绿城玫瑰园分析

绿城玫瑰园户型配比
产品形态 面积段
570-600 600-650 650-700 700-750 独栋 750-800 800-850 850-900 900-1000 1000-1200 1900 总计
总供应套 五期供应 供应面积 套数占比 去化套数 去化面积 成交均价 库存套数 库存面积 数 套数
共五期，159套独栋别墅，在售五期云阙组团为21栋定制独栋 面积段670-1020㎡，总价3000-4000万/套，单价3.5-4.5万/㎡（一房一价） 项目鸟瞰图 五期 云阙组团
项目简介：
绿城玫瑰园为南京顶级别墅（仅次于钟山高尔夫），项目位处南京
唯一省级旅游度假区——珍珠泉旅游度假区密林深处，背靠10万亩老山 森林公园，西邻1800亩高尔夫球场，占地470亩，容积率0.3，规划建设 面积约9万多平方米，为南京市区稀有的高尔夫、公园、山、水、林多重 立体景观纯独栋别墅社区。
绿城玫瑰园量价走势
60 40 20 0 15 13 10563 32 25 14555 30 18100 41 60000
36
30 22148
27
38929 27507 7 16 4 1
40000 29470 9 20000 0 0 0
2007年
2008年
2009年
2010年
供应套数
2011年
成交套数
绿城玫瑰园
绿城玫瑰园项目概况
区位 占地面积 建筑面积 绿化率 车位比 物业费 物业公司 景观设计 规划布局 当前均价 浦口区珍珠泉旅游度假区绿园路88号 307000平米 90000平米 70% 1:2 4.35元/平米/月 绿城物业 上海意格环境设计有限公司 建筑类别 容积率 最早开盘时间 总户数 装修情况 开发商 建筑设计 全程营销 纯独栋 0.3 2007年10月 161户 毛坯（庭院精装） 绿城集团南京天浦置业有限公司 上海同济大学建筑设计研究院 自销
法式大宅实景图 别墅小径实景图
绿城玫瑰园
绿城玫瑰园——户型配比 面积以600-750㎡为主，共推出97套，占比60%；
项目一期户型以600-700㎡为主，二期之后主力户型为700-900㎡，在最后推出的云阙组团21套中，900㎡ 以上户型有14套，包含一套1900㎡的楼王产品及四套约1200㎡定制房源； 现前期房源基本去化完毕，剩余房源为最后一期云阙组团；
平台、露台、门廊多重灰空间，淡化室内室外空间概念，提升别墅的天地之感；
绿城玫瑰园 J户型 总面积670.58㎡，庭院约900-1200㎡
负一层：约237㎡
一层：约240㎡
二层：约193㎡
（900㎡庭院与1200㎡庭院总价价差 约200万）
2012年
成交均价
2013年
2014年
绿城玫瑰园客户来源地
50% 40% 30% 20% 10% 0% 南京区域 省内其他区域 上海等省外区域 80% 60% 40% 20% 0%
绿城玫瑰园客户置业目的
自主
投资保值
绿城玫瑰园
绿城玫瑰园——户型
户型特点：
地下室面向下沉式庭院，明朗舒适，提高了地下室的空间价值；且家庭室、影音室、健身房等功能丰富齐全； 多重入户设计，将居住空间与庭院充分融合；双车位配置，带独立储藏空间，方便照顾车辆； 卧室全部套房设计，均带干湿分离卫生间，私密性抢，超大主卧及主卫满足奢侈享受；
成交率
100% 100% 95% 84% 88% 100% 100% 69% 43% 0% 89%
绿城玫瑰园
绿城玫瑰园——量价走势、客群分析 根据克尔瑞显示，绿城玫瑰园2013年成交9套，共计7500㎡，成交总价为2400万-2960万/套， 单价约3万/㎡，2014年暂无成交； 客户主要为南京本地及在南京工作、做生意的各行业精英，以自主为主；
每套物业均有900-1200㎡精装庭院，包含私家泳池、SPA按摩池、
BBQ烧烤台、户外会客厅、高尔夫轻打区等。绿城玫瑰园配备有一栋约 3000㎡的会所，包含多功能厅、棋牌、斯诺克、餐饮、住宿等功能，为 业主私享。绿城物业为业主提供高端、细致、人性关怀。
绿城玫瑰园
绿城玫瑰园——项目区位、资源
0.3容积率，纯独栋别墅社区； 位于珍珠泉旅游度假区密林深处，有 10 万余亩老山森林公园和 1800 亩高尔夫球场环绕四周，自然资源得 天独厚，环境清新宜人（项目依山而建，水景资源较弱）； 项目依山而建，深入密林深处，居住私密性较好； 地处江北，脱离主城，享受的城市资源较为缺乏，对作为第一居所抗性较大，但纬三路过江隧道的通车将缩 短项目与主城的车行距离，到达新街口和河西奥体约需20分钟（16km）；
7 28 44 25 8 21 4 16 7 1 161 4090.7 17496.3 29974.0 18042.6 6100.5 17246.6 3506.3 15017.7 7721.0 1900.0 121095.6 4% 17% 27% 16% 5% 13% 2% 10% 4% 1% 100% 2 4 1 6 7 1 21 7 28 42 21 7 21 4 11 3 0 144 4090.7 17496.3 28632.8 15175.0 5344.6 17246.6 3506.3 10186.2 3644.6 0.0 105323.0 14633 13597 19165 20765 20125 27440 19895 26732 2 4 1 5 4 1 17 1341.2 2867.6 756.0 4831.6 4076.4 1900.0 15772.6
Байду номын сангаас
绿城玫瑰园
珍珠泉 景区
老山风景区
均约16km
绿城玫瑰园
昭富高尔 夫俱乐部
新街口 河西 奥体
绿城玫瑰园
绿城玫瑰园——产品
以法式大宅为主，穿插英式、意大利式，以传统行列式排布； 项目早期以质感涂料立面，二期之后采用局部石材，在售五期为项目最高标准，全进口石材干挂； 南京首个 “精装庭院”的别墅园区，每户赠送700-1200㎡超大花园，满足中国传统之家的院落情结，并在 庭院中设置BBQ烧烤、泳池、按摩池等功能区； 五重垂直立体景观营造。从大乔木到大灌木、小乔木，到花卉、小灌木及至地被、草坪； 完善的顶级园区服务体系。从关注小业主健康成长的“海豚计划”，到关爱老年业主幸福生活的“红叶行动 ”，从为业主建立终身健康档案，到以玫瑰会所为平台提供个性化定制服务，以至开放老山专属登山步道、 引入私人飞机服务、成立南京第一家极地俱乐部等无一不体现绿城物业的高端品质；