乡村度假酒店裸心谷考察

长三角地区主题特色度假酒店代表——裸心谷案例

一、项目介绍

裸心是一个酒店管理公司，是由南非籍高天成和香港籍叶凯欣共同创办。迄今为止有两个裸心度假物业，属豪华乡村度假圣地，分别在上海周边筏头和浙江省莫干山。该公司是一家外商独资企业。裸心酒店管理公司一个关键的原则是保持原汁原味：自然的乡土建筑和当地社区。

二、盈利模式

1.项目共有60亩出让土地（出售部分物业），210亩租赁土地（茶林等配套设施用地）。通过这种方式来节约开发成本；

2.在70亩出让的土地中建设30栋40年产权的树顶别墅，从2011年底开始对外销售。销售价格从100-500万不等；目前还剩下

2栋待售；另外租赁土地上建设40栋圆形小屋（土坯客房）。项目整体通过经营来获取收益。

3.树顶别墅（产权别墅）采用售后返租赁政策，年固定租金回报约定为5%；还有一种浮动租金回报，目前经营情况来看，浮动租

金回报大多在6％-7%之间；

三、酒店经营模式

1.彻底的高端小众路线的酒店营销模式：由于该项目老板为南非籍欧洲人，有固定的外籍住客的销售渠道，酒店常规入住客人

50%为外企和外籍人士，其余为大型企业、高级白领等（如联想、万科的小型会议客人）。依靠这一点，该酒店走小众高端路线，来提高客房售价。虽然酒店服务离星级酒店相差较远，但仍能保证较高的入住率。

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2.从销售方式上，该项目必须提前预约才能入住。临时客人不接待；酒店前台不能预定客房，客房的预定必须通过上海；从销

售渠道上，该项目拒绝在大众的订房网上进行客房销售；也没有大规模的团队销售，销售部只在上海；销售推广上与众多高端品牌嫁接。如高端汽车路虎汽车，通过吸引高品质客源来打造高品质形象；

四、其他亮点和不足：

1.尊重自然的环保设计理念：规划和建设基本不破坏山体，大量采用环保材料。是亚洲第一家获得LEED环保认证的酒店。

2.以成本为导向的工程投入：项目规划和工程采用低成本策略，在建筑立面、景观营造、土方工程、道路管线、材料选择等均走低

成本路线，并以设计感弥补低档材料带来的劣质感。

3.西式度假特征的配套设置：为了增强度假感，项目设置了马场、越野体验场、高尔夫体验场、特供有机农场、野鹿私人保护区、

无边际泳池、中西餐厅、林场、茶场、礼堂等硬件设施，能够满足家庭度假与团体活动所需的硬件设施。但开发初期忽略了对团队客的重视，目前正在增加200人的宴会厅，以满足团队客户的需求

4.不足：由于是非酒店专业人士开发的酒店，在服务、酒店设施细节上与国际品牌酒店存在明显差距。

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