2012悦来古镇商业业态策划方案建议书

文化探索阶段
旅游目的：欣赏自然风光 消费特征：购买特色纪念品、 简便的特色餐饮、普通住宿 消费频次：一次性消费为主 消费档次：中低档次
休闲体验阶段
观光游阶段
旅游业发展阶段
观光游览
休闲体验
文化探索
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案例分析总结
规律三：经营业态上普遍多元化，大多形成了较明显的业态分区，强调夜景和景
观小品对商业氛围的烘托；
凤凰古城
阳朔西街 苏州李公堤
旅游特色餐饮为主
旅游特色餐饮为主 特色餐饮，兼顾本地 消费者的餐饮需求 最主要的业态之一， 成都主要的商务宴请 消费场所
前期以特色商品为 主，后期趋向生活 化的购物
旅游特色商品为主
酒吧等休闲业态发达， 兼顾旅游者和本地 客户兼顾旅游者和本地 消费需求 消费者
酒吧等休闲业态发达， 主要服务于旅游者 客户兼顾旅游者和本地 很本地客人 消费者
建筑物以两层到三层居多，也有四层建筑物，错落别致，古色古香，地方特色浓厚。 西街有少量统一的路灯，选用古色古香的款式，用木桩作支架的。西街不设统一的门牌，商铺的招牌 也都不是统一的，但大多都充满个性化的特色，其中还不乏纯英文的招牌。
商铺建筑特征：
阳朔西街的店铺都是2~3层独栋商铺，一层为经营门面，
各业态比例（按面积分）
各业态比例（按数量分）
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案例研究
丽江古城商业街
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丽江古城商业街
中国最著名的旅游目的地，800年历史古城，丝绸之路和茶马古道上的重镇
丽江位于云南省西北部，因美丽的金沙江而得名。总面积7648平方公里，总人口约120万，其中城区 非农业人口15.7万，丽江同时拥有世界文化遗产（丽江古城）、世界自然遗产（金沙江、怒江、澜沧
经营业态比例（按数量分）
各业态比例（按面积分）
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案例研究
苏州李公堤
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苏州李公堤
苏州金鸡湖内的长堤，国内滨水休闲商业的新地标
李公堤是中国最大的内城湖泊苏州金鸡湖
中唯一的湖中长堤，全长1400米，整体典
雅精致，系光绪年间元和县令李超琼所建。
由圆融集团对包括李公堤在内的金鸡湖西 南岸进行整体规划与系列开发。
四方街：丽江古城最为繁华的商业区；
新华街：分为酒吧一条街、商品街与客栈街； 七一街：丽江古城最长的商品经营街。
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丽江古城商业街
丽江古城商业街的业态主要以商品零售、餐酒吧、客栈为主。
按数量分，其中商品经营占45%，餐饮占10%，休闲娱乐占22%，客栈占13%； 按面积分，商品经营约占46%，餐酒吧约占17%。 上述业态的主要目标顾客均为中外旅客，属于典型的旅游类消费业态配置。
经营业态比例（按面积分）
商业种类比例（按数量分）
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案例研究
阳朔西街商业街
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阳朔西街
西街是阳朔县城内的一条古老街区，有1400多年的历史，位于县城中心，全长 1180米，宽8米的街道
西街街面采用本地大理石铺设，长青石板铺就街道的两旁作为道路与店铺的分割。
西街的房屋古朴典雅，桂北明清时期风格，小青瓦、坡屋面、白粉墙，吊阳台。
生意了，目前在西街的经营户当中，外地人和外国人占到了很高的比例，分别占到了 45%和20%；
西街的旅游商品，从产品类别和品质上来说，并无任何特色，都是在全国各地旅游区甚至一般商业步 行街常见的产品。西街最有特色的是酒吧、咖啡厅和酒店。
经营业态比例（按数量分）
零售商品比例（按数量分）
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案例研究
丽江古城的商业街由四方街、东大街、新华街、七一街、五一街、光义街及众多分巷组成，前已开发
的地段全长约3000米，拥有店铺1200家，总营业面积约4万平方米。
全部为街铺，产权为私人所有；部分为民居居改造，部分新修商铺为业主购买后出租。
丽江古城商业街中的店铺，80%左右是由外地人经营的 古城由下列几部分组成： 玉河广场：丽江古城的门户； 东大街：丽江古城最优美的街；
规律二：旅游业进化层次越高，餐饮休闲类业态所占比例越高，所能支撑的项目
档次和规模也更大。
旅游目的：体验文化，精神享受 消费特征：餐饮、住宿、零售、 休闲娱乐等均趋向高档 消费频次：多次消费明显 消费档次：中高档次
旅游目的：休闲放松、体验生活 消费特征：强调对餐饮和休闲娱 乐的需求、住宿和零售档次中等 消费频次：可发生多次消费 消费档次：中高低档次
悦来古镇商业业态策划方案建议书
