万科金色城市推广策略精品PPT课件
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2010万科金色领域推介PPT
【一个时代的前言】上上个世纪城市以港口为中心本世纪以航空新城为城市中心纽约航空新城日本关西航空新城北京首都航空新城阿姆斯特丹机场上海虹桥航空新城香港航空新城法国戴高乐航空新城首都机场之免税店香港机场之翔天廊【国际名品云集高端商业荟萃】美国达拉斯沃斯堡航空新城之DFW Metroplex 地区香港航空新城之东荟城名品店北京首都航空新城之顺义国泰广场北京首都航空新城之ACLP 国际大厦北京首都航空新城之希尔顿酒店新加坡航空新城之皇冠假日酒店韩国仁川航空新城之国立中央历史文物博物馆香港航空新城之亚洲国际博览馆【汇聚最新资讯全球高端博览】【全球连锁五星酒店】韩国仁川航空新城SKY72高尔夫球场北京首都航空新城之天竺乡村高尔夫球场【集聚地方精粹人文旅游之最】关西航空新城之临空观光城法国戴高乐航空新城之圣心广场航空新城，汇聚：国际商务中心、商业、五星级酒店、会展中心、高尔夫、高端社区……壹.区域价值贰.品牌价值叁.产品价值智利圣地亚哥航空新城乌斯怀亚国际航空新城巴西利亚国际航空新城巴巴多斯达国际航空新城洛杉矶航空新城美国亚特兰大航空新城纽约肯尼迪航空新城芝加哥奥黑尔航空新城阿姆斯特丹航空新城慕尼黑航空新城苏黎世航空新城戴高乐航空新城新西兰航空新城韩国仁川航空新城日本关西航空新城奥克兰航空新城吉隆坡航空新城新加坡航空新城香港航空新城上海航空新城北京航空新城伦敦希思罗航空新城China深圳航空新城21世纪航空新城是深圳迈向全球大都市的翅膀21世纪航空新城是深圳迈向全球大都市的翅膀深圳国际港，比肩CBD，唯一国际门户「国际港」深圳“国际港”与城市CBD中心共同承载全球大都市的卓越之路深圳下一个30年的城市生命枢纽以巴黎，东京，香港为运营参照以独具通达全球的三维立体交通聚合总部经济，国际商务及现代会展协同汇聚国际商业，酒店，形成国际化教育、医疗及高档社区的国际住区深圳国际港规划图在本世纪，对房地产投资来说，三‘A’(易达、易达、易达)将取代三‘L’(地段、地段、地段)。
万科金色家园营销推广方案(PPT 49张)
进入2008年房贷及土地政策将成为楼市走向的决定因素。9－10月份是 楼市销售的黄金季节，也是政府调控频出的季节，为减小政策影响，降 低销售风险，建议打“突击”战。
武汉市整体市场宏观解读之城市建设分析
武汉城市圈近日经国务院批准，成为“全国资源节约型和环境友好型社会
（简称‘两型社会’）建设综合配套改革试验区”。
武汉市整体市场中观解读
€ 区域市场整体销售情况分析 € 汉口区域市场销售情况分析
中观解读之区域市场整体销售情况分析
07年主城区商品住宅销售走势：(单位：”套数“套 ， “均价“元/平方米)
12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0
W1. 由于地块关系，内部无自然景观配套 W2. 项目容积率高，舒适性程度降低 W3. 户型朝向不理想 W4. 轻轨铁路形成噪音可能 W5. 一期品质比较
Opportunities机会分析
O1. 中小户型产品市场紧俏 02. 根据国家政策设计的产品面积区间为市 场空缺，直接竞品项目较少
Threats威胁分析
武汉市整体市场宏观解读之经济环境
国民生产总值
2007年上半年的GDP总量为1424.72亿元，同比2006年同期增长15.1%。预计2007 年全市GDP增长幅度将在15%左右。
固定生产投资 1－9月我市固定资产投资持续、健康稳步增长，完成全社会固定资产投资 1217.34亿元，比上年同期增长30.2%；完成城镇投资1180.41亿元，增长29.8%。 房地产开发项目完成投资301.14亿元，增长26.1%。
