南通如东市调报告

2003-2009年如东县GDP增长情况
与周边县级市相比较，如东GDP处于末位，增速也相对靠后，从下表 可以看出，海门GDP在南通市下辖个县市处于领先地位，表现出了较 强的经济实力。
附表1.2009年南通各县级市GDP 及增幅比较 附表2.2006-2009年南通各县 市GDP增幅比较
2.人均GDP增速较快，在南通下辖各县市排名靠后
5844.92
5182.89 5508.43 6711.15 5048.68
五、周边典型项目市调分析
产品竞争能力分析 结合本案条件—— 对竞争项目界定范 围。 本次调研共选择4 个住宅项目楼盘， 1个商业，了解如 东市场发展情况与 对项目的接受认可 程度
本案
中 央 广 场
浅水湾
三 元 商 业圈
盛 世 华 城
•
2.收入ຫໍສະໝຸດ Baidu况
2009年，如东县居民年人均可支配收入18220元，剔除价格上涨因素，实际 增长12.2%；农村居民年人均纯收入8003元，剔除价格因素，实际增长 12.0%。对比周边县市的，如东县的人均可支配总额及增速均处于中游水平， 有超越平均水平的趋势。 对比城镇及农村的收入情况，明显表现出城市收入总量高于农村，但增幅同 步的特点。根据统计，城镇多年均速为12.4%，农村多年增速为12.2%，城镇 经济和农村经济均有较好发展，但城乡差别仍然较大。 附表2.如东县近年农村 人均可支配收入
二、如东城市经济综合情况
概况
• 如东，作为全国重要的粮食、瘦肉猪、皮棉生产基地，并因近海资源 丰富，是全国最大的文蛤和条斑紫菜生产和出口基地，农业发展较为 发达，成为全国闻名的海鲜之乡。 • 工业发展方面，依托洋口港发展临港产业、风电设备制造产业、太阳 能光伏电池产业、石油钻采设备产业、汽车电子信息产业、重型基础 化工产业、环保节能及海洋生物产业、大型滨海旅游产业等八大板块， 现代工业基础较为完整，并大力发展风力发电，潮汐发电等绿色能源 产业，颇有发展前景。从2007年如东举办首届沿海经济合作洽谈会开 始，迄今已成功举行了四届，成功向超过30个国家和地区展示了如东 的投资环境、人文魅力和发展商机，并成功签约一大批投资规模大， 科技含量高，带动能力强的项目，为如东的经济飞速发展注入了新的 血液，对如东经济发展进一步调整产业结构、提升产品档次、增强发 展后劲起到巨大的促进作用。
• 城市发展方向：规划期内如东 县城空间发展方向以向北发展 为主，采取北拓、南优、西控、 东储的空间发展策略。 • 北拓：即北部拓展。北部经济 开发区、行政中心地区为城市 发展重心，应以行政中心北移 为契机，带动新区开发。 • 南优：即优化南部旧城区。城 东和城南地区可适度拓展，但 其建设强度应受到控制。 • 西控：即控制洋口运河以西地 区的空间发展。在规划期内不 必跨过洋口运河就能满足城市 建设的需要。 • 东储：即东部储备，东环以东 地区作为城市远期和远景的发 展空间，应予以积极控制，为 城市未来发展保留良好的备用 空间。
序号 1 2 3 4 5 6 项目名称 中央广场 盛世华城 港汇国际广场四期 大明国际公寓 浅水湾阳光水岸一期 浅水湾阳光水岸二期 土地面积（万 ㎡） 9.8 6.91 1.94 0.84 2.98 1.1 总建面积（万 当前进度完成量（万㎡） ㎡） 22 23.57 3.76 3.36 4.45 2.7 12.72 18.39 1.45 3.37 0.91 桩基施工
时间 2008 2009 2010 2011
土地供应量（万 ㎡） 13.55 50.36 42.94 40.71
投资额（亿） 9.34 11.14 12.15 11.86
施工面积（万㎡） 竣工面积（万㎡） 51.98 60.16 81.5 85 28 35 50 58
二、近年来如东销售情况
