长沙市场调研(1)

长沙市房地产市场调研报告

第一卷市场调查报告

第一部分长沙城市概况

（一）地理环境

长沙是湖南省会，位于湖南省东部偏北，是湖南的政治，经济，文教，商贸和旅游中心，是中南地区重要的资金，技术，原材料集散地和交通枢纽，东接浙赣，西引川黔，北控荆楚，南领桂粤，素有“荆豫唇齿，黔粤咽喉”之称。全市现辖芙蓉，天心，岳麓，开福，雨花五区和长沙，望城，宁乡三县及浏阳市总面积1.18万平方公里，人口613万，其中城区面积556平方公里，人口199万。

长沙处于湘江下游，湘中丘陵与洞庭湖冲积平原过渡地带和湘浏盆地，地势南高北低，丘涧交错、红岩白沙。地貌基本上是山地、丘陵、岗地、平原各占四分之一。土质多为弱酸性地带红壤和河流冲积土，肥沃适耕。土地利用以林地和水田为主，林地占51.65%，耕田占28.38%。

（二）旅游资源

长沙历史悠久、人文荟萃，有文字可考的历史达3000多年，素有“屈贾之乡”、“湖湘首邑”之称，漫步长沙，古城遗址，古代墓葬，古刹名寺，古阁亭院等名胜古迹历历在目，随处可见，是湖湘文化的策源地和全国首批历史文化名城。

长沙作为首批中国历史文化名城和中国优秀旅游城市的，该市将深度开发旅游资源，实施旅游“1886”工程，即进一步完善历史文化名城旅游圈，加快灰汤温泉、高尔夫球场、国际会

展中心、湘江风光带长沙段、高科技旅游园等8项重点工程建设，积极培育和组合配套长沙现代工业、观光农业、自然生态、湘楚文化等8条特色旅游线，形成以清水塘、体育新城、浏阳风光带等为中心的6大旅游区。积极打造文化旅游精品。

（三）长沙市经济环境

1、国民经济概况

长沙市２０００－２００３年经济增长率一直保持在１２％以上，２００３年度ＧＤＰ总值为９３４．６亿元，人均１４５２０元，城市化率水平还比较低，为３８．９８％。

2、长沙发展状况

长沙发展环境在继续加速优化，功能因素整合水平将更加提升。通过精心构筑体制环境，理顺政策环境，改善服务环境和生产生活环境，长沙将成为功能布局合理、基础设施完善、空

气清新、水质良好、宁静舒适、环境优美的生态型、园林式、现代化的新城。专家通过大量数据研究分析后预测，２００４－２００５年长沙市经济增长速度维持在１２％左右，“十一五”期间经济增长逐步下降，到２０１０年下降至１０．８％，但经济增长率平均仍达１１％以上。在ＧＤＰ总量方面，专家预测２００５年长沙市ＧＤＰ总量达１１７９亿元，人均１７４５０元；２０１０年ＧＤＰ总量达２０３０亿元，人均２６６５１元，总人口７６１万人，比今年增长１００万人口，城市化率将增长１２个百分点。在２１世纪前１０年里，长沙市整体上处于经济快速发展、城市化进程较快的时期。专家们分析，长沙市相对竞争力起初较低，２０００～２００３年有了一定的改善。２００４年以后竞争力将进一步增强，“十一五”期间竞争力的提高将呈加速趋势。２１世纪前１０年里，长沙市的平均竞争力增长指数预测为６．４３，在各城市中的排位居第３４位。

3、工业经济

在全国26个省会城市中，长沙的工业发展速度（增加值）居第9位。经济效益稳居全省榜首一直是长沙工业经济最突出的特点。2003年长沙反映工业企业最终经营结果的利润总额达40.01亿元，占全省利润总额的40.0％。

长沙工业经济基础良好，工业产业结构较为合理，是中南地区工业经济发展最具潜力的地区之一。长沙工业以食品、轻纺、电子、机械为支柱产业，化工、建材、医药、汽车、冶金等工业也有较好的基础。卷烟、彩色显像管、膨化食品、直燃式空调机、电冰箱、汽车电器、机床、水泵、风机、汽车及内燃机配件、电位器等产品，在全国同类产品中占有重要位置，一批传统出口产品，如湘绣、羽绒制品、鞭炮、烟花、陶瓷、花岗石等，在国际市场享有盛誉。四白（白沙烟、白沙液酒、白沙啤酒、白沙矿泉水）系列闻名全国

据统计，1—10月全市实现GDP732.49亿元，同比增长13.9%，其中第一产业增加值64.51亿元，增长4.8%，第二产业增加值304.81亿元，增长20.6%，第三产业增加值363.17亿元，增长10.2%。初步测算，今年后两个月如果经济发展环境不出现大的异动，全社会固定资产投资和规模以上工业继续保持强劲的增势，全年GDP总量可望达到927亿元，增速将接近14 %，其中第一产业增加值约为83亿元、同比增长4.8%，第二产业可望实现增加值392亿元、增速约达20.1%，第三产业增加值约为452亿元、增速约10.7 %，三次产业结构的比重约为

9:42.3:48.7（见下图）。

4、有关商贸布局

长沙商贸布局较为合理，功能齐全。市区基本形成了以黄兴路、五一大道、芙蓉路、东二环线为轴线延伸，以五一广场、火车站广场、新世纪体育文化中心、伍家岭广场为中心辐射的遍布整个市区的四条主线八大商圈的零售商业网点格局。拥有近20座功能齐全、购物环境良好的现代商贸大厦，有10多个大型批发交易市场。全市形成了综合市场与专业市场相结合，大小网点相结合的门类齐全的多层次、多功能、多元化的市场网络体系。

长沙商贸特色鲜明，业态丰富。长沙商贸一直保持持续高速的发展态势，社会消费品零售总额年平均增长16%以上，增幅在全国省会城市中排名第二。2003年全市社会消费品零售额实现452亿元，比上年增长12.7%，零售总额在全国省会城市排名12位。全市目前共有商贸企业

5997个，商业网点98562个，在全国人口过百万城市中，商业网点和集贸市场规模水平居第7位。个体私营经济13万多户，从业人员达37万人。

5、城市规划

城市建设及基础设施建设

长沙城市面貌日新月异，规模有很大扩展，功能日趋完善，市区正逐步形成主体沿江呈带形和周围多中心、组团式的布局。在规划建设市区的同时，还有重点地逐步进行了周围城镇的规划建设，已有高塘岭(新建望城县县城)、星沙镇(新建长沙县县城)、宁乡县城及丁字湾、铜官等小城镇，通过扩建新建，具有了一定的基础。城市基础设施和市政工程建设也有了显著的增加和改善。总的来说，长沙的城市化水平较高，是中部地区一座人居环境优良的城市。

（1）城市规划

改革开放以来，特别是跨入新世纪后，长沙实施“拓城”战略，高起点高标准规划，以“一主两次四组团”规划城市布局，以“两府四城”建设为龙头拓宽城区空间。近三年来，长沙市建