金色城品示范区开放活了动公关策划案(ppt版)
金色城品示范区开放(kāifàng)活动
第一页，共五十四页。
∣架构(jià ɡòu)
• 活动简介
• 活动调性
• 气氛亮点
• 精致(jīngzhì)行程 • 细节表达
第二页，共五十四页。
活动简介
第三页，共五十四页。
活动背景
万科·金色城品是万科在青岛市区的第一个臻品力作，传承一贯万科的高品质 追求，打造属于城市精英的青岛新都心品质社区；
行程筹划
场内活动安排 国标舞欣赏：在来宾经过场内舞台的时候，舞台上正在表演着畅快淋漓的国标舞，舞者以 动感时尚的舞姿触动着同样拥有此艺术细胞的来宾们的神经，让其陶醉(táozuì)的同时加深工 程高品质的印象……
第三十六页，共五十四页。
行程筹划
场内活动安排 行为艺术欣赏：为表达动静结合(jiéhé)的活动气氛，安排时下流行的金色人体雕塑不定点出 现在来宾的视野中，迎合年轻客户的艺术欣赏品位；
第二十八页，共五十四页。
行程筹划
活动开场——第二阶段，场外
南狮表演开场：在盛大开放(kāifàng)的热闹气氛里少不了欢庆的锣鼓喧天，更少不了传统隆 重的节目——南狮表演；在来宾陆续到场之后，安排现场南狮表演队开始表演，吸引来宾到场 外欣赏，南狮演至酣处，安排两头南狮跳上舞台吐瑞祝贺工程示范区盛大开放(kāifàng)；
具体活动思路如下：
第九页，共五十四页。
活动思路
场外场内气氛(qìfēn)布置
场外 整场活动(huó dòng)
开场
场内
活动节目 互动
万科金色城品示范
区
盛大开放
场内
场内节目(jiémù)
设置
场外
场外节目
安排
节点 抽奖互动
第一页，共五十四页。
∣架构(jià ɡòu)
• 活动简介
• 活动调性
• 气氛亮点
• 精致(jīngzhì)行程 • 细节表达
第二页，共五十四页。
活动简介
第三页，共五十四页。
活动背景
万科·金色城品是万科在青岛市区的第一个臻品力作，传承一贯万科的高品质 追求，打造属于城市精英的青岛新都心品质社区；
行程筹划
场内活动安排 国标舞欣赏：在来宾经过场内舞台的时候，舞台上正在表演着畅快淋漓的国标舞，舞者以 动感时尚的舞姿触动着同样拥有此艺术细胞的来宾们的神经，让其陶醉(táozuì)的同时加深工 程高品质的印象……
第三十六页，共五十四页。
行程筹划
场内活动安排 行为艺术欣赏：为表达动静结合(jiéhé)的活动气氛，安排时下流行的金色人体雕塑不定点出 现在来宾的视野中，迎合年轻客户的艺术欣赏品位；
第二十八页，共五十四页。
行程筹划
活动开场——第二阶段，场外
南狮表演开场：在盛大开放(kāifàng)的热闹气氛里少不了欢庆的锣鼓喧天，更少不了传统隆 重的节目——南狮表演；在来宾陆续到场之后，安排现场南狮表演队开始表演，吸引来宾到场 外欣赏，南狮演至酣处，安排两头南狮跳上舞台吐瑞祝贺工程示范区盛大开放(kāifàng)；
具体活动思路如下：
第九页，共五十四页。
活动思路
场外场内气氛(qìfēn)布置
场外 整场活动(huó dòng)
开场
场内
活动节目 互动
万科金色城品示范
区
盛大开放
场内
场内节目(jiémù)
设置
场外
场外节目
安排
节点 抽奖互动
万科金色家园营销推广策略(ppt 25页)
2、优势分析
位置优越：位于福田中心景田片区，坐拥莲花山、笔架山、 香蜜湖、红树林风景区等多项自然资源，商报社、深圳中心 医院等人文设施近在咫尺；
交通便利：地处繁华，通畅的深圳北环大道，莲花路旁，出 入方便、四通八达，是有车一族的理想居停；
品牌效应：无论是发展商还是物业管理公司，万 科的品牌信心支持度在深圳首屈一指，消费者毫 无心理障碍；
四 主题画面
