市房地产市场预警预报指标体系研究报告

市房地产市场预警预报指标体系研究
报告
上海市房地产市场预警预报指标体系研究报告
上海市房地产市场预警预报指标体系研究报告<上海市房地产市场预警预报指标体系研究>课题组
二○○三年九月
进入新世纪,上海房地产进入了新一轮的发展,与宏观经济形势同步,房地产市场的各项指标都达到历史最好水平,房地产业已经成为上海经济的支柱产业之一。

为了保持房地产业的持续健康发展,客观分析房地产运行轨迹,正确评价房地产形势,预测发展趋势,把握发展机遇。

课题组经过调查研究,编制了<上海市房地产市场预警预报指标体系>(以下简称预警预报指标体系)。

一、编制方法:
随着上海房地产市场的培育发展,已积累和收集了十多年的市场统计数据,各数据间内在关联性已初现,预警预报指标体系就是经过对源于市场的数百个统计项目,筛选出市场敏感度高、关联性强,或即时性好,或前瞻性明显等10余个项目或项目组合。

根据其以往近十年运行的轨迹或项目数据组合之间的比例关系,建立五级量化指标的数值范围,分别显示市场的”异常↓”、”基本正常↓”、”正常运行”、”基本正常↑”和”异常↑”等五种状况。

现阶段经过每半年或一年的市场数据读入(随着房地产业信息化程度的提高,逐步过渡到现势性较好的决策信息系统),根据指标数据在指标体系中的分布区间和集中度,可反映市场运行的基本状
况,经过对其中前瞻性较好的指标数据研判,可预测下一阶段的市场趋势;而对其中即时性较好指标数据判读,可对当前的市场特点作出评价;对个别离散性指标数据的分析,可提示宏观调控的切入点。

从而为房地产企业的市场运作,消费者的投资与消费,政府部门宏观调控的方向、重点和力度,提供参考和依据。

二、设计原则:
1、全面性。

项目的选择不能仅仅考虑房地产开发经营的某一阶段,而要覆盖整个开发经营的全过程,包括土地供应、投资量、开发建设、市场交易、空置率等房地产市场运作的各个环节。

数量、数值与价格、金额并重。

2、简捷性。

项目的选择既要全面,又要避免繁杂,使之去伪存真,去粗取精,抓住主要矛盾,使复杂的问题简单化,深入浅出,像”傻瓜”照相机一样便于操作应用。

3、敏感度高。

有些项目可能很重要,但敏感度不高的就不列入。

比如房价收入比。

房价高在转轨期是永恒的话题,市场低迷时,说房价收入比过高;市场繁荣了,仍说房价过高。

要弄清房价收入比中的房价是新房价格还是新旧房屋的加权均价;货币的、名义的工资占实际收入比重较低是中国的现状。

4、可操作性。

指标数据要有可靠和及时的来源,否则只有理论分析的意义而不能实际运用,当前所用年度的宏观经济数据均源自上海市统计部门,有关部门未能提供或年中数据线性较差时,可采用上海市房地产交易登记和房地产市场管理信息系统数据。

5、区域性。

中国地域辽阔,各地经济社会和市场发展的差异较大,全国用一个指标体系很难覆盖,故指标项目可能具有通用性,但指标数据的取值是根据上海市的经济发展和市场现状设计,比如上海市房地产市场的现状:存量房地产的买卖交易量已与新房销售量平分秋色,还将继续超越;增量加存量的买卖交易量(换手率)已超过房屋总存量的10％;商品房的销售金额已超过房地产开发投资额。

6、时效性。

房地产市场预警预报指标体系的设计,国内外已有的理论研究和实践经验较难寻找。

本研究报告提出的方案,有待逐步完善。

预报预警指标体系的设计以市场数据为基期,适用年限是至,根据实践检验,个别指标会微调。

三、指标说明:
房地产市场预警预报指标分为市场即期指标、市场预期指标和价格贷款指标三部分。

一般情况下,市场即期指标和市场预期指标配合房地产价格和贷款指标分别预报和预测房地产市场运行情况。

第一、市场预期指标
1、房地产开发投资额增幅:
现阶段,适度的投资有利于拉动经济的增长,但如果房地产开发投资增幅过高,将使供给过量,如无需求匹配,导致供过于求。

(亿元)
2、房地产开发投资额占全社会固定资产投资额的比例:
此项指标是直接反映投资结构是否合理的基础性指标。

全社会固定资产投资包括基本建设、更新改造和房地产投资等,在发达国家,房地产投资一般占20％－25％。

近年来,上海房地产业所占比重逐步提高,这是中国现阶段经济发展和房地产业作为先导性行业特征所决定的。

但随着经济的发展和大规模旧区改造速度的递减,房地产开发投资额所占比重会逐步回落。

3、新增土地可建面积与新建商品房开工面积之比:
此项指标是表明一、二级市场是否协调发展的重要指标。

当比值大于1时,提示开发商手中待开发土地数量增加。

随着本市土地供应机制逐步规范和完善,该比值的大小既反映了房地产开发企业对市场、地价和利率发展走势的预期,又反映政府管理部门调控市场的政策效果。

(万平方米)
4、商品房新开工面积占施工面积的比例:
前瞻性指标,新开工面积,反映1～2年后预售供应量和2～3年后现房供应量。

而其占施工面积的比例高低,又反映了当前市场运行的状况和房地产开发企业对市场预期的信心。

(万平方米)
5、商品房施工面积与商品房竣工面积的倍数比:
重要的前瞻性指标,根据本市在建项目的实际情况,施工面积一般为竣工面积的3.5±0.5倍,故施工面积反映了1～2年后现房供应量,其值小于3.0倍,会出现供应短缺,大于4.0倍,未来供应量将会放大。

(万平方米)
第二、市场即期指标
6、商品房销售额与开发投资额之比:
此项指标是反映房地产投入与产出的效益指标,比值小于1
时,既反映该城市房地产开发的总体效率不高,也表明空置量可能过高,同时将影响未来的房地产投资规模和开、竣工面积。

(亿元)
7、商品房预售面积与批准预售面积之比:
即期消费指标。

反映当前商品房预售情况,在一般情况下该指标不应大于1,只有在前一、两年小于1时,才会因市场好转而出现大于1的情况。

该指标合理值域0.8～1.2,小于1表明供大于求,商品房价格趋缓,大于1表明实际预售量大于当年批准上市量,市场可能会出现供应短缺,商品房价格将上扬。

(万平方米)
8、商品房销售面积与竣工面积之比:
此项指标为统计局公布指标,表示现房供求是否平衡,其中商品房销售面积包括批准销售前的已预售面积和该项目竣工后当年的现售面积,一般不能与竣工面积直接划等号,比如地下室计入竣。