北站商圈解读

提要：　商圈整体定位为金融商务为主的中高端商圈。目前，商圈已形成一个以金融商务为主的中高端消费休闲区域，结合原有的一些专业市场，发展一个综合型商圈。
(一)商圈基本状况

1、地理位置

沈阳北站商圈隶属沈河区，东接小北关街，南达市府大路，西到北京街，北至北站路。与大东区、皇姑区、和平区相接，是沈阳的CBD 中心。北站商圈金融、交通等方面对全市起着至关重要的作用，商圈的认知度极高。

2、四至：

北站商业圈东临小北关街、南达市府大路、西至北京街、北接北站路。

3、商圈规模



图为 北站商圈地理位置示意图

(1)占地面积：约3.6 平方公里，商圈较为分散，聚集度不高。

(2)商业面积：39.5 万㎡

(3)年营业额：约10 亿左右

4、服务半径：

商圈以沈阳市消费者为主，并向东北三省其它区域辐射。

5、商圈定位



图为 沈阳北站商圈典型商业分布示意图

商圈整体定位为金融商务为主的中高端商圈。目前，商圈已形成一个以金融商务为主的中高端消费休闲区域，结合原有的一些专业市场，发展一个综合型商圈。

6、目标客户群

各地批发商、旅客

沈阳的白领，中高收入人群、区域内的商务人士

7、消费者认可度：

消费者认可度较高，例如卓展购物中心、惠工板行、家乐福超市等早已家喻户晓，尤其是卓展购物中心的营业更增加了该商圈的知名度。

(二)商业现状

1、商圈业态

目前，商圈内业态主要有商场、专业市场、超市和临街街铺。

2、业种分布：

商圈内业种包括灯具、地板、服装、百货、超市等业种。

3、人流量

据调查了解，北站商圈的人流量(周四)大致如下(以人流量较集中的北站为观测点)：

早8：00：323 人/5 分

中12：00：413 人5 分

晚17：00：442 人/5 分

4、租金水平

我司选择了北站商圈内几家大型、有代表性的商场作为租金水平的调查对象，结果大致为：

地下灯饰：平均约100 元/平·月；

地板名品广场：平均约100 元/平·月；

临街商铺：平均约70 元/平·月，

卓展购物中心：属于联营方式，按营业额的30%左右抵扣租金。

5、小结

商圈整体定位为金融商务为主的中高端商圈。北站商圈目标客户群主要是以旅客以及商务人士为主。

商圈内商业格局明显：圈内商业早期主要以专业市场以及零散商业为主，而随着市政府对北站商圈的全面改造，重新定位，目前新增的

商业配套设施主要是针对与区域内未来日益增多的商务人士所带来的消费需求所增设，整体定位较高。原有的惠工板行、灯具城等专业市场依旧以批发为主。

北站商圈主要以写字间和酒店为主，商业设施相对较少，主要是以满足商务人士需求以及提高商务的便利性为目的，因此新增的商业设施档次较高。但是由于它特殊的地理位置，所以一些批发市场也在这里安家落户，但就相同行业来说，它的知名度不及张士灯具市场、九路家具市场等专业市场。并且北站商圈区域很大，商业并不集中，很分散，商场主要面对的是中高阶层收入的人士。

(三)商圈交通状况

(1)道路状况

北站商圈作为沈阳的CBD 中心，交通便利是必不可少的条件。北京街、市府大路、北站路道路状况较好，出行极为便利。北京街在早晚上下班高峰时间车流量大，经常会出现堵车现象。

(2)公交状况

目前，共有29 条公交线路经停本商圈，出入极其便利。

(3)停车位

据我司调研，商圈区内地上，地下共有停车位约1000 多个随着区域整体朝向商务功能发展，未来商业发展也将以满足商务需求为主，将针对于区域内商务人士以及商务活动来增设商业配套设施。该区域内人口流动性较大，沈阳北站、虎跃快客站给区域带来了极大的人流量，这也预示这未来区域商业有着极大的发展空间。充足的人流量也是商业繁荣的必要保障之一。