突出项目的品牌优势 有冲击力 符合金色家园的沟通定位：都市 时尚 温馨 易于传播、沟通 利于整合概念
（参见附稿）
提案到此结束
祝金色家园项目销售顺畅！
黑弧企划
2000。01。25
用微笑告诉别人，今天的我，比昨天更强。瀑布跨过险峻陡壁时，才显得格外雄伟壮观。勤奋可以弥补聪明的不足，但聪明无法弥补懒惰的缺陷。孤独是 每个强者必须经历的坎。有时候，坚持了你最不想干的事情之后，会得到你最想要的东西。生命太过短暂，今天放弃了明天不一定能得到。只有经历人生 的种种磨难，才能悟出人生的价值。没有比人更高的山，没有比脚更长的路学会坚强，做一只沙漠中永不哭泣的骆驼！一个人没有钱并不一定就穷，但没 有梦想那就穷定了。困难像弹簧，你强它就弱，你弱它就强。炫丽的彩虹，永远都在雨过天晴后。没有人能令你失望，除了你自己人生舞台的大幕随时都 可能拉开，关键是你愿意表演，还是选择躲避。能把在面前行走的机会抓住的人，十有八九都会成功。再长的路，一步步也能走完，再短的路，不迈开双 脚也无法到达。有志者自有千计万计，无志者只感千难万难。我成功因为我志在成功！再冷的石头，坐上三年也会暖。平凡的脚步也可以走完伟大的行程。 有福之人是那些抱有美好的企盼从而灵魂得到真正满足的人。如果我们都去做自己能力做得到的事，我们真会叫自己大吃一惊。只有不断找寻机会的人才 会及时把握机会。人之所以平凡，在于无法超越自己。无论才能知识多么卓著，如果缺乏热情，则无异纸上画饼充饥，无补于事。你可以选择这样的“三 心二意”：信心恒心决心；创意乐意。驾驭命运的舵是奋斗。不抱有一丝幻想，不放弃一点机会，不停止一日努力。如果一个人不知道他要驶向哪个码头， 那么任何风都不会是顺风。行动是理想最高贵的表达。你既然认准一条道路，何必去打听要走多久。勇气是控制恐惧心理，而不是心里毫无恐惧。不举步， 越不过栅栏；不迈腿，登不上高山。不知道明天干什么的人是不幸的！智者的梦再美，也不如愚人实干的脚印不要让安逸盗取我们的生命力。别人只能给 你指路，而不能帮你走路，自己的人生路，还需要自己走。勤奋可以弥补聪明的不足，但聪明无法弥补懒惰的缺陷。后悔是一种耗费精神的情绪，后悔是 比损失更大的损失，比错误更大的错误，所以，不要后悔！复杂的事情要简单做，简单的事情要认真做，认真的事情要重复做，重复的事情要创造性地做。 只有那些能耐心把简单事做得完美的人，才能获得做好困难事的本领。生活就像在飙车，越快越刺激，相反，越慢越枯燥无味。人生的含义是什么，是奋 斗。奋斗的动力是什么，是成功。决不能放弃，世界上没有失败，只有放弃。未跌过未识做人，不会哭未算幸运。人生就像赛跑，不在乎你是否第一个到 达终点，而在乎你有没有跑完全程。累了，就要休息，休息好了之后，把所的都忘掉，重新开始！人生苦短，行走在人生路上，总会有许多得失和起落。 人生离不开选择，少不了抉择，但选是累人的，择是费人的。坦然接受生活给你的馈赠吧，不管是好的还是坏的。现在很痛苦，等过阵子回头看看，会发 现其实那都不算事。要先把手放开，才抓得住精彩旳未来。可以爱，可以恨，不可以漫不经心。我比别人知道得多，不过是我知道自己的无知。你若不想 做，会找一个或无数个借口；你若想做，会想一个或无数个办法。见时间的离开，我在某年某月醒过来，飞过一片时间海，我们也常在爱情里受伤害。1、 只有在开水里，茶叶才能展开生命浓郁的香气。人生就像奔腾的江水，没有岛屿与暗礁，就难以激起美丽的浪花。别人能做到的事，我一定也能做到。不 要浪费你的生命，在你一定会后悔的地方上。逆境中，力挽狂澜使强者更强，随波逐流使弱者更弱。凉风把枫叶吹红，冷言让强者成熟。努力不不一定成 功，不努力一定不成功。永远不抱怨，一切靠自己。人生最大的改变就是去做自己害怕的事情。每一个成功者都有一个开始。勇于开始，才能找到成功的 路。社会上要想分出层次，只有一个办法，那就是竞争，你必须努力，否则结局就是被压在社会的底层。后悔是一种耗费精神的情绪后悔是比损失更大的 损失，比错误更大的错误所以不要后悔。每个人都有潜在的能量，只是很容��
