2017-2020湘潭市房地产市场分析报告
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✓ 土地开发成本高，高层占据主导，销售均价维持 6㎡500 元/㎡左右，月均去化维持中档，但项目单价及
总量问题，客户持续外溢。
✓ 土地、住宅缺货，区域本身热度不佳，高地价下必然产生高风险。地价无控制前提下，难以吸引开
发商进入。
✓ 中心板块沿江地块价值较高，在维持区域均价范围下，可以尝试开发。
2019年热点片区。随融城兑现，三干两轨立体交通网快速铺设，区域进入价值升级快车道。但随着众多品 牌的加入，2020年将成为去化的重灾区，中心板块项目主要承接城市地缘客户，随着滨江板块的发展，量价已 经全面赶超中心板块，未来竞争集中。
湘潭市中心区域，市政单位集中，配套齐全，内部划分高新、 昭山、市府三大板块，以市府板块为首，属于高价高量的红利区域
01
市场中心板块，发展成熟，配套齐全
区域交通、商业商圈、医疗机构、金融、教 育等各大配套齐全，是湘潭的城市中心
02
一级市场品牌关注度降低
2019年至今岳塘区域成交商住用地共8块， 均是中小型开发商拿地
2018年商住用地整体成交土地单价410万元/亩，楼面 地价2340元/㎡，2019年全年土地楼面均价1687元/㎡， 同比下降27.9%。
九华区
建筑面积 楼面均价
2018年 183万㎡ 2016元/㎡
2019年 207.6万㎡ 1595.4元/㎡
建筑面积 楼面均价
2018年 115万㎡ 3612.2元/㎡
2017-2019
湘潭新房市场总结
2019年供销创近三年新低，大趋势下行市场全年持低温运转。均价整体在5900元/㎡左右 浮动同比2018年还是有小幅上扬。九华区域持续升温，北部成为新的热点板块，滨江旺市初 显，品牌集中进一步升高，客户购房热情，区域拉动力增强。
2020年1-4月：湘潭市商品住宅成交均价为5569元/㎡，成交面积为57.5万m，同比下降46.2%。 2020年4月：湘潭市商品住宅成交均价为5617元/㎡，环比下降0. 8%，
2017-2019
湘潭土地市场总结
中央坚持住房不炒，总体从严，以稳为主，地方跟随从稳，但经济下行压力增大，调整变动 趋于局部宽松。湘潭土地市场回归理性，逐步夯实基础，在大势下行的现状下，强化买卖双方沟 通，精准供应以确保土地市场的可持续发展。现众多品牌陆续进入，竞争进一步升级。
2018年商品住宅月均成交27.81万方，同比上涨0.83% 2019年在行情下滑的情况下，成交供应双向缩减
三房变五房 投资低门槛 清销大户型 全新升级
生态宜居 钜惠房博会
2015
添加标题
2016
添加标题
2017
添加标题
2018
添加标题
2019
添加标题
2020
添加标题
3180元/㎡起
清销大户型
3900元/㎡起
臻藏加推
荣耀启幕 洋房50万起
4期·雅境，共7栋，花园洋房、低密度小高层及景观园林高层组成，89-153㎡典藏户型，公园里的家。
2019年住宅均价5999.75元/㎡
6400
6200
6068
6000
5800
6143
6078
6078
6078
6012
5999
5998
593215
592371
6085 5864
6187 5821
5600
5374
5385
5415
5436
5432
5444
5400
5200 4959
5000 4800
5099
2018年住宅均价5557.33元/㎡，同比上涨26.57%
4749
4600
4400
4293
4299
4312
4312
4312
4200
4000
3849
3849
3849
3926
3926
3962
2017年住宅均价4133.33元/㎡
3800
3600
