2008年北京房地产市场研究

2008年北京房地产市场研究

2008年美国次贷危机升级为全球性的金融海啸，全球经济下滑；国内经济拐头下行，经过2002至2007年繁荣的房地产市场首当其冲。从2007年第四季度到2008年第三季度，楼市调整态势越来越明显，基础泡沫、价格回归理性成为市场的关键词。从宏观调控严控房地产业到各种救市政策出台，北京房地产市场未来走势，成为全国的焦点。

北京市总体市场状况

2001～2007年，北京市房地产投资额逐年增长。2008年房地产投资首次出现下降，同比降幅为4.4%。

2008年6月份后，北京市房地产投资额首次出现下降，8月份受到奥运会影响，房地产投资额68.7亿元，达到历史最低点，不及前一年同期的1/2；10月份投资有所增加，但仍低于2007年同期；受到加大保障性住房投资建设政策的影响，未来房地产投资不会出现大幅度增加或减少，将平稳运行。

2005年以前，北京市房地产处于发展初期，年度新增供应量增幅大；2005年之后供应量呈下降趋势，虽然2008年环比略有上涨，但依然难改新增供应下行趋势，且受到金融危机、宏观调控、社会舆论、市场观望情绪浓厚等多种因素影响，房地产销售市场受阻，销售回款速度慢、开发商融资难并进入“现金为王”的时代，企业资金链偏紧，大部分开发企业下调2009年度新开工面积、延缓土地开发。预计2009年市场新增供应量将出现较大幅度下降。

2008年度北京商品住宅市场上市面积1476.8万平方米，新增140242套；较2007年供应面积减少11.6%，供应套数减少18.6%；2008年新增供应呈现双高峰分布，9月出现本年峰值265.4万平方米。从区域分布分析，海淀、朝阳、昌平总供应量为791.5万平方米，占总供应量的56%。

2008年，北京商品住宅成交面积824万平方米，相比2007年下降53%之多；11月前，市场观望情绪浓厚，8月成交量跌入谷底，同比下降80.6%，“金九银十”以销售惨淡收场；直至国家出台降息、降低首付款比例、减少交易税费等利好政策后，成交量出现小幅回升，但仍低于去年同期30%以上，短期内政策效果不明显，难挽市场颓势。

北京商品住宅成交均价高位运行。截至2008年12月，北京市商品住宅累计成交均价为12342元/平方米，同比上涨1554元/平方米，北京房地产市场陷入“低成交、高价格”的困局；2007年1月至2008年4月，商品住宅成交均价逐月上涨，自2008年5月呈现下跌趋势，但下跌幅度很小。

北京城区中，朝阳区成交量最大，成交面积达到275.4万平方米，昌平、丰台、海淀和顺义进入第二军团，销售面积在70～100万平方米之间。城中心区域由于价格坚挺不下，均价都在2万元左右，西城、东城依然充当价格霸主的地位，但过高的价格使成交量受到了很大影响，成交量不景气。

2008年保障性住房上市面积达327.4万平方米，占全年住宅总供应量的18%。朝阳区2008年上市项目6个，总建筑面积136.3万平方米，占总供应量的42%；丰台区与通州区供应总量均超过50万平方米。从供应时间分析，8月底至10月初众多项目集中入市，总供应量达253万平方米。

2008年保障性住房成交259.3万平方米，约占住宅成交量的1/4。受供应影响，保障性住房9～12月成交量激增，占据住宅市场半壁江山；2009年保障性住房计划供应950万平米，预计保障性住房市场份额会进一步扩大。

北京高端市场分析

2008年北京高端市场新增供应量116万平方米，项目主要分布与城中心区、海淀区、朝阳区，其中朝阳区供应量占比50%。从环线位置来看，四环至五环供应比例为37%，二环至三环为31%。

2007年北京高端住宅成交69万平方米，2008年成交70万平方米。高端项目抵御风险能力强，运行相对平稳。但自2008年第三季度后，中国经济下行，消费者信心不足，投资行为更加保守，成交量大幅下跌；下跌后走势平稳，预计今后高端市场走势依然平缓，随着救市政策的出台会先一步回暖。高端住宅成交均价2008年1～4月出现较大幅度上涨，2008年4月后成交均价呈现下行趋势，但下跌幅度很小。

北京2008年开发商销售排名前二十名(商品住宅)

排名开发商名称销售额（亿元）

1远洋地产49.60

2保利地产35.94

3龙湖地产33.04

4万科26.90

5北辰集团25.67

6富力集团24.52

7中海地产18.90

8北京盘古氏投资有限公司17.92

9北京罗顿沙河建设发展有限公司16.82

10北京国信房地产开发有限责任公司16.42

11星河湾地产15.88

12国奥投资15.83

13珠江13.81

14SOHO中国13.45

15金地集团13.06

16 北京润泽庄苑房地产开发有限公司12.27

17 北京高盛房地产开发有限公司11.55

18 北京英才房地产开发有限公司11.25

19 北京新领域房地产开发有限公司10.58

20 长江实业10.17

数据来源：思源数据库

北京2008年商品高端住宅销售排名前十名

序号项目名称区域成交面积

(平方米)

成交套数

(套)

成交金额

(元)

成交均价

(元/平方米)

1 盘古大观朝阳区45384 77 1791742080 39480

2 北京星河湾朝阳区5184

3 146 1587841660 30628

3 国奥村朝阳区58399 272 1583495000 27115

4 龙湖·滟澜山顺义区35650 140 1133262460 31788

5 泛海国际朝阳区41565 163 1096279420 26375

6 御庭陶然城中心区34258 231 1001130690 29223

7 香山清琴海淀区28446 71 816883200 28717

8 紫御府海淀区23532 68 731426240 31083

9 北京尊府城中心区21825 153 694844900 31837

10 soho北京公馆朝阳区15060 69 689164500 45761 数据来源：思源数据库