营改增后建筑业及房地产业税负变化

建筑业和房地产业同步进行营改增，是为了避免政策对行业的影响产生过大波动，甚

至脱节的现象。倘若两个行业不同步，营改增将会可能产生上游不改下游改的现象，这就使得下游企业得不到抵扣，而营改增在两个行业同步的结果则可以使增值税的抵扣链，更加完整和税负公平。今天我们一起来对建筑业和房地产业全面施行营改增一

年后的税负进行测算，并进行综合税负分析，研究一下营改增对行业的影响程度。一、建筑业企业营改增案例税负测算

营改增后建筑业全面征收增值税，税率为11%，从理论上看，税率的提高可能会使得建筑业的税负提高，但从增值税的计算过程来看，增值税等于销项税减去进项税，增值税有可抵扣项目，随着可抵扣数额的增加，应缴纳的增值税也会减少。为了测算建筑业在营改增后的税负变化，下面选取国内某大型房地产公司属下的建筑公司，其中两个工程项目为例进行税负测算。

ZT项目工程结算收入为98612700元，完工成本为9023万元；

TZ项目工程结算收入351349167.23，完工成本为269724479.57元。

销售额的计算

ZT工程销项税额

=98612700÷（1+11%）×11%=9487946（元）；

TZ工程销项税额

351349167.23÷（1+11%）×11%=34818386（元）。

进项税额的计算

在进行进项税额计算时，将分成两种情况计算，第一是全部材料可抵扣，第二是部分材料可抵扣。其他材料按17%税率扣除。

从计算的结果来看，在进项税可以全部抵扣的情况下，ZT项目进项税为8531688.05元，TZ项目进项税为26064597.83元；在进项税可以部分抵扣的情况下，ZT进项税为5392688.66元，TZ项目进项税为15559389.23元。

税负变化：

1、材料可全部抵扣ZT项目应交增值税

=9487946-

8531688.05=956257.95（元），

增值税的税负

=956257.95÷98612700=0.97%。

TZ项目应交增值税=34818386-

26064597.83=8753788.17（元），

增值税的税负

=8753788.17=351349167.23=2.49%。

2、ZT项目应交增值税=9487946-

5392688.66=4095257.34（元）

增值税的税负=4095257.34-

98612700=4.15%，

TZ项目应交增值税=34818386-

15559389.23=19258996.77（元），

增值税的税负

=19258996.77÷351349167.23=5.48%。

通过测算以上两个项目的税负，可以看到在两种情况下税负都是有差距的。材料可全部抵扣时税负分别为0.97%和2.49%，而在材料部分可抵扣时税负为4.15%和5.48%，建筑业在营改增前的实际税负率为3%。实行营改增之后，对比改革前的税负有减少也有增加，一个很重要的原因就是进项税额的抵扣额大小。

以上面两个项目为例，当材料可全部抵扣时，进项税额大，应缴纳增值税就少，企业税负变小。相反的材料只有部分可抵扣，进项税额小，应缴纳增值税就多，企业税负大。在项目的成本构成中，人工费分别占工程总成本的29%和33%，仅次于材料费。但在实际测算当中，人工费并没有进行抵扣，营改增征收管理有关规定，也没有人工费的进项税额抵扣这一项，主要原因是劳务公务无法开具增值税专用发票，这增加了建筑业的税负。为此，建筑业要减轻税负，可以从人工费着手，如何适当地减轻人工费，或者从其他方面着手，尽量地减轻企业的税负。

二、房地产企业营改增案例税负测算

鉴于房地产业业务复杂，从开发、销售、交易等各个环节涉及到了目前的大部分税种，包括了营业税、土地增值税、房产税、所得税等。要进行税负分析，除了单纯地考虑增值税外，还要综合其他税种一起考虑。此外，在进行深入测算之前，需要先确定所属企业是一般纳税人还是小规模纳税人。假如是小规模纳税人，则适用简易计税的方法，操作起来相对较简单。但事实上，房地产企业由于整体收入巨大，几乎很难将其归为小规模纳税人，根据实际情况可以认定按一般纳税人进行处理。

下面选取国内一家知名房地产企业为代表，一般纳税人，出售新楼盘（假设两个项目是在2016年5月1日以后的新项目），取得收入5000万元，该单位为建此楼支付地价款600万元，投入的房地产开发成本为1500万元（其中取得可抵扣税率为11%的增值税专用发票1000万元，取得可抵扣税率为6%的增值税专用发票500万元），其他开发费用为期间费用400万元，印花税税率为万分之五，该单位所在地政府规定用于计算土地增值税的其他房地产开发费用扣除比例为3%。具体算法如下：

该项目营改增前的税负

营业税=5000×5%=250（万元）；

城市维护建设税及教育费附加=250×（7%+3%）=25（万元）；

印花税=5000×0.005%=2.5（万元）；

土地增值税扣除项目金额合计为：

600+1500+250+25+2.5+（600+1500）×3%=2440.5（万元）；

土地增值税增值额=5000-2440.5=2559.5（万元）；

增值率=2559.5÷2440.5=104.9%；

应缴纳土地增值税

=2559.5×50%-2440.5×15%=913.675（万元）；

企业所得税

=（5000-600-1500-250-25-2.5-913.675-400）×25%=327.20625（万元）；

税费合计

=250+25+2.5+913.675+427.20625=1518.38125（万元）；

总税负率

=1518.318125÷5000=30.37%。

该项目营改增后的税负

增值税进项税额=1000÷1.11×11%+500÷1.06×6%=99.09+28.30=127.39（万元）；增值税销项税额=（5000-600）÷1.11×11%=436.03（万元）；

应缴纳增值税=436.03-127.39=308.64（万元）；

城市维护建设税及教育费附加

=308.64×（7%+3%）=30.864（万元）；

印花税=5000×0.005%=2.5（万元）；

土地增值税扣除项目合计为：

600+1500+30.864+2.5+（600+1500）×3%=2196.364（万元）；

增值额

=（5000-600）÷1.11-2196.364=1767.6（万元）；

增值率

=1767.6÷2196.364=80.47%；

应缴纳土地增值税

=1767.6×40%-2196.364×5%=597.2218（万元）；

企业所得税

=（4400÷1.11-600-1500-30.864-2.5-597.2218-400）×25%=208.34（万元）；税费合计=308.64+30.864+2.5+597.2218+208.34=1145.0658（万元）；

总税负率

=1145.0658÷（4400÷1.11）=28.89%；

营改增前后税负变化

=30.37%-28.89%=1.48%。

从计算结果可以看到，营改增后该项目的总税负率比营改增前减少了1.48%。说明营改增对房地产业减轻税负是有帮助的，主要得益于销售额可以扣除土地出让金。但单纯地从应缴营业税和增值税来说，该公司营改增后应缴的增值税，是比改革前应缴纳的营业税要多，税负增加数额为58.64万元，很大原因是由于进项税抵扣额较少，当然，这只是一家企业的数据，并不代表着整个房地产家家如此。从总体的政策运行来看，房地产业的税负是会比营改增前减低不少。