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
2017
500 0
2455
2017-2019年湘潭市土地价格一览表
2340
1687
422 0
2017年 楼面地价（元/㎡）
410 0
2018年 成交单价（万元/亩）
305 0
2019年 溢价率
2019年湘潭市土地市场出让面积371.3万方，同比 下降37.5%，成交面积234.4万方，同比下降35%，对比
18年供需双降。
201701-201912月湘潭市区商品住宅成交情况走势图（单位：万方）
2018年商品住宅成交333.71万方，月均供应27.81万方
2017年商品住宅成交330.97万方，月均供应27.58万方
2019年商品住宅成交265.73万方，月均供应22.14万方
201701-201912月湘潭市区商品住宅成交均价走势图（单位：元/㎡）
湘江城际 空间站
1.54
0.89
140
5774
2
恒大书香 门第
1.33
0.79
159
5956
3
恒大翡翠 华庭
1.23
0.74
107
5999
4
恒大御景 半岛
1.11
0.63
99
5679
5
玺宇悦城 国际
1.05
0.54
89
5120
6
碧桂园黄 金时代
0.93
0.59
67
6375
7
长房时代 公馆
0.86
0.59
飞驰的羽翼
在2019年土地市场供需回落趋于理性的基础下，2020年土地市场预测将呈现 两大特征:其一是通过买卖双方前置沟通，地价趋于合理，不会大量出现高价地块及 流拍地块，其二是受融城及配套进一步兑现，九华板块成为需求热点。
九华区
雨湖区
岳塘区
核心土地供销板块预判-九华滨江板块
随者融城利好持续兑现，江湾新城境划趋于成熟，板块还拥有强大吸附力，后期将成 为大型开发商重点关注区域。
发展新区板块，规划丰富,处于快速兑现初期
目前区域内路网及板块重心规划清晰，但基础配套相对不足; ➢路网规划超前，多为双向12车道，且高铁及未来地铁等轨道交通齐全 ➢大型商业配套不足，目前九华无成熟营业商业中心，仅有步步高综台商业体建设中; ➢大型医疗缺失， 湘潭中心医院九华分院规划中: ➢教育相对丰富，未来中小学有雅礼、和平、砂子塘等品牌加持，但多数暂未启动招生;
洋房户型图：
高层户型图：
THANKS
68
九华
137
73
岳塘
2020年1-4月
湘潭新房市场总结
2020年的开年，中国遭遇“新冠状病毒”侵袭，封城、停工等给这2020年的经济增添了一 丝阴霾。作为资金密集的房地产业受停工、停售影响明显。第一季度的市场交易，客观上牵制 了房价的走势，到第二季度虽然交易量会开始上升，但预计各项目的库存压力较大，所以依 然会有降价促销的动作，进而继续牵制房价的上涨。但被压制的需求并不会消失只是延后，目 前多个城市已出台地产的支持政策，预计全年政策会明显利好。
2017-2020年湘潭房地产 市场分析报告
2017-2019年湘潭市土地成交一览表
700
594.14 600
500
400
361.4
371.3
300
243.72
200
177.06
234.4
100
0 2017年
2018年
2019年
供应面积(万㎡） 成交面积(万㎡）
3000 2500 2000 1500 1000
核心土地供销板块预判-九华中心板块
受滨江板块利好带动，融城吸附客群量增加，湘潭内区发展将倾重中心板块，预测热 度将进一步提升。
重点土地供销板块预判-岳塘市府板块
作为湘潭城市中心板块，发展成熟，居住环境上佳，依然会作为本土改善客户的第一 选择。
重点项目市场动态监测
项目名称 区域位置
开发商 占地面积 建筑面积 物业公司
03
二级市场受捧
2019年受冲击较大板块，销量下降，19年前 10销售排行岳塘区占2席