戴德梁行有限公司
2012年1月
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古镇案例研究 项目本体及竞争力研究
项目总体定位及业态组合方案 古镇保护及项目运营建议 项目后期合作服务建议
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案例研究
经过严格的筛选，我们选择了对本项目最具参考意义的6个案例进行重点研究
东巴文化、自然风光、 特色民居、水主题、 休闲氛围 夜景效果
凤凰古城
阳朔西街 苏州李公堤 成都宽窄巷子
苗族风情、自然风光
自然风光、休闲氛围 自然风光、休闲氛围
特色民居、水主题
/ 夜景、水景、小品
2
/ 20，其中前 两期6万
50-350
250-400
特色建筑、休闲氛围、 夜景、小品 高端餐饮
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案例分析总结
大理古城商业街
丽江古城商业街 阳朔西街

区域规模及特性匹配 经济和产业结构 人口规模 旅游业发展水平 项目规模及区位 项目可能采取的建筑形态 业态结构 对本项目的参考意义

苏州李公堤 成都宽窄巷子 大理古城商业街 丽江古城商业街 阳朔西街 凤凰古城商业街
宽窄巷子
适当兼顾旅游者和本地消费者，以此来保证良好的经临近城市大量消费人口的项目，
营效果，降低风险，会取得比较好的效果
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对本项目的借鉴
规律一：相比自然风光，文化元 素是更为核心的卖点； 规律二：旅游业进化层次越高， 餐饮休闲类业态所占比例越高，
打好传统文化牌 发挥本地优势，利用余光中《乡愁》，休闲 文化内涵，构建旅游核心竞争力，为本项目 注入文化灵魂。 丰富的业态类型 避免单纯的旅游商品售卖传统模式，而是构 建一个丰富的消费体验场所，兼顾本地消费 者和旅游客户.
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凤凰古城商业街
业态主要以旅游商品类、餐饮类、休闲娱乐类、服务及配套类为主；
可以看出，凤凰古城的旅游商品占主要业态，而从经营面积上来看，旅游商品也占到总经营面积的 45%。靠景点而做，面对主要消费者是国内游客，旅游产品的大面积占有也是很正常的。 凤凰古城的休闲娱乐与旅馆业生存状态欠佳，主要因为凤凰古城游客停留时间短、住宿客源少所致。
凤凰古城商业街
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凤凰古城商业街
凤凰古城以湘西苗族风情为特色，分为新旧两个城区，被誉为“中国最美的小镇”
全县总面积1751.10平方公里，南北长66公里，东西宽50公里，全境划为9个镇22个乡，344个行 政村。少数民族23.74万人，占总人口数的66.32%，是一个以苗族为主的多民族聚居的山区县。 凤凰古城商业老街由老营哨、东正街、北门、建设路组成，拥有店铺近千家，基本以苗族吊脚楼为 主，总营业面积1万多平米，营业率90%以上。 经营业态主要以民族服饰、工艺品、银饰、姜糖等旅游产品及餐饮和酒吧为主。 凤凰古城商业街的核心区的四大街区，业态区分明显， 各有特色，其中： 虹桥文化桥：连接新旧商业街的桥梁，主要以经营饰 品为主； 酒吧街：酒吧最为成功，其中参杂少数客栈、工艺品 店、餐饮，是主要的酒吧街； 民俗工艺品一条街：东正街以经营蜡染、特色服饰、 苗族银饰、凤凰土特产为主，是凤凰主要的旅游商品 街；其中参杂部分餐饮。 旅馆街：北门以苗族吊脚楼组成的客栈群为主兼有部 分餐饮，是主要的旅游商业街； 现代商业街：建设路以品牌服饰、餐饮、家电等生活 用品为主，主要服务凤凰本地居民。
江三江并流）、世界记忆遗产（东巴古籍文献）三项世界级旅游桂冠。
丽江古城位于丽江市的西北部，海拔2416米，面积达3.8平方公里，形成于宋末元初. 东巴文化发源地。
牌坊、仿古水车、浮雕三大元素，构建丽江的标志性景观
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丽江古城商业街
一座“外向型”的旅游商业城，以四方街为主体，全长约2000米，店铺1200余 家，总经营面积4万平米，中国旅游景点中难得的旅游商业品牌
项目总体建筑规模近20万平方米，由李公
堤I期、李公堤II、李公堤III、李公堤Ⅳ期
在内，是现代苏州首席滨水休闲娱乐区，
成为苏州景观休闲商业的新地标。 本项目可重点参考其I期、II期的发展思路。
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苏州李公堤
李公堤I期——独具特色的国际风情商业水街，一方面引入国际知名品牌商家， 另一方面保留了原有的建筑形态和神韵，真正实现中西合璧。
凤凰古城商业街
研究重点：案例背景、业态构成、经营状况、项目自身特色的打造方式
研究目的：通过案例总结分析类似的旅游商业街区的发展规律和未来变化趋势
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……..