青岛_万科_金色城品_启动_营销推广策略(青岛)
2
市场竞品分析
13.8.12 16
市场竞品研究
绿城理想之城 百仕凯旋城
梦境江南 保利项目 海华山景 海信锦绣海岸 卓越保尔双山
青建尚东区
青建橄榄城 竹韵山色 北国之春 中海银海1号
万达39克拉
锦绣华城
13.8.12 17
已上市竞品项目
总规模 （万㎡） 已售体量 （万㎡） 开盘时间 预计08年 供应量㎡ 在售主力面积 （㎡） 主力户型面积 二室85-107 主力总价 （万元） 48-62 均价 （元/㎡） 月均 销售速度
崂山区同安路889号
总计
5936.5
19590
1070732
未动工
5100
恩地臵业
13.8.12 12
2008年限价房土地整理
区域
地址
土地面积
规划建筑面积
尤家下河社区
李沧区 下王埠社区 文昌阁社区 四流中路5号 市北区 敦化路598号 沈阳路52号 合计
6718.4
2665.8 30798.3 9786.7 2306.2 21779.7 74055.1
13.8.12 1
金 色 城 品
营销推广策略汇报
13.8.12 2
报告思路
目标构解
营销环境
客户研究
营销策略
工作执行
在设定目标 下，提出问 题，从营销 层面思考如 何实现目标
从竞争层面分 析放量巨大的 政策房和直面 可能分流客户 的竞品楼盘， 总结利弊
从客户层面对 前一阶段访谈 类客户和来电 关注类客户进 行分析
洛阳路12 瑞金花园
重庆中路 金水路
枣山路
市北、市南边界区 域，建筑面积约55 万平，其中，市南 10万，市北45万 限价在5200～5800 元/平
史上最强的市场资料万科金色家园推广策划案25页PPT
品牌优势 优越的地理位置 时尚小区规划
竞争势态 COMPETITOR
深圳市整体楼市竞争日趋激 烈，闲置面积呈扩大之势。
现代都市中时尚温馨的
居住空间
尽享都市繁华，满足都市时尚家庭 的消费心理，倡导优质生活新体验，
目标人群特点
TARGET A&U
• 文化品味高 • 习惯现代都市生活 • 对现代资讯把握能力强 • 会工作，会生活，属于
突出项目的品牌优势
有冲击力
符合金色家园的沟通定位：都市 时尚 温馨
易于传播、沟通
利于整合概念
（参见附稿）
提案到此结束
祝金色家园项目销售顺畅！
黑弧企划
2000。01。25
谢谢！
25
物业本身的质素； 时尚小区设计，尽显都市新潮流； 优越的地理位置，便利 的交通； 莲花山等几大自然资源；
商品定位
综合上述的分析，结合目标消费群分析，确定
金色家园的商品定位：
“时尚高档的现代都市居所”
三 、 沟通定位 COMMUNICATION POSITION
主要卖点 SELLING POINT
二、表现原则
提供置业者利益点； 紧扣楼盘个性的承诺，增加楼盘的认同感和感
召力； 差异化表现。
三、金色家园的广告 应从三个方面解决品牌个性塑造问题
第一 为金色家园广告宣传表现出一个一致的形象。
目的：严格界定金色家园形象个性积累的方向。
形象：金色家园，现代都市中时尚温馨的 居
住空间。
万科 金色家园
推广策略纲要Biblioteka 客户：深圳市万科房地产有限公司 企划：深圳黑弧企业营销策划有限公司
一、项目状况
1、金色家园基本情况
竞争势态 COMPETITOR
深圳市整体楼市竞争日趋激 烈，闲置面积呈扩大之势。
现代都市中时尚温馨的
居住空间
尽享都市繁华，满足都市时尚家庭 的消费心理，倡导优质生活新体验，
目标人群特点
TARGET A&U