2008年受宏观调控的影响，市场低迷销量锐减，可销售面积48.44万㎡，销售面积13万㎡， 销售额3.6亿元，平均单价2769.23元/㎡。2009年政策松动如东楼市逐步回暖，可售面积 48.86万㎡，销售面积31.88万㎡，销售额12.01亿元，平均单价3767.25元/㎡，增长额约 1000元/㎡，同比增长36%。2010年可售面积65.67万㎡，销售面积44.68万㎡，销售额 19.33亿元，平均单价4326.32元/㎡，同比增长14.8%。2011年可售面积34.79万㎡，销售面 积23.59万㎡，销售额12.22亿元，平均单价5182.89元/㎡，同比增长19.8%。
• 五、周边典型项目市调分析
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1.中坤院 2.浅水湾二期 3.中央广场 4.盛世华城 5、小结 1.项目所属区域概况 2.项目自身条件及周边环境 3.项目建设要求 4.项目所属区域人口及配套状况 5.区位优势
• 六、项目基本情况调研
• 七、土地交易评估
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三、如东县人口结构、居民收入
1.人口结构与流动 从多次人口普查的数据分析来看，如东县人口结构变化有以下特点： 14岁以下人群占比持续下降，老龄人群比例呈现小幅度上升，中青年 人群比例相对稳定，但有呈下降趋势。 纵观近几年如东人口总量的变化情况，人口增速呈现负增长状态，出 生人数比例与死亡人数比例呈倒挂趋势，这表明如东已提前进入老龄 化社会结构，少年、中青年人群数量将持续减少，老龄人群数量逐步 上升，对如东经济发展和人力资源发展将会起到一定的扼制作用。 本地人口外出仍大于外来人口流入但成小幅比例接近，对如东发展有 一定积极作用。
7
8 9 10 11
海花新城南苑
名都公寓 爱民花苑 新光集中居民安置小区 天一灯饰城
15.7
0.39 6.74 11.34 2.02
8.5
1.25 8.89 11.03 2.92
桩基施工
桩基施工 8.9 11.03 2.92
五、2011年周边县市销售情况
2011年如东可售房源较少，销售总量低于周边各县市，但房价情况与周边县市 基本持平。
• 八、计算最终土地成本价
• 九、结束感言
• 一、如东城市综合情况调研
1.如东区位
如东县，位于江苏省东南部、 长江三角洲北翼，是南通市北 三县之一。该县东面和北面濒 临南黄海，西部与如皋市接壤， 西北与海安县毗连，南部与南 通市通州区为邻。下辖掘港镇、 马塘镇、栟茶镇等15个镇。如 东县素有“黄金海岸”之称， 境内海岸线全长106公里，占 全省的九分之一，全县海域面 积达6000多平方公里。
1.经济总量、增速处于周 边各县市末位 2003年-2009年，如东县 经济总体发展较快，国民 生产总值增速稳定， 2007-2009年增速有所缓 慢，平均增速达14.7%。 2009年如东GDP总量达 到297.5亿元，经济持续 高速稳定发展，有助于如 东加快城市建设步伐，但 与周边各县市相比， GDP总量及发展速度略 显缓慢。
如东县近年来人均GDP总体呈稳步上升趋势，平均增速达15.3%，略高于经 济总量的增长幅度。2009年如东人均GDP达到30198元，显示如东县人民平 均生活质量也进入一个较高的水平。 附表1.2003-2009年如东 县人均GDP增长情况 附表2. 2009年南通市各县 市人均GDP比较 附表3. 2007-2009年 南通各县市人均GDP 增幅比较
如东县在省内的区位分布图
2.城市整体规划
• 根据如东城市整体规划（2009—2030），如东将发展成为与南黄海 大港——洋口港相匹配的中等城市，苏东重要的海上门户和南通东北 部的中心，长三角港口型城镇群中具有巨大发展潜力的新兴城市。 • 城市建设方面，规划期末建成一个中等城市、11个建制镇、446个居 民点。城市化水平近期2012年达到48%—50%，中期2020年达到 60%—65%，远期2030年达到68%—70%。 • 规划期到2012年，全县人口达到109万，中期2020年达到110万人， 远期2030年达到115万人，规划县城总人口近期2012年达到20万，中 期2020年30万人，远期2030年45万人。到2030年，全县恩格尔系数 小于40%。