湘潭老城区，发展已趋于饱和，再开发难度高，在售项目不多，内部划分雨湖中心，砂子岭。万楼 新城板块，其中万楼作为老城区新开发板块关注较高，但政府配套兑现延迟及变更下热度有所降温，但 项目趋于九华和雨湖中心双区，发展优势任在。
2019年 92.2万㎡ 1889.01元/㎡
雨湖区
8岳塘区
建筑面积 楼面均价
2018年 286万㎡ 2065.0元/㎡
2019年 90.93万㎡ 1689.0元/㎡
2019年共成交商住土地23宗，九华区占比39%，岳塘区占比35%，雨湖区占比26%，三 区商住成交数量差距有限，九华因保利及绿地进入，面积远超其他两区，价格均以底价成交。
九华滨江--江湾新城 蓄势腾飞
➢发展：官宣媲美粤港澳大湾区的新中部湾区新城，长沙后花园，无缝连接大王山及昭山未来中部最大的文旅新区 ➢利好：高铁站电车次路线迅速增量，直通长沙南及香港九龙，地铁三号线南延站口，占位新城利好第一站 ➢当前：九华北江湾板块，边缘型区域，2019年正式提出江湾新城规划，发展高度提升，距离长沙最近，将板块插上了
物业费描述
项目特色 楼栋总数
中冶·大学里四期雅境
雨湖湘潭大学东
湖南怡富置业有限责任公司
70542.06平方米
193000平方米
湘潭市金鼎物业管理有限公司
电梯房1.5元/平方米，楼梯房0.8元/平方米ຫໍສະໝຸດ Baidu，
地下室0.4元/平方米，商铺物业费为2.5/平 方米，车位30元/月
宜居生态地产,教育地产
7栋（共446户）
九华中心--沉寂多年 枯木逢春
➢发展： 土地储备量大，融城价格洼地，未来依托长沙将迎来较大发展 ➢利好： 长株潭融城官宣加持，潭州大道，沿江大道路网升级，地铁三号线南延，40万步步高商业规划，配套优质 ➢当前： 原城市远郊新城区，随着新城发展，多品牌进入，为板块注入活力，因项目扎堆影响单盘分额但板块热度已成
成交面积为20.84万㎡，环比上升32%，同比下降26.4%。
从面积段来看，120㎡-140㎡面积段成交454套，同比增长78.0%，套数占比同比下降5.9个百 分点:从总价段来看，60(含)-80万元总价段成交574套，同比增长92.0%，套数占比同比下降3.8 个百分点。
2020年4月湘潭市新房项目成交面积TOP10（万 ㎡）
湘江城际空间站
1.54
恒大书香门第
1.33
恒大翡翠华庭
1.23
恒大御景半岛
1.11
玺宇悦城国际
1.05
碧桂园黄金时代
0.93
长房时代公馆
0.86
碧桂园大学印象
0.77
湘江富力城
0.75
碧桂园潭州府
0.73
排 项目名 成交面积 成交金额 成交套数 成交均价
名 称 （万㎡） （亿元） （套） （元/㎡
1
2018
2019
2017-2019新房区域均价走势图（单位：元/㎡）
2019年产品销售结构，120-144㎡依旧占据主体，占比达50.14%，因阳台封闭政 策被动拉高产品面积段供应，近两年144㎡以上去化持续升高，80-120㎡中小面积持 续下降，但受房价拉升影响，市场实际需求更趋近小面积产品
随各大新入市品牌项目开始供应，城市库存持续回升，2019年库存总 量265.28万方，对比2018年增长9.97%，出清周期一年以上，
63
6839
8
碧桂园大 学印象
0.77
0.39
50
5064
9
湘江富力 城
0.75
0.41
60
5417
10
碧桂园潭 州府
0.73
0.39
53
5342
套均面积 （㎡/套
套均总价 （万元/套
区域
110
63
九华
83
50
九华
115
59
岳塘
113
64
九华
118
61
九华
139
89
岳塘
136
93
岳塘
142
78
九华
125
一级市场活跃，大品牌集中滨江板块拿地
2019年至今九华板块成交9宗商住地中，拿地开发商皆是大型品牌开发商，例加绿地、保利，集中于九华滨江板块;
二级市场热度集中，滨江板块领路