• 文化品味高 • 习惯现代都市生活 • 对现代资讯把握能力强 • 会工作，会生活，属于
突出项目的品牌优势
有冲击力
符合金色家园的沟通定位：都市 时尚 温馨
易于传播、沟通
利于整合概念
（参见附稿）
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黑弧企划
2000。01。25
谢谢！
25
物业本身的质素； 时尚小区设计，尽显都市新潮流； 优越的地理位置，便利 的交通； 莲花山等几大自然资源；
商品定位
综合上述的分析，结合目标消费群分析，确定
金色家园的商品定位：
“时尚高档的现代都市居所”
三 、 沟通定位 COMMUNICATION POSITION
主要卖点 SELLING POINT
二、表现原则
提供置业者利益点； 紧扣楼盘个性的承诺，增加楼盘的认同感和感
召力； 差异化表现。
三、金色家园的广告 应从三个方面解决品牌个性塑造问题
第一 为金色家园广告宣传表现出一个一致的形象。
目的：严格界定金色家园形象个性积累的方向。
形象：金色家园，现代都市中时尚温馨的 居
住空间。
万科 金色家园
推广策略纲要Biblioteka 客户：深圳市万科房地产有限公司 企划：深圳黑弧企业营销策划有限公司
一、项目状况
1、金色家园基本情况
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
• “希望居住在一个有生活氛围与品质的城市，希望居住 的有品质。”
• “城市第一，地段第二，生活第三，房子第四。”
发现
北蔡是上海未来的发展趋势被认同！ 北蔡目前的价值被低估！
消费者的刚性需求确实存在！ 1.8万的价格未被认同!
消费者的观望、等待情绪仍然浓厚!
问题
如何让未来的价值在今天被认同?!
现场接触
生活环境接触可能
酒吧
超市
便利店
滚梯
电影院
健身中心
的士
地铁
推广阶段的可能
提问与解答环节
Questions And Answers
谢谢聆听
·学习就是为了达到一定目的而努力去干, 是为一个目标去 战胜各种困难的过程,这个过程会充满压力、痛苦和挫折
专业卖场，文体中心、国际物流北展销蔡中楔心形。
2010年
绿地
地杰地块：中环100米绿带、外环250米绿带之间。占地1350
亩，规划以人居、生活配套为主的新镇区域。
2012年
C地块
1350 亩
北大型蔡绿化、公建、配套用地。 楔形
御桥c块
绿地
御桥B块 （楔型绿地）
御桥A块 （地杰国际城）
都市商贸
中心
2015年
Learning Is To Achieve A Certain Goal And Work Hard, Is A Process To Overcome Various Difficulties For A Goal
几乎没有新建设的高标准的小区。配套设施很不完善。” • “北蔡属于商业严重配套不足的地方，不如旁边的康桥
地区和周浦。但是北蔡属于浦东最被低估的地块。北蔡在 上海人的眼里是绝对的乡下地方，大片农田，蚊子多，也
许未来几年之后怎样，很难说。” • “北蔡在发展，会越来越好，但是离上海还是有点远”
• “也许会的，因为不是很远。“
• 我一直和父母住在一起，直到在浦东上班开始才搬出来， 结婚2年了，是该买个房子了，可是房价好象在掉哦，不知 道未来会涨还是继续跌呢？真的不清楚，再等等看看再说 吧。
• 房子我觉得代表自己的一种能力和价值表现，我的房子和 父母的房子代表的意义是不一样的，除了是钱之外更多的 是一种生活方式和自我价值肯定。
• 同学聚会的时候或者认识同龄的朋友,觉得自己现在该是 不错的:好的公司,有前提的职位,相当不错的收入,当然, 还少不了一个大家有点羡慕的女朋友
• 不过,我有的时候我会想,这就是我选择来上海的原因吗?