• 二、如东城市经济综合情况 • 三、如东县人口结构、居民收入 • 1. 人口结构与流动
• 2.收入状况
• 四、如东房地产市场分析
• • • • • 1.近年如东房地产土地供应、投资与开发情况。 2.近年来如东销售情况 3.近年来销售户型情况分析 4.如东在建房地产开发项目建设情况 5.2011年周边县市销售情况
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附表1.如东县近年市区人均 可支配收入
四、如东房地产市场分析
一、近年如东房地产土地供应、投资与开发情况。 房地产项目土地供应2008—2011年分别为203亩，755亩，644亩，610亩； 施工面积分别为51.98万㎡，61.16万㎡，81.5万㎡，85万㎡；竣工面积分别 为28万㎡，35万㎡，50万㎡，58万㎡。房地产开放量呈逐年上升趋势。
•
城市布局方面，规划形成“一心、两轴、三核”的县域城镇空间布 局结构。 1.一心：即以县城为中心，竭力打造南黄海大型港口城市的依托城市。 2.两轴：沿海和沿334省道建设两条城镇主要发展轴。 3.三核：除县城外，规划建设3个相对集中的城镇和产业集聚区。 （1）依托洋口港，积极发展港口集疏运体系和临港产业，形成港口 城镇增长核。 （2）依托洋口渔港和周围的海洋资源形成以海洋渔业为主，兼顾风 能发电、滨海旅游等功能的海洋综合开发区。 （3）以岔河镇为中心，集中发展现代化农业产业园和农业服务贸易 中心。
案例分析——中坤院
中坤院 项目地址 开发企业 占地面积 总建面积 容积率 绿化率 主力售价 主力户型 楼梯类型 销售率 目前状态 掘港镇泰山路6号 中天科技/昆仑房产 20.08万方 29.16万方 1.5 35% 5000（小高层，2010年） 141㎡ 多层，小高层 90% 全部交付。
地区 通州 套数 3736 建筑面积（万㎡） 41.38
总销售额（亿 元）
24.24
平均单价（元/㎡） 5858.76
启东
如东 如皋 海门 海安
5408
2061 3732 6831 5738
59.81
23.59 32.24 75.53 68.76
34.96
12.22 17.76 50.7 34.72
时间
可售面积 （万㎡）
销售面积（万 ㎡） 13 31.88 44.68
销售额（亿元） 平均单价（元/ ㎡） 3.6 12.01 19.33 2769.23 3767.25 4326.32
备注 平均单价=如东销 售总额/销售总面 积（包括商业、 住宅、办公、安 置房）
2008 48.44 2009 48.66 2010 65.67
户型 90平米以下 90—144㎡ 144平米以上 套数（套） 1525 5920 8827 总面积（万㎡） 8.86 68.22 102.78 总金额（亿元） 5.55 27.13 44.39
四、如东在建房地产开发项目建设情况
今年1—11月份，全县在建房地产开发项目20个，累计完成投资11.86亿元，累 计建成面积73.66万平方米。
如东项目
中国· 如东
如东项目市调分析报告
构成机构 常州构成全程房地产经纪有限公司 Real Estate Brokerage Co., Ltd. Changzhou constitute the whole 2011/12/29
目录
• 一、如东城市综合情况调研 • 1.如东区域位置
• 2. 城市整体规划
2011 34.79
23.59
12.22
5182.89
三、近年来销售户型情况分析
受到传统习惯的影响如东人偏好独门独院的居住方式，因此在购买商品住房时 也偏向于面积较大的户型。如东县开档的房地产项目以中大户型为主，小户型 较为稀缺，这种情况有别于大中城市。据2008年以来90㎡以下的商品房累计销 售1525套，占9%，总面积8.86万㎡，占5%，销售总额5.55亿元，90—144㎡ 的累计销售5920套，占36%，总面积68.22万㎡，占38%，销售总额27.13亿元， 144㎡以上的累计销售8827套，占55%，总面积102.78万㎡，占57%。