2019年全市销售金额TOP10中，九华项目占据8席，滨江独占前3两席。
各片区价值分明前景无限 未来九华中心蓄势待发 --- 九华滨江城异军突起
总量问题，客户持续外溢。
✓ 土地、住宅缺货，区域本身热度不佳，高地价下必然产生高风险。地价无控制前提下，难以吸引开
发商进入。
✓ 中心板块沿江地块价值较高，在维持区域均价范围下，可以尝试开发。
2019年热点片区。随融城兑现，三干两轨立体交通网快速铺设，区域进入价值升级快车道。但随着众多品 牌的加入，2020年将成为去化的重灾区，中心板块项目主要承接城市地缘客户，随着滨江板块的发展，量价已 经全面赶超中心板块，未来竞争集中。
湘潭市中心区域，市政单位集中，配套齐全，内部划分高新、 昭山、市府三大板块，以市府板块为首，属于高价高量的红利区域
01
市场中心板块，发展成熟，配套齐全
区域交通、商业商圈、医疗机构、金融、教 育等各大配套齐全，是湘潭的城市中心
02
一级市场品牌关注度降低
2019年至今岳塘区域成交商住用地共8块， 均是中小型开发商拿地
2018年商住用地整体成交土地单价410万元/亩，楼面 地价2340元/㎡，2019年全年土地楼面均价1687元/㎡， 同比下降27.9%。
九华区
建筑面积 楼面均价
2018年 183万㎡ 2016元/㎡
2019年 207.6万㎡ 1595.4元/㎡
建筑面积 楼面均价
2018年 115万㎡ 3612.2元/㎡
2017-2019
湘潭新房市场总结
2019年供销创近三年新低，大趋势下行市场全年持低温运转。均价整体在5900元/㎡左右 浮动同比2018年还是有小幅上扬。九华区域持续升温，北部成为新的热点板块，滨江旺市初 显，品牌集中进一步升高，客户购房热情，区域拉动力增强。
2020年1-4月：湘潭市商品住宅成交均价为5569元/㎡，成交面积为57.5万m，同比下降46.2%。 2020年4月：湘潭市商品住宅成交均价为5617元/㎡，环比下降0. 8%，
2017-2019
湘潭土地市场总结
中央坚持住房不炒，总体从严，以稳为主，地方跟随从稳，但经济下行压力增大，调整变动 趋于局部宽松。湘潭土地市场回归理性，逐步夯实基础，在大势下行的现状下，强化买卖双方沟 通，精准供应以确保土地市场的可持续发展。现众多品牌陆续进入，竞争进一步升级。
2018年商品住宅月均成交27.81万方，同比上涨0.83% 2019年在行情下滑的情况下，成交供应双向缩减
三房变五房 投资低门槛 清销大户型 全新升级
生态宜居 钜惠房博会
2015
添加标题
2016
添加标题
2017
添加标题
2018
添加标题
2019
添加标题
2020
添加标题
3180元/㎡起
清销大户型
3900元/㎡起
臻藏加推
荣耀启幕 洋房50万起
4期·雅境，共7栋，花园洋房、低密度小高层及景观园林高层组成，89-153㎡典藏户型，公园里的家。
2019年住宅均价5999.75元/㎡
6400
6200
6068
6000
5800
6143
6078
6078
6078
6012
5999
5998
593215
592371
6085 5864
6187 5821
5600
5374
5385
5415
5436
5432
5444
5400
5200 4959
5000 4800
5099
2018年住宅均价5557.33元/㎡，同比上涨26.57%
4749
4600
4400
4293
4299
4312
4312
4312
4200
4000
3849
3849
3849
3926
3926
3962
2017年住宅均价4133.33元/㎡
3800
3600
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
2017
500 0
2455
2017-2019年湘潭市土地价格一览表
