税 收，
– 双纯租约的承租户除此以外，还要支付保险费， – 三纯租约的承租户在双纯的基础上，还要加上维修费。 工业物业的租赁一般都采用三纯租约的形式。
四、租赁登记与纳税
（一）租赁登记 房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内（上海市规定15
日内），到市县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。 登记备案时，除提交已签订的租赁合同以外，租赁当事人还应分
别交验下列证件： 房屋租赁登记申请经市、县人民政府房地产管理部门审查合格后，
颁发《房屋租赁证》；审核不合格，则由房地产管理部门将租赁 合同和有关证件退还当事人。 房屋出租持有关文件至当地税务机关依法纳税。
三、物业租赁的分类
根据租赁房屋的性质不同 根据租赁房屋的用途不同 按照房屋的租赁期限不同 按照租金的计算和支付方式不同 按承租人的国籍不同
按照房屋的租赁期限不同
定期租赁是指有确定期限的租赁，租期满即租赁终止。出租人无 须作提前通知，承租人到期必须归还租用的物业。目前我国一般 商品房的租赁都属于此种情况。
这种租约有时称作"规定时间的租约"。当租约 指定的时间到期，这种有年限租有权不须提前 通知就可以终止。承租人必须马上交还物业。
有年限租有权也可以继承的，不因租赁双方中 的某一位死亡而终止。
（二）周期性租有权
周期性租有权（Estate from Period to Period）是指业主将房 屋租与承租户一段时间后可以自动续约相同一个时期的一种出租 方式。
三、租约的类型
（一）毛租约 （二）纯租约 （三）百分比租约
（一）毛租约
在毛租约的情况下，承租户支付固定的租金， 而业主支付所有有关物业的费用，包括房地产 税和其他有关物业的税收、保险费和维修费等。 至于水电费等公共事业费，则由租赁双方协商，
毛租约经常用于公寓的出租，也有用于办公楼 的租赁的。
4．租赁期限
（1）租约期限的表达应该完整、明确 （2）续租的优先权条款。 （3）提前中止租约的内容和优先购买该物业
的选择权。
5．租金及交付方式
（1）租金支付的时间、数量、支付地点及收 款人在租约中必须明确规定。
（2）有的租约规定了租赁保证金，作为承租 户期满拒迁房屋、延付房租、损坏房屋给业主 带来损失的保证。保证金一般1至3个月。例 如深圳市规定3个月。