案例研究
大理古城商业街
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大理古城商业街
四大街区围合，总营业面积3万多平米，经营区域集中在一楼，二楼仅作为居住、 仓储功能使用
大理古城共4平方公里，共有人口2万余人，其中少数民族17个，汉族占50%，白族占30%。 大理古城商业街的核心区域由洋人街、复兴路、人民路、博爱路围合而成，共有店铺 565家，总营业面 积约2万平方米，除去旅馆营业面积约1.6万平方米；
大理古城商业街原有的街铺基本是由民居改造而成，多为私有物业，由业主自营自租
全部为街铺；开门营业率达到了100%
四大街区各有其经营主题，业态区分明显
酒吧街：洋人街以酒吧、珠宝为主，是主要的酒吧 街；
购物街：复兴路以商品经营、服务业为主，是主要 的商品街；
旅馆街：博爱路以宾馆、客栈为主兼有中西餐，是 主要的旅业街； 餐饮街：人民路以餐饮、酒吧和服务居民的店铺为 主，是主要的餐饮街。
所能支撑的项目档次和规模也更
大。
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大理古城商业街
大理古城商业街的业态主要以零售、餐饮业、休闲业（酒吧）、服务及配套行业为主
目标顾客为中外旅客与古城居民，零售、餐饮、休闲娱乐、服务四大类业态混杂配置。 按数量分，零售占80%，餐饮业占8%，服务及配套行业占7%，休闲娱乐占5%； 按面积分，零售占46%，服务及配套行业占37%，餐饮业约占7%，休闲娱乐占10%。
项目名称
大理古城 丽江古城
零售
以旅游商品为主 以旅游商品为主 以旅游商品为主， 兼顾少量本地需求 以旅游商品为主
餐饮
旅游特色餐饮为主 旅游特色餐饮为主
休闲娱乐
主要面向旅游者
服务
简单的配套服务
主要面向旅游者，特色 简单的配套服务 鲜明，知名度高 主要面向旅游者
主要面向旅游者 简单的配套服务， 兼顾本地居民需求 简单的配套服务
建筑面积：1.7万平方米
开幕时间：2006年12月23日
商业顾问：香港戴德梁行
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案例分析总结
规律一：相比自然风光，文化元素是更为核心的卖点； 各个案例都有引人入胜的自然风光和建筑特征，但真正的核心吸引力是其各不 相同的独特文化元素，这是构建旅游核心吸引力和项目个性的前提和出发点。
项目名称 大理古城 丽江古城 旅游核心亮点 白族文化、自然风光 景观特色 特色民居、水主题 商业规模 租金水平 （万平方米） （元/平米/月） 2 4 90-500 50-1000
项目特色：李公堤I期是集高端特色餐饮、娱乐、观光、休闲、文化为一体的国际风情 商业水街，汇聚来自丹麦、意大利、德国、日本、比利时及中国香港等地的知名品牌 商家 保留传统的苏州民居建筑形态。中西合璧，动静相宜，多座小桥串联各岛，苏州古园 林式布局，灰、白、黑三色的主色调，尽显江南水乡神韵。 占地面积：9.06万平方米
选择标准 初选案例 新加坡克拉码头
悉尼达令港
上海新天地 北京后海商业街
匹配度分析
重点研究案例
国内国际知名旅游商业项目
是当地的城市名片 较高的知名度
天津古文化街
南京1912 苏州李公堤
建筑形态为开放式街区
具有鲜明的文化背景和特色 经营状况良好
成都宽窄巷子
成都锦里 成都文殊坊
景观和建筑独具特色
楼上则多为酒吧、餐饮、宾馆、酒店等经营场所。
单个门面的面宽一般在4.5～5米，
层高也都不高，大约在3.2米左右。
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阳朔西街
阳朔西街的业态以零售业为主，其次为餐饮业。因旅游者众多，工艺品及服饰在 零售中占有较大比例。
随着西街的知名度越来越高，租金和经营成本也是水涨船高，本地人反倒难以在西街正街上租店铺做