2340
1687
422 0
2017年 楼面地价（元/㎡）
410 0
2018年 成交单价（万元/亩）
305 0
2019年 溢价率
2019年湘潭市土地市场出让面积371.3万方，同比 下降37.5%，成交面积234.4万方，同比下降35%，对比
18年供需双降。
201701-201912月湘潭市区商品住宅成交情况走势图（单位：万方）
2018年商品住宅成交333.71万方，月均供应27.81万方
2017年商品住宅成交330.97万方，月均供应27.58万方
2019年商品住宅成交265.73万方，月均供应22.14万方
201701-201912月湘潭市区商品住宅成交均价走势图（单位：元/㎡）
湘江城际 空间站
1.54
0.89
140
5774
2
恒大书香 门第
1.33
0.79
159
5956
3
恒大翡翠 华庭
1.23
0.74
107
5999
4
恒大御景 半岛
1.11
0.63
99
5679
5
玺宇悦城 国际
1.05
0.54
89
5120
6
碧桂园黄 金时代
0.93
0.59
67
6375
7
长房时代 公馆
0.86
0.59
飞驰的羽翼
在2019年土地市场供需回落趋于理性的基础下，2020年土地市场预测将呈现 两大特征:其一是通过买卖双方前置沟通，地价趋于合理，不会大量出现高价地块及 流拍地块，其二是受融城及配套进一步兑现，九华板块成为需求热点。
九华区
雨湖区
岳塘区
核心土地供销板块预判-九华滨江板块
随者融城利好持续兑现，江湾新城境划趋于成熟，板块还拥有强大吸附力，后期将成 为大型开发商重点关注区域。
发展新区板块，规划丰富,处于快速兑现初期
目前区域内路网及板块重心规划清晰，但基础配套相对不足; ➢路网规划超前，多为双向12车道，且高铁及未来地铁等轨道交通齐全 ➢大型商业配套不足，目前九华无成熟营业商业中心，仅有步步高综台商业体建设中; ➢大型医疗缺失， 湘潭中心医院九华分院规划中: ➢教育相对丰富，未来中小学有雅礼、和平、砂子塘等品牌加持，但多数暂未启动招生;
洋房户型图：
高层户型图：
THANKS
68
九华
137
73
岳塘
2020年1-4月
湘潭新房市场总结
2020年的开年，中国遭遇“新冠状病毒”侵袭，封城、停工等给这2020年的经济增添了一 丝阴霾。作为资金密集的房地产业受停工、停售影响明显。第一季度的市场交易，客观上牵制 了房价的走势，到第二季度虽然交易量会开始上升，但预计各项目的库存压力较大，所以依 然会有降价促销的动作，进而继续牵制房价的上涨。但被压制的需求并不会消失只是延后，目 前多个城市已出台地产的支持政策，预计全年政策会明显利好。
2017-2020年湘潭房地产 市场分析报告
2017-2019年湘潭市土地成交一览表
700
594.14 600
500
400
361.4
371.3
300
243.72
200
177.06
234.4
100
0 2017年
2018年
2019年
供应面积(万㎡） 成交面积(万㎡）
3000 2500 2000 1500 1000
核心土地供销板块预判-九华中心板块
受滨江板块利好带动，融城吸附客群量增加，湘潭内区发展将倾重中心板块，预测热 度将进一步提升。
重点土地供销板块预判-岳塘市府板块
作为湘潭城市中心板块，发展成熟，居住环境上佳，依然会作为本土改善客户的第一 选择。
重点项目市场动态监测
项目名称 区域位置
开发商 占地面积 建筑面积 物业公司
03
二级市场受捧
2019年受冲击较大板块，销量下降，19年前 10销售排行岳塘区占2席
湘潭老城区，发展已趋于饱和，再开发难度高，在售项目不多，内部划分雨湖中心，砂子岭。万楼 新城板块，其中万楼作为老城区新开发板块关注较高，但政府配套兑现延迟及变更下热度有所降温，但 项目趋于九华和雨湖中心双区，发展优势任在。