• 我来这,因为这是焦点,我将成为这的一员,现在,我真的成 为上海的一员吗?好象除了是有钱人的游戏外,我还只是个 不错的螺丝钉而已!
我们的解决方案
我们的品牌挑战是什么呢？
• 消费者相信未来，但不相信现在！ • 金色城市存在价值，地块却被低估和忽视！
其实对未来城市而言，不缺价值，缺少的是发现！
, 如何发现价值?或者使价值被发现
还是从人群开始!
• 我毕业后,来到了这个陌生而有熟悉的城市,工作成了我的 代名词,床和公司构成了我的两点一线,
而创造了一个未来
城市是由少数人创造的人 我们称之为先知
城市是由少数先知创造的 上海也是如此!
金色城市的600个买家 发现别人看不到的价值 从而快一步把握上海的未来
所以 他们对于我们而言
也是先知
他们 发现未来 创造城市
同时也在创造自己的未来 属于自己的上海
金色城市 我的上海
我们的表现
平面接触
• 我在上海，可是除了父母浦西的上海，似乎还没看到一个 属于我的上海！
我在上海证明我自己! 上海又带给我什么?
上海是属于胜利者, 当然胜利者之所以成为胜利者
是因为 当年 他看到了别人看不到的地方!
金色城市 一个未来的城市
未来不可捉摸 价值需要被发现
而不是说服
城市之所以成为城市,更重要的是 有一些人看到别人看不到的价值
1
土地属性
浦东中外环间 北蔡镇南边界，南临
南汇
新里程东南车行5km
张江高科技园区 距
车行距 离
张江高科 8.5km 技园
地杰国际城
南汇
陆家嘴金 融区 金桥出口 加工区
人民广场
12.5k m 14.5k m
15km
陆家嘴金 融贸易区
交通概况
金桥出口加工区
张江高科技园区
轨道13号线
轨道11号线
1
土地属性
• “单位搬过去就有可能在那里买，不过以前考虑过，06年
初的时候，那里房价已经12000了，太贵了。”
• “目前不会，等那里发展成熟了，商业多点可以考
虑。”
• “定价在18000米的精装期房价格偏高，同一地区的中邦 城市风雅颂才卖15000，附近的独栋别墅才卖到20000元。 理想的定价应在15000元。”
• “价格的话若是在已经比较成熟的地段的话，例如陆家嘴， 世界大道，八佰伴附近的话，价格特别高也是理所当然的， 但是若是在新的延伸段地区价格应该相对低一些吧，毕竟 周围的相应设施还不算很完备。如果因为交通的便利一下 子飙升太高可能接受不了。”
• “不会在上海买房子，普遍价格过高，不够性价比。不是 在买房子，而几乎是买上海的居住权或者上海的面子，我 不会干这样的事情。”
交 状态 完成 通
沪南路上 公
几十条公 目前 交
交线路
外环线，
沪南路等 目前
开 快速干道
车 中环
2008 年
轨
13号线 （往人民 广场）
2012 年
道 11号线 2012
（往南站） 年
地块 面积
1
土地属性
区域用地规划规划
完成时
间
A地块 B地块
1300 亩
1350 亩
商贸区: 将集合世界具影响的汽车品牌展示、销售相关的产业、
上海万科·金色城市推广策略提案
黑弧奥美 2008年6月
功课
• 万科的相关报告； • 黑弧奥美在5月23-26日,以电话形式对上海的目标
消费人群作了50份定性的调查； • 易居中国·CRIC中国房地产决策咨询系统的数据； • 我们收集的其他相关信息。
人民广场
陆家嘴金 融贸易区
新里程
区域位置 金桥出口 加工区
市场上的竞争对手情况：
三个月/600套/90平方米/1,100,000,000/北蔡 一个不可能完成的任务！
问题出在哪里？
一些声音
• “北蔡脏乱差，治安有待很好解决。原有北蔡居民居住问
题应妥善解决，整体规划没有条理。小区普遍老旧，人员
复杂。随着交通的覆盖，北蔡位置比以前重要。”
• “就地段来说，北蔡地区较周边其他区域开发较为滞后，