国际体育交流中心项目市场研究及定位策划汇报

项目发展诉求
国际体育商业生态示范区 体育商业发展之中国模式
功能物业组合
商业零售－满足休闲生活所需
运动娱乐－ 创造消费新 体验
商务配套 全方位满 访客所需
产品策划构想－ “IMAX”
IMAX是一家世界上处于领先地位的娱乐技 司，始终引领70毫米15齿孔巨幕电影市场 （15/70）。IMAX影院网络是目前世界上覆 最广的巨幕影院网，实际囊括该市场100％
对好莱坞大片的重新制作是IMAX影片近年来又一 功突破。针对现代新兴电影观众和年轻时尚人群， 利用好莱坞大片自身具备的号召力，重新加工制作 出更具震撼与感受力的体验式影片，丰富、提升了 IMAX电影的功能，和观赏性。
IMAX电影以神秘、探索为主题，不少影片还配有 关知识、指导手册，关联产品众多，非常具有市场 潜力。
以 “IMAX”巨幕电影作为文化定位的龙头，大大提升本项 目的聚合力，以世界领先的娱乐文化突破传统商业形态
IMAX Experience 是最具震撼力和感染力的电影体现。全景银 幕最高可高达8层楼房，伴以 12000 瓦的数字音响，IMAX技 术将使您身临万象，感受极限。“IMAX”以其张力和魅力， 使全世界7亿多观众为之倾倒，成为最令人心驰神往的影院娱 乐
借势－奥运
奥运商机 无限市场前景
借势－体育氛围
体育商业市场基础 体育相关企事业单位
体育商业零售，本项目具有较好的市 场发展基础。 各类体育相关企事业单位，必将带来 日益增加的商务需求。
借势－生态
生态特点与区域环境一脉相承； 生态化的商业空间可以成为项目的差异化亮 点，也是本项目的优势条件所在。
•“IMAX” 消费市场特征
IMAX电影以科学探索、好莱坞大片两大类型为主 对其自身做出清晰的定位。
IMAX主要以科学探索类影片吸引着广泛的观众群 不仅抓住孩子们善于幻想、对未来的渴望与追求， 引导青少年对自然与科学进行探索，也充分满足了 成年人对未知、神秘世界的探求欲望，并兼顾了家 庭休闲娱乐功能，老少咸宜。
基本定位思路
思路二：突破 针对项目交通及周边消费人口及商业环境的劣势，本 项目必需创造差异化亮点，突破项目区域，形成更为 广阔的吸引力和影响力！
基本定位思路
思路三：成长 项目的长期持有经营属性，使得我们 必须关注商业物业持续经营的价值， 基于长远的考虑进行商业运营规划
借势－游乐园
北京游乐园就是本项目的娱乐主力店! 与北京游乐园形成互补的运动健康商业 内容，将能够共同促进区域繁荣!
•“IMAX” 商用模式
本项目可引进的会是“IMAX” 的商业巨幕放映系统 “IMAX 3D MPX” ，该系统主要由mpx放映系统、 IMAX影院音响系统、IMAX 3D MPX银幕系统、标准 偏振眼镜等组成，适用于IMAX标准建筑。
“IMAX 3D MPX” 放映系 统适用于300-400座的影院， 屏幕为高13.5米（IMAX巨幕 最高可达24米）。
•北京龙潭湖国际体育交流中心项目 市场研究及定位策划汇报
（万平方米） A地块 B地块 占地面积 0.95 3.53
建筑面积 1.89 7.06
C地块 3.08 2.47万（容积率0.8） 6.16万（容积率2.0）
总计 7.56 11.42 15.21
一、基本条件分析 二、项目定位策划 三、开发运营策略 四、动态投资测算
自1970年这一媒介问世以来，超过7亿观众 IMAX影片。现在，每年约有7千万观众访问 IMAX影院。截止2002年年底，全世界32个 共有232家IMAX影院在运营，在今后几年， 有52家IMAX影院计划开张。IMAX品牌就是 电影的代名词。
•“IMAX” 的文化突破
以“IMAX”电影文化作为本项目文化定位的表达与体现
影院规模Βιβλιοθήκη Baidu般为宽21.6米， 深24.3米，与普通350座影院 相当。
成长－商业环境
舒适的商业环境，多彩 的商业空间，是商业项 目赢得未来的基础。
成长－体育
体育与商业的结合是现代商业发展的必然趋势和特点； 2008奥运将带来新一轮的体育消费热潮。
成长－文化
独特的商业文化，为商业项 目的持续发展提供原动力。
项目主题定位
Dream Sports PARK
梦幻运动公园
以红桥、四块玉、永外为据点的批 发/专业商业正悄然展开新一轮的提 升与整合。
永外文 体批发
区
崇文门 商圈 红 桥 市 场
方庄 商业区
商业环境 区域商业的升级换代，商业物业档次、品质的持续提升 体育商业氛围有待依托奥运机遇，实现产业升级。
人文资源
2006年，崇文区A级及 上和主要旅游区（点） 年实现营业收入2.64亿 比上年增长32.9%；全 接待游客839.34万人次 比上年增长49.2%，其 境外游客77.75万人次， 上年增长2.0%。
人文资源
北京游乐园
国家体育总局
优势劣势
優勢
人文旅游资源 体育产业背景 体育商业商务环境 物业持有经营
弱點
地域局限性 交通条件
商业原始环境 人口密度 地块形状
二、项目定位策划
基本定位思路 项目发展定位 产品策划构想
基本定位思路
思路一：借势 借助周边北京游乐园、天坛及红桥市场、体育相关 企事业单位的资源优势，将区域资源纳入项目整个 商业消费链条之中，将劣势转化为优势！
借势－文化
周边古老的人文资源以及众多的 教育文化资源。 充裕的、飞速发展的旅游资源。
突破－差异化 突破市场局限
全新商业主题，领航商业市场。 前沿运动体验设施，创造消费新体验。 特色商业内容，吸引市场关注。 个性定制配套服务，形成品质差异化。
成长－全方位 启迪商业未来
全面满足消费者的未来生活所需。 潮流时尚文化，生生不息的魅力。 前沿运动体验娱乐，创造消费新体验。 舒适生态购物设计，公园里的商业。 完善休闲配套，实现物业综合价值。
一、基本条件分析
地缘格局 商业环境 人文资源 优势劣势
地缘格局
南城 崇文区 天坛 红桥
本项目
地缘格局
商务、 办公
星光大道 3#
2# 1#
配套居住 休闲、运动、娱乐
商业环境
批发商业与大众消费型商业、专业 商业交叉分布，商贸氛围浓厚。
传统零售商业档次正逐步提升，商 业零售与休闲娱乐、文化的融合在崇 文门商圈蓬勃开展。