东莞城市假日三期营销执行报告98P

2019年
6500元/平米
投资客户比例 增加。深圳投 资客增多。
投资客比例继 续增多,深圳客 和镇区客增加.
产品
以78-118平米两 房三房为主，其 余为单房和一房 30-65平米。
50-76平米单 房和一房比例 上升。
40-60的单房和 一房为主。
36-52的单房和 一房为主。
35-50的单房和 一房所占比例 更大。
项目概况-户型分析
次主力户型:
➢ 3.9米层高；
➢ 三错层设计，赠 送夹层，附加值 高，实用率超过 115%；
➢ 厨房洗手间位置 设计不便利。
一房一厅40~65平米 厨房洗手间
3.9米
送8~10平米 2.2米
三错层设计，功能分区明显。
2020/4/7
项目概况-户型分析
次主力户型:
三房86平米
➢ 3.9米层高；
2020/4/7
项目四至
北面:兴华车行,南城 公安局。
西面:金盾服装 公司，新新基幼 儿园。
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东面:莞太路，广彩 城酒店。
南面:南城中学，临 近五环路。
项目周边配套齐全,以教育，酒店和 商业为主。
新基小学
景湖湾畔
新科电 子厂
南城中学
新基村自建房
金盾服装厂 新新基
幼儿园 旧
南大浩 方才守 宏印汽 明刷车
合计 476 100%
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项目概况-户型分析
主力户型:
➢ 3.9米层高；
➢ 错层设计，赠送夹 层，附加值高，实 赠送面积 用率超过115%；
➢ 厨房采光不好，楼 下小房为黑房；
➢ 夹层空间较压抑。
两房65~78平米
送 2.2米 (7~14)
平米
3.9米
错层设计，赠送上层，附加值高。
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商业金融用地 广彩城 商住用地
景湖湾畔
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新基片区-具体规划及项目周边规划
新基片区：东临南城科技大道，南 接五环路，西连东莞水道，北至四 环路。 具体规划：片区将增加公园1个绿 地10批和道路20条；中学一所，小 学三所，幼儿园八所。 项目属于新基西居住组团，周边规 划为商住用地和商业金融用地，紧 邻南城中学和城市绿地。
130 城市风景 131 天诚康桥
15 城市星座
132 孚泰明苑
15 1
7 118 10 31
62
鸿福路 36
35
37
12
2
34
114
4 12 9
5 39
11
3
38
310
13
南城现有小户型较为分散地分布，随着未来供应补充，小户型凸现中心集聚效应，
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分布更加集中在南城CBD都市核心区。
东莞城区小户型发展历程
谨呈:东莞市中天力通房地产开发有限公司
城市假日三期 营销执行报告
2020/4/7
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报告基本思路
2 城市假日
3 鸿福广场
未售楼盘
4 第一国际
1 时尚岛
5 怡丰都市广场 2 希尔顿广场
6 元美广场
3 中信9号公寓
7 怡丰昌盛大厦 34 汇景上层
8 怡丰阳光大厦 35 名门公寓
9 博客公寓
36 尚书银座
10 曼哈顿广场 37 盛世凯旋
11 尚书苑
38 城市假日华夏
12 国泰明苑
39 中信广场
13 未来世界 14 米兰雅居
1、本体分析
2、市场竞争分析
3、目标界定及分解
4、营销策略
5、营销执行
6、商业定位
1
本体分析
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项目区位—位于莞太路往厚街方向,南城新基边区边缘， 紧临周溪片区。
周溪片区
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新基片区
CBD中央商务区 CLD中央生活区
新基片区-规划为居住、商业、服务办公为主的城市综合 组团，南城未来商务区内旺中取静的居住用地。
营销
以传统营销为主。 引进精装修和 送夹层等,及
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酒店式公寓.
营销：引进复 营销：引进入 式，服务升级。 户花园增加产
品附加值。
营销:差异化营 销明显.
小户型市场特征梳理
1、分布特征：莞太路、鸿福路和东莞大道，凭借中心商务功能聚集大量小户
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项目户型配比
户型类比 总户数 户型比例
面积区间
赠送面积
（不含赠送面积）
单身公 157 32.98
寓
%
35-46平米
一房
95 19.96
40-65平米
8-10
%
二房 208 43.70
65-78平米
7-14
%
项目三主房力户型16为两3房.36和% 单身公8寓6平，米占76.688-%1。5
设玻
兴 华 南城公安局
车
行 广彩城
货 市 场
中国银行 广
SPAR
济 医
新基酒店
药 国美电器
大华汽修
城市假日 二期
新基医疗 建设银行 仁孚溢华
备 厂
璃 福地宿舍
国土资源局
汽车有限 公司
南
城
步
行 城市假日
街
一期百度文库
宏远酒店
中孚泰 规划用地
福地宿舍
福地厂房 2020/4/7
改造用地 城市风景
城市风景
中信新天地 米兰雅居
70万
供应量 20万 需求量 10万
25万 20万
37.7万35万
30万 27万
均价 客户
2019年
2500元/平米
2019年
4100元/平米
2019年
4800元/平米
以自住客户为主, 以白领客户为
辅以少量本地投 主,辅以少量
资客户。
本地投资客户.
投资、自住客 增多。投资客 比例增多。
2019年
5700元/平米
上。
配套属性：紧邻主干道莞太路、五环路，交通网络顺畅；生活配套齐全，
集中了酒店、学校、医疗、商业等。
品牌属性：开发商在新基片区成功开发城市假日一、二期及城市风景，具备一 定品牌知名度。
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2
市场竞争分析
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小户型市场竞争分析
已售楼盘
在售楼盘
1 中信新天地 1 金升国际公寓
项目-经济技术指标
• 位置：莞太路往厚街方向,广彩城酒店对面,南城新基片区内。 • 项目基本指标： • 占地面积：7077平米 • 建筑面积：32705平米 • 其中： • 住宅：27421.36平米 • 商业：1573.15平米 • 容积率：3.98 • 绿化率：31% • 建筑密度：44.5% • 总户数：476户
➢ 错层设计，附加 值高，实用率超 过115%；
➢ 房间面积过小。
赠送面积
送 2.2米 (8~15)
平米
3.9米
错层设计，房间方正紧凑。
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项目属性界定
区位属性：位于东莞南城区新基片区，距离莞城中心/南城中心区近，10分钟车
程距离。位于城市发展的二级板块，升值潜力巨大。 产品属性：产品创新，两错层、三错层设计，产品附加值高，实用率在115%以