武汉武昌万科金色城市SOHO营销策略提案报告

小户型目前供应量较大，武昌的各个区域都有楼盘公寓，典型楼盘的公 寓供应达6000多套
2、未来供应情况：多数楼盘全年供应，下半年供应增加
3月
7月
9月
12月
·
大华铂金华府：2.18日开盘，推出278套，销售50%左右
优活城：上期公寓销售90%左右，下半年另有一栋公寓楼推出
福星惠誉水岸国际，公寓已销售80%左右
如何打破白沙洲公寓无投资价值的瓶颈？ 一个半月如何实现快速蓄客？
在武汉最热的季节，如何克服自然障碍？
PART1 公寓市场整体分析
1、武昌公寓地图：公寓供应量大，各类产品丰富，各片区皆有供应
片区
徐青片区
武昌中心 南湖 光谷
白沙洲 汇总
项目
大华·铂金华府 长航·蓝晶绿洲
优活城 福星惠誉·国际城 福星惠誉·水岸国际
万科金色城市 SOHO营销策略提案报告
2012年7月
报告框架
1
Q1：市场 目前市场同类产品哪些畅销？哪些滞销？原因是什么？
现象解释
2
Q2：客户
项目可挖掘的客户是哪类？客户的需求？客户对投资公 寓的关注点？客户的抗性？
3
Q3：本体
金色城市SOHO产品特点？
4
营销策略
5
6
价值重组策略 拓客策略
夏日特别攻略
2012年7月计划重新推广
筹
0
预计2012年7月底推出
认筹火爆，一周蓄客2000批
2012年5月19日首开盘,推 168套
2012年6月30日加推168
首开盘当日销售138套，去化率82%； 第二次开盘销售128套，去化率76%
套
2011年7月11首平推， 2012年7月15日再次集中
推售
2011年至今仅去化200套，一年去化 率仅17%；
4、各片区价值点分析：白沙洲片区
白沙洲片区 片区价值+低置业门槛+商业配套
徐青片区
5、价格情况
武昌公寓产品均价分布图
武昌中心片区
南湖片区
光谷片区
白沙洲片区
优活城：33-39㎡户型是0公 摊计算，33㎡实得85㎡，折 算价大约9200元/㎡
汉飞·又一城：赠送面积大， 30㎡实得50㎡
长航·蓝晶绿洲：地源热泵， 科技住宅成分溢价
汉飞·又一城 中南·国际城 中南·大公馆
悦公馆 29街 大华·公园世家3期 名城8090 水晶郦都 丽岛美生 福星惠誉·东澜岸 中大·长江紫都
产品类型
平层 平层 LOFT 平层 平层 平层 平层 平层 平层 LOFT 平层 平层 平层 平层 平层/LOFT 平层/LOFT
供应套数
276 277 256 50 100 624 40 15 432 378 374 306 50 704 966 1188 6036
优活城
福星惠誉·水岸国 际
中南·大公馆
武昌中心
悦公馆
南湖 大华·公园世家3期
名城8090
光谷
丽岛美生
白沙洲 福星惠誉·东澜岸
产品 总量
430套 276套 496套 676套 64套 433套 374套 907套
1040套
1166套
开盘节点
2011年10月22日 2012年2月18日 2011年9月25日
开盘当天销售量
月销售 量
当日销售78套，去化率18%
15套
当日销售约80套，去化28%
18套
当天推出一栋楼256套，销售180套房， 去化率70.3%
25套
2011年8月6日
当天销售472套房，去化率84.6%
25套
2012年6月24日
开盘推64套小户型，去化率64%
50套
2011年10月23日首开盘， 首开盘仅认购48套，去化率11%，后退
福星惠誉国际城，年初开盘，小户型公寓销售 80%
水晶郦都：现售小户型公寓销售90%以上 丽岛美生，五月推出138套，六月底又 推出168套，已销售80% 南国大公馆：今年6月推售64套， 剩余10套不到 8090：预计七月推售，供应量300多套
29街：预计8月推售，供应量378套
南国悦公馆：预计下半年入市，供应量433套 福星惠誉东澜岸：7月推售，供应量400多套
预计本项目9月份入市时，正是市场上新增货量较多的时期，可见未 来竞争较激烈
3、产品分类：产品多样，核心面积段为30-45平米，限购与不限购产 品皆有，70年产权居多
片区 徐青片区
武昌中心 南湖 光谷 白沙洲
项目 大华·铂金华府 长航·蓝晶绿洲
优活城 福星惠誉·国际城
福星惠誉·水岸国际 汉飞·又一城 中南·国际城 中南·大公馆 悦公馆 29街
2012年7月15日预计推出预计推出40 年产权400余套
28套 5套
库存量
230套 124套 240套 20套 10套 433套
704套
966套
武昌中心区地段较好、性价比较高的投资类公寓集中开盘去化速度快；配套 不成熟，环境较差的发展中区域，投资类产品销售难度非常大，去化速度慢， 集中开盘与平销的效果差。
大华·公园世家3期 名城8090
水晶郦都
丽岛美生
福星惠誉·东澜岸
中大·长江紫都
产品类型
平层 平层 LOFT 平层
平层 平层 平层 平层 平层
LOFT 平层 平层
平层
平层
平层/LOFT
平层/LOFT
装修标准
毛坯 毛坯 毛坯
毛坯
毛坯 毛坯 毛坯 精装修 毛坯
毛坯
精装修 毛坯
毛坯
毛坯
精装修
待定
面积段
33—46㎡ 33—49㎡ 33-39㎡
徐青片区
地段（二桥+二七+徐东）+不限购不限贷+徐东成熟商业区+低总价
4、各片区价值点分析：光谷片区
光谷片区（三
环外）
出租快+低总价+投资自住两相宜
4、各片区价值点分析：武昌中心区
武昌中心区 绝版地段+租金较高+性价比+商圈
4、各片区价值点分析：南湖片区
南湖中心区 宜居+好出租+性价比+成熟生活区
7、营销手法分析
• 商业先行，先招商或炒热商铺，以商业配
41—103㎡
40-56㎡ 33-64㎡ 47-88㎡ 41-67㎡ 28-85㎡
3Байду номын сангаас-80㎡
30-56㎡ 30-60㎡
38-43㎡
53-62㎡
42-95㎡
产权特点
70年 40年 40年
70年
70年 70年 70年 70年 40年
40年
70年 70/40
70年
70年
70/40
4、各片区价值点分析：徐东青山片区
武昌公寓产品总价分布图
结论： 武昌中心片区均价最高，在
1.4万/㎡左右； 光谷片区处于价格洼地，在
6500/㎡左右； 徐青片区与南湖片区的均价
相差不大，在1万/㎡； 总价最高的也是武昌中心区，
因为该区域项目的公寓面积 区间较大，包含大户型公寓；
6、销售情况分析
区域 项目名称
徐东
长航·蓝晶绿洲 大华·铂金华府