房地产开发企业涉税问题(精)

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二、土地使用权取得时几种常见的涉 税问题（内资企业）（一）
• 1. 房地开发商以房产换取土地使用权行为的征税问题。 开发商以出资造房的形式与土地方联合开发或独立开发房产项目，房产建 成后，开发商按一定比例与土地方共同分配房产，由于开发商以部分房产所 有权换取了土地方的土地使用权，发生了转让房产所有权的行为，应按销售 不动产计征营业税，但由于这一过程没有发生货币结转，因此具体计税依据 可按以下原则确定。 （1） 如换出的房产系一般住宅（即高层为钢筋结构，多层为混合机构）计 税依据，按换出房产建筑面积的造价计算确定（多层867元/m2，高层为1123
上海市房地产开发企业
——有关会计处理涉税问题 的简要说明
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房地产体系（一）
一、基础知识 房地产基本制度和政策；房地产经营、管理； 房地产：房产、地产的结合体； 房地产业：开发、经营、管理和服务的行业。
二、物权 民法通则； 城市房地产管理法； 土地管理法； 城市规划法； 预售管理法。
三、开发商以联建、参建、搭建等各种名义将在建或 建成的房产转让的涉税问题（内资企业）（三）
• 3. 开发商将已列项的房产开发项目，但尚不符合预售房产条件，以
“楼板价”等形式转让给其他单位开发或共同开发，应一律按“转让无
形资产－土地使用权转让”税目按转让额全额计征营业税，不得扣除其 他任何费用，同时受让方支付的“楼板价”，不得作为今后房产出售时 的购进价从计税依据中扣除。 楼板价：开发商将已列项的房产开发项目上的土地价值按所需建造 的房产建筑面积换成一定价格后对外转让的价款。仅指土地的价值体现 在要建造的房产建筑面积上的一种形式，不包括建筑工程造价。 『参考文件：沪地税 —（1996）43号文』
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房地产体系（二）
三、开发交易
房地产转让，抵押，租赁 四、管理 资质管理，物业管理 资质管理：设计、施工、监理、招投标、工程审价、 造价咨询、房地产估价、资产评估。
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取得土地使用权途径
1. 行政划拨（含征用集体土地）。 2. 出让方式（土地一级市场）： 协议；招标；拍卖。 3. 房地产转让（房地产二、三级市场）： 买卖；赠与；继承；其他合法方式。 其他合法方式指： （1） 以房地产作价入股，与他人成立企业法人，房地产权属发生变更； （2） 一方提供土地使用权，另一方或各方提供资金，合资、合作开发经 营房地产，房地产权属发生变更； （3） 并收购，兼并或合并，权属变更； （4） 以房地产抵债； （5） 其他 4.土地或房地产租赁。
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三、开发商以联建、参建、搭建等各种名义将在建或 建成的房产转让的涉税问题（内资企业）（一）
• 1. 在项目列项前，由几个开发商共同列项投资开发（俗称联建、参建、
搭建）并且以非闭口价形式共同签订开发合同，开发后各方按投资额，
按比例分得房产的不征营业税。如果虽然是开发商共同列项投资开发， 但一方采取闭口价形式让另一方或几方参与开发的，则对其取得收入视 同销售不动产，征收营业税。
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四、前期费用的相关问题（二）
• 3. 业务招待费
房地产开发商前期开发中，支付的业务招待费、应酬交际费列支的
额度，在当期无收入，收益的情况下，可参照前期已投入使用的开发费 来确定。
• 4. 房地产开发企业发生的各种有关的直接费用和间接费用，应分别计
入开发成本和开发间接费用，为开发建设工程而发生的管理费用、wk.baidu.com务 费用和销售费用，计入递延资产，待实现销售收入，同时归集转入开发 成本。

闭口价是指一方按每平方建筑面积约定的房产售价，与另一方签订 的共同开发合约。
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三、开发商以联建、参建、搭建等各种名义将在建或 建成的房产转让的涉税问题（内资企业）（二）
• 2. 如果列项后，再让其他方参与联建、参建、搭建的，则不论其以何
种形式、何种价格转让，均应征收营业税。但如果开发的不是商品房，
而是职工住宅建设项目或动迁用房，且按房产造价成本转让，则视同共 同投资建房，暂不征收营业税。

房产造价成本＝土地成本＋建房工程成本（不包括支付的市政配套 费）＋其他费用（按建房工程成本的50％计算）


其他费用：设计费、市政配套费、管理费等。
『参考文件：沪地税 －（1996）43号文』
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四、前期费用的相关问题（一）
• 1. 境外设计费 开发商如委托境外的设计师，对开发项目设计完成后，在支付境外设计费 用时，应根据实际情况合理地区分境内、外的工作量及相应的设计费，其境 内工作量的设计费列支或支付时，应代扣代缴营业税和预提所得税。 • 2. 股东贷款利息（外商投资企业） 开发商在向公司股东贷款时，其支付的利息按规定不能超过银行同期利 息＋上浮20％，超出部分应作应纳税所得额的调整，其向外方股东贷款时， 应事先去外管局进行外债登记，在列支外方股东利息时，应代扣代缴营业税 及预提所得税，同时发生的借款费用在开发产品完工之前，计入开发成本， 在开发产品完工之后，计入当期损益。『参考文件：沪税外（2000）24号文』
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一、开办费的处理
• 1. 专业从事房地产开发经营的企业（外商投资企业），应以其首次取
得房地产开发经营项目之日，作为实际开始生产经营之日，之前发生的
相关费用（不包括土地出让金等前期开发费用）作为开办费处理，之后 发生的相关费用计入递延资产，归集后构成开发成本。（先有公司，后 项目） • 2. 如其首次取得房地产开发经营项目的日期是在营业执照签发日之前， 则应以营业执照签发之日确定为实际开始生产经营之日。不存在开办费。 （先项目，后成立公司） 『参考文件：国税发（1995）153号文』
元/m2）。
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二、土地使用权取得时几种常见的涉 税问题（内资企业）（二）
（2） 如换出房地产系高级住宅、商办楼，其计税依
据必须按换出房产的建筑面积的实际造价成本报主管
税务机关审核批准后确定。
（3） 如开发商以房产换取其他实物的，也应按规定 参照上述（1）、（2）处理。
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