万科天空之城2017年度营销策略

万科·天空之城

2017年度营销策略

2016.11

目录

Ø项目现状

Ø市场及客户

Ø核心价值

Ø现场节点及展示提升

Ø产品升级

Ø销售目标及推售节点

Ø推广策略

Ø费用铺排及经营指标

项目简介

大虹桥，地铁上盖总体量60万方城市共同体，复合住宅、商业、办公、SOHO、学校多功能业态。开发总周期5年，地铁、项目交叉施工。

一、二、三期

整体规划

总占地面积25万㎡总建筑面积60万㎡住宅24万㎡商业10万㎡办公9万㎡幼儿园

6000平方米

一期海之洲:

住宅：89㎡,99㎡，120㎡

二期云之谷:

住宅：89㎡,107㎡，127㎡，160㎡

至2020年建成60万㎡城市共同体

一期开盘

2017.12017.11 二期开盘

2017.12.30 地铁17号线试运行2019.6 二期交付2019.12

商业广场开业

2018.6 一期交付三期光之丘:

住宅、商业、办公、SOHO

核心卖点

大虹桥TOD 城市共同体商业综合体国际教育、医疗资源

全新一代室内精装体系TOD特有的产品特点新示范区 新产品体系

地铁17号线在建

万科品牌（城市配套服务商 擅长造城）

大城气质没有竞品

大虹桥的生活场体验，全新的产品体系构建，未来生活的现场感受

从当下的核心价值点，结合明年上市时间和市场竞争格局，判断价值点的发展趋势和路径实现方式

2016年 本案价值点

2017年 发展趋势

路径实现方式

增强 可针对性发力保持 需要着重加强减弱 需要着重加强增强 可针对性发力保持 可针对性发力

减弱 需要加强

增强 可针对性发力减弱 需要着重加强增强 可针对性发力保持 需要加强保持 需要加强

减弱 需要着重加强

大虹桥的生活场体验

全新的产品体系构建

未来生活的现场感受

一期住宅以小高层为主，8-13层。6栋住宅楼，共计348套，99㎡为主力户型。

89㎡99㎡面积段

数量盘点

套数

面积（㎡）

面积比例

8956498413.91%992001980055.27%120921104030.82%

合计

348

35824

120

㎡

房源分布

面积段

数量盘点

套数

面积（㎡）面积比

例

894524022836.85%1071882011618.42%1271882387621.87%1601562496022.86%

合计

984

109180

89㎡107㎡127㎡160㎡保障房

房源分布

1#107㎡60套

2#127㎡60套

3#160㎡52套

9#160㎡52套

10#160㎡52套

4#127㎡64套

5#107㎡64套

6#107㎡64套

7#89㎡96套

8#89㎡72套

11#89㎡100套

12#89㎡84套

13#127㎡64套

14#89㎡100套

二期高层（17F-27F）为主，共计14栋住宅（不含保障房），资源较差位置安排89㎡两房，楼王为160㎡的大面积段户型。2017年首开1#（107㎡），2#（127㎡），3#（160㎡），13#（127㎡），14#（89㎡）

货量盘点

2017年，一期海之洲住宅可售货值约23亿，二期云之谷住宅可售货值约28亿

项目期数

产品类别

面积段

资源盘点

套数

面积（㎡）金额（万元）

一期海之洲

住宅

89564984323969920019800128700120

921104071760一期合计

348

35824

232856

二期云之谷住宅891008900640801076064204622412712415748113385.6160

52832059904二期合计

336

39388

283593.6

1、一期住宅：348套；35824㎡；232856万元

2、二期住宅：336套；39388㎡；283593.6万元

目录

Ø项目现状

Ø市场及客户

Ø核心价值

Ø现场节点及展示提升

Ø产品升级

Ø销售目标及推售节点

Ø推广策略

Ø费用铺排及经营指标

宏观市场走势——政策面

宏观调控步步收紧，市场机制被政策导向全面替代

国庆期间19城连发调控新政

“去杠杆”“抑制资产泡沫”，遏制房价过快上涨，引导房价回归合理区间。“限购、限贷”仍为中央倚重的最直接调控手段

10.1-10.7

上海再增六条新政

从土地、供给、价格等多方面强化执行，旨在短期内为楼市降温

深化执行沪六条

Ø土拍增加限制条件，严控场外资金Ø预证两级备案，高价项目年内预证基本暂停发放

Ø未来备案定价需参照前期价格或周边市场价格

Ø严厉打击虚假销售，加价销售等违规行为，电商、拓客、广告发布均受到影响

10.910.19

央行约谈25家商业银行

重申严格执行限贷政策，加强资金监管

10.11-10.20

325新政

限制外地购房，提高首付比例，增加土地供应

11.28

贷款政策调整

Ø首套商业贷款的，首付款比例不低于35%。

Ø有1套住房的或有住房贷款记录的购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；

Ø购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。