鑫苑国际城市花园个案

项目背景——开发商
➢中国地产最具表现力企业 ➢2009中国房地产财务稳健性上市公司 ➢2009中国房地产百强企业--运营效率TOP10 ➢2009中国房地产百强企业 ➢全国工商联房地产商会常务理事
第二部分 土地属性分析
项目位置
项目位于昆山市与上海市的交界处，花桥经济开发区自2006年经省政府批准成立以来，全力 推进服务外包、总部经济、物流展示、商贸服务四大主导产业发展，引进现代服务业项目300 多个，总投资超450亿元，服务业增加值占GDP比重超过50%，为地方税收带来了新的增长点。 距离上海市中心人民广场约31公里 距离昆山市中心约19.4公里
商业配套
同济三级乙等医院
花桥运动城
麦当劳 易买得购物中心
鑫苑国 际城市
花园
安亭汽车城
赛格电子广场 希尔顿大酒店
靠近花桥易买得购物中心，步行约10分钟，购物方面相对便利
教育配套
花桥镇徐公桥小学 花桥中学
安亭小学 安亭中学
紫荆小学
硅湖学院
小区内部规划幼 儿园及中小学
鑫苑国 际城市
花园
教育配套相对距离较远，小区内部规划教育设施
占地面积 总建筑面积
容积率
绿化率 得房率 开盘时间 交房时间 停车位 车位配比 交房状况
物业管理费
230000平方米 600000平方米
2.63 40% 70% 2010-1-9 2011-12 3000
1 毛坯
1.50元/平方米·月
大面积规划项目，总户数达5000多户，现售二期产品
项目背景——地块由来
鑫苑（中国）置业有限公司始建于1997年。已完工总建筑 面积超过288万平方米，另有9个在建和规划中项目，共近326 万平方米，赢得了年均近76.32%的持续高速增长，客户满意 度达95%以上。2006年开始实施全国化战略，先后在郑州、 济南、苏州、合肥、成都、昆山、徐州7个城市成立8家置业 公司及物业公司，2008年总部设立于北京，形成了完整的企 业集团架构
交易状况：已成交
竞得方：鑫苑（中国） 置业有限公司
起始日期：2007-10- 截止日期：2007-12-
19
04
成交日期：2007-12- 土地单价：5515.00
04
元/平米
Hale Waihona Puke 起始价：28500.00 成交价：110300.00
万元
万元
楼面地价：1838.33 元/平米
溢价率：287.02%
项目背景——开发商
项目交通
规划中11号线花桥站
本案
11号线安亭 站
公交线路：上海地铁11号线延伸到花桥的三站的位置分别是： 第一站位于光明路上（靠近徐公桥路），附近是区域总部基地； 第二站位于商务大道上（靠近花园路），附近是国际金融服务外包基地； 第三站位于位于金阳路南侧,顺陈路西侧，与沪宁城际轻轨对接。 高速公路：沪宁高速（花桥出口） 沪宁城铁，可换乘地铁；双向8车道曹安路和双向8车道沪宁高速，双向4车道博园路 公路交通：陆安专线，北安专线，陆安高速、安虹线。 11号线花桥站2010年9月全面开工，预计2012年底建成试通车
周边竞品较丰富，存在一定的威胁
四至情况
东至：上海绕城高 速公路，沪宁高速公 路 南至：吴淞江 （ 距离江面约50米 ） 西至：香榭丽大道， 紧邻绿地21项目 北至：绿地大道
规划绿地 周边环境较好，道路宽阔，绿化率高
第三部分 项目产品分析
项目规划
三期
二期
校区规划
二期
➢以江为资源，项目距使80%的房源可以观望江景。引入江河之水贯穿小区的每个景观带， 营造绿岛水抱的形态 ➢实现人车分流，一方面大大提高了小区的整体品质；其次，提高项目对土地的利用率 ➢内设九年制义务教育校区与会所，解决业主的就学问题 ➢30-100米的大楼间距，通透景观空间，充足的采光优势 ➢小区由22栋33层高层，1栋18层的小高层和3栋多层花园洋房组成 ➢户型为70-140㎡的二房和三房。2.9米高阔空间，部分赠送入室花园
产品分析——立面
项目建筑外墙颜色 为棕色涂料为主，间有 白色勾边的阳台和窗台， 打造新古典建筑风格。 楼高33层与18层高层组 成。两梯四户，东西两 侧为三房户型，中间套 为二房户型
产品分析——户型
【一期全装修户型】
A-1二房90㎡
A-2二房90㎡
A-3二房90㎡
➢A-1：户型为二房南北套房约
90㎡
建筑形态
建筑风格 主力户型 开发商 企划营销代理 总户数 建筑设计公司 价格范围
物业管理公司
鑫苑国际城市花园 花桥板块
23栋33层高层、1栋18 层高层和3栋4层楼栋 新古典
89㎡二房;120㎡三房
昆山鑫苑置业有限公司 同策房产咨询 5033 上品建筑
均价10000元/㎡ 河南鑫苑物业管理有限
公司昆山分公司
➢主卧有飘窗设计，增大使用空 间 ➢赠送入室花园，高附加值 ➢客厅朝北，卫生间与餐厅相对， 布局不合理
➢A-2：户型为二房双南套约 90㎡ ➢双卧有飘窗设计，采光充足 ➢此套二房还设有储藏室功能， 提高储物空间 ➢厨房与工作阳台成斜度设计， 增加了采光与使用方便性
➢A-3：户型为双卧，客厅全南套 约90㎡ ➢双卧有飘窗设计，采光充足 ➢大面宽厨房，宽敞舒适 ➢入室设置了储物功能的储藏室， 方便使用的同时也节省了空间
周边在售项目
花侨国际华城 上海裕花园
世纪华城 壹克拉
中寰广场
本
绿地启航社
案
➢花桥国际华城 公寓/别墅均价10000元/㎡ ➢上海裕花园 公寓 均价12000元/㎡ ➢中寰广场 公寓/写字楼均价9000元/㎡
➢绿地启航社 公寓均价6600元/㎡ ➢世纪华城 公寓均价16000元/㎡ ➢壹克拉 公寓均价20000元/㎡
土地基本信息
土地交易信息
建设用地面积：
总面积：200000.00
200000.00平方
平方米
米
规划建筑面积： 600000.00平方 米
建筑密度：居住 ≤30%、商业 ≤55%
容积率：2.0-3.0
出让形式：挂牌
出让年限：70年、40年
位置：花桥镇绿地大道南侧
四至：花桥镇绿地大道南侧
规划用途：居住、商业配套
鑫苑国际城市花园个案分析报告
2011.01.27
思 路:
第一部分 项目背景分析 第二部分 土地属性分析 第三部分 项目产品分析 第四部分 营销推广分析 第五部分 现场执行力及价格走势分析 第六部分 客户分析 第七部分 未来供应量 第八部分 归纳总结
第一部分 项目背景分析
项目背景——基本参数
项目名称 所处板块