徐州市场调研报告

目录

徐州房地产市场调研报告

一．徐州市宏观环境

1.徐州市概况：

（1）徐州市行政区划：

徐州市自1983年起实行市管县的行政新体制，现下辖丰县、沛县、铜山县、睢宁县四县，邳州市、新沂市二市，以及鼓楼区、云龙区、贾汪区、泉山区、九里区五区。

徐州市行政区划基本情况统计表（资料截止2005年1月）

区、市、县镇街道办事

处

村民委员

会

居民委员

会

面积（平

方公里）

人口（万

人）

鼓楼区/ 8 8 57 69

云龙区/ 9 24 44 118

九里区/ 14 26 36 98

贾汪区7 2 98 54 690

泉山区/ 10 / 77

丰县14 / 360 8 1446

沛县15 / 324 57 1349

铜山县22 / 338 7

睢宁县16 / 386 15 1767

新沂市16 / 254 18 1571

邳州市24 / 462 22 2088

总计114 43 2280 395

（2）徐州市地理位置：

徐州市位于江苏省的西北部，华北平原的东南部，域内除中部

和东部存在少数丘岗外，大部皆为平原。徐州东西长约210公里，

南北宽约140公里，土地总面积11258平方公里。地处苏、鲁、豫、

皖四省交界，为东部沿海与中部地带、上海经济区与环渤海经济圈

的结合部。“东襟淮海，西接中原，南屏江淮，北依齐鲁”，素有“五

省通衢”之称。京沪、陇海两大铁路在此交汇，京杭大运河傍城而

过贯穿徐州南北，在全国生产力布局中具有承东接西、沟通南北、

双向开放、梯度推进的独特区位优势。

（3）徐州市交通运输：

徐州历来都是兵家必争之地，素有五省通衢之称，是全国重要的交通枢

纽。公路四通八达，北通京津，南达沪宁，西接兰新，东抵海滨，为全国

重要水陆交通枢纽和东西、南北经济联系的重要“十字路口”。陇海、京沪

两大铁路干线在此交汇；京沪、京福和连霍三条我国重要的干线高速公路

在此贯通；京杭大运河穿境而过；徐州观音机场为国家民航干线机场；鲁宁输油管道纵贯徐州，形成了铁路、公路、水运、航空、管道“五通汇流”的立体交通体系。

2005年各种运输方式完成运输量

运输方式

货运量客运量

绝对数(万吨)比上年增长(%)绝对数(万人)比上年增长(%)

总计铁路公路水运民航管道14812

3035

5558

684

5532

8340

1119

7202

--

--

--

--

（4）徐州人口构成及发展：

根据徐州2005年11月1日零时人口普查显示，徐州大市常住人口为883万人，人员众多，规模庞大。其中徐州小市（狭义徐州）常住人口万人，它包括：云龙区、鼓楼区、九里区、贾汪区、泉山区五个区。

徐州小市各区人口

云龙区鼓楼区九里区贾汪区泉山区总计

面积（平方千

米）

118 212 98 690

人口（万）

全市常住人口中，0－14岁人口为164万人，占常住人口的%；15－64岁人口为635万人，占常住人口的%；65岁及以上人口为84万人，占常住人口的%。

人民生活：

①人均可支配收入

居民收入明显提高。2004年，徐州市城镇在岗职工人均工资达到15809元，增长%；全市城镇居民人均可支配收入达到9839元，增长10%；农民人均纯收入4021元，增长%。

2005年徐州市城市居民人均可支配收入为元，比上年增长%，扣除同期居民消费价格上涨影响因

素，居民收入水平实际增长%。

②人均消费支出

2005年居民人均居住类消费支出元，比上年上升%。其中：住房装潢消费人均支出元，同比增长%，占住房支出的%。

③人均住房使用面积

2005年，城市居民住房条件继续改善，年末人均住房使用面积平方米，比2004年末增加平方米。在住房面积不断增加的同时，居民的居住条件有了显着的改善。2005年底，城市居民家庭的住房成套率达%，从住宅类型看，住二居室住房的家庭比例最高，占全部户数的%，住三居室的家庭占%，住四居室以上的家庭占全部户数的%。

小结：

①人口结构和城市发展程度紧密相连，徐州市目前仍属于工业化快速发展阶段。

②人民生活水平得到了进一步的提高，购买力增强，对住房的需求也有了进一步的发展。（5）徐州市经济发展情况：

经济总值：

2005年，徐州市国民经济稳定快速发展，综合实力进一步增强。全市生产总值（GDP）初步核算达亿元，比上年增长%，增幅提高个百分点，再创1997年以来新高。

徐州历年国内生产总值示意图（亿元）

2000年2001年2002年2003年2004年2005年

产业结构

2005年第一产业亿元，占国内生产总值比重为％。

2005年第二产业亿元，占国内生产总值比重为％。

2005年第三产业亿元，占国内生产总值比重为％。

全市三次产业比例由2004年的13：50：37调整为14：50：36。

2005年徐州产业结构示意图

同时民营经济发展取得新突破。全年民营经济完成增加值亿元，比上年增长%；总量占全市GDP 的

%，比上年提高个百分点，增幅高于全市GDP 增幅个百分点。年末私营企业万户，新增4732户，增长%，总注册资本达亿元，增长%；个体户万户，新增万户，增长%，注册资金亿元，增长%。

市场物价总水平小幅上涨。自2月份以后，全市价格总水平涨幅明显回落，全年城市居民消费价格总水平比上年上涨%，其中，消费品价格上涨%，服务项目价格上涨%。全年商品零售价格上涨%。 小结：

①徐州处于城市化和工业化快速发展阶段，房地产行业面临较大发展契机。 ②私营经济成为徐州经济发展的一个亮点，人民收入和消费需求得到进一步提升。

2.徐州市城市规划

外部规划：

打造徐州都市圈是江苏省于2000年在全省城市工作会议上提出的，为全省三大都市圈之一。范围包括：江苏省的徐州市，连云港市，宿迁市；安徽省的宿州市，淮北市；山东省的枣庄市，济宁市的微山县；河南省商丘市的永城市，共涉及8个地级市，其区域构成以江苏省境内为主体。空间组织：核心层以50KM 为半径，包括徐州市区和铜山、邳州、沛县三县（市）；紧密层以100KM 为半径，包括徐州市睢宁、丰县、新沂，宿迁市，商丘市的永城市，安徽的宿州市和淮北市，山东的枣庄市和济宁市的微山县。