2019年 92.2万㎡ 1889.01元/㎡
雨湖区
8岳塘区
建筑面积 楼面均价
2018年 286万㎡ 2065.0元/㎡
2019年 90.93万㎡ 1689.0元/㎡
2019年共成交商住土地23宗，九华区占比39%，岳塘区占比35%，雨湖区占比26%，三 区商住成交数量差距有限，九华因保利及绿地进入，面积远超其他两区，价格均以底价成交。
九华滨江--江湾新城 蓄势腾飞
➢发展：官宣媲美粤港澳大湾区的新中部湾区新城，长沙后花园，无缝连接大王山及昭山未来中部最大的文旅新区 ➢利好：高铁站电车次路线迅速增量，直通长沙南及香港九龙，地铁三号线南延站口，占位新城利好第一站 ➢当前：九华北江湾板块，边缘型区域，2019年正式提出江湾新城规划，发展高度提升，距离长沙最近，将板块插上了
物业费描述
项目特色 楼栋总数
中冶·大学里四期雅境
雨湖湘潭大学东
湖南怡富置业有限责任公司
70542.06平方米
193000平方米
湘潭市金鼎物业管理有限公司
电梯房1.5元/平方米，楼梯房0.8元/平方米ຫໍສະໝຸດ Baidu，
地下室0.4元/平方米，商铺物业费为2.5/平 方米，车位30元/月
宜居生态地产,教育地产
7栋（共446户）
九华中心--沉寂多年 枯木逢春
➢发展： 土地储备量大，融城价格洼地，未来依托长沙将迎来较大发展 ➢利好： 长株潭融城官宣加持，潭州大道，沿江大道路网升级，地铁三号线南延，40万步步高商业规划，配套优质 ➢当前： 原城市远郊新城区，随着新城发展，多品牌进入，为板块注入活力，因项目扎堆影响单盘分额但板块热度已成
成交面积为20.84万㎡，环比上升32%，同比下降26.4%。
从面积段来看，120㎡-140㎡面积段成交454套，同比增长78.0%，套数占比同比下降5.9个百 分点:从总价段来看，60(含)-80万元总价段成交574套，同比增长92.0%，套数占比同比下降3.8 个百分点。
2020年4月湘潭市新房项目成交面积TOP10（万 ㎡）
湘江城际空间站
1.54
恒大书香门第
1.33
恒大翡翠华庭
1.23
恒大御景半岛
1.11
玺宇悦城国际
1.05
碧桂园黄金时代
0.93
长房时代公馆
0.86
碧桂园大学印象
0.77
湘江富力城
0.75
碧桂园潭州府
0.73
排 项目名 成交面积 成交金额 成交套数 成交均价
名 称 （万㎡） （亿元） （套） （元/㎡
1
2018
2019
2017-2019新房区域均价走势图（单位：元/㎡）
2019年产品销售结构，120-144㎡依旧占据主体，占比达50.14%，因阳台封闭政 策被动拉高产品面积段供应，近两年144㎡以上去化持续升高，80-120㎡中小面积持 续下降，但受房价拉升影响，市场实际需求更趋近小面积产品
随各大新入市品牌项目开始供应，城市库存持续回升，2019年库存总 量265.28万方，对比2018年增长9.97%，出清周期一年以上，
63
6839
8
碧桂园大 学印象
0.77
0.39
50
5064
9
湘江富力 城
0.75
0.41
60
5417
10
碧桂园潭 州府
0.73
0.39
53
5342
套均面积 （㎡/套
套均总价 （万元/套
区域
110
63
九华
83
50
九华
115
59
岳塘
113
64
九华
118
61
九华
139
89
岳塘
136
93
岳塘
142
78
九华
125
一级市场活跃，大品牌集中滨江板块拿地
2019年至今九华板块成交9宗商住地中，拿地开发商皆是大型品牌开发商，例加绿地、保利，集中于九华滨江板块;
二级市场热度集中，滨江板块领路
2019年全市销售金额TOP10中，九华项目占据8席，滨江独占前3两席。
各片区价值分明前景无限 未来九华中心蓄势待发 --- 九华滨江城异军突起