万科-公寓市场研究报告

为居住和投资两种类
型进行推广，针对不 同的客户群体打造不 同的推广方式；
针对投资客户，主
要突出其地段、投资 价值，吸引其目标客 户群体；
针对自住型客户群
体，则作为过渡性产 品，强调其配套； 目前郑州市场上， 公寓产品用途多为投 资型产品，吸引投资 客户。
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公寓市场概况——租金情况：郑州公寓产品多集中三环周边，已入伙公寓主要集中在金水区和郑东新区；办公 类型公寓租金高于居住型公寓租金，居住型公寓租金同地段关系紧密，管城区公寓项目入驻率均在80%以上
居住型公寓
LOFT 居住型公寓 LOFT 酒店式公寓 居住型公寓 （15-29层） 居住型公寓 公寓（富士康定制） 居住型公寓
70年
40年 40年 40年 40年 40年 40年 70年 70年
分项目用作办公；但40
年产权公寓产品以soho 为主，商住两用。
中原区
郑东新区
永和宇宙星 汇艺悦公馆
经开区
晶诚花园 冠达V8公寓
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公寓市场概况——标准层：公寓产品平层面积集中在1200-1500㎡，电梯配比均在1:5000以上，远远大于写 字楼配比；梯户配比大于1:3;标准层布局类似，均为东西向小面积户型，四角边户为大面积户型
公寓平层面积类似于 写字楼平层面积，集中 在1200-1500㎡之间； 永和宇宙星作为办公产 品，平层面积较大，升 龙城和冠达V8公寓为多 个单元连接； 电梯配比集中在
22层/3.4米
18层、19层/4.8米 27层、30层/2.9米 15层/4.75米 34层 30层/3.6米 29层/3.2米 24层、25层/2.9米 12F、16F、22F
42㎡标间，60-66㎡一房，72㎡两房
38-79（二层为赠送） 64㎡一房，70-81㎡两房，86-91㎡三房 56-69（二层赠送） 40-95㎡ 62㎡-77㎡标间、136㎡一室一厅 49-69㎡标间，112㎡两房 55-168㎡ 35-85㎡
3T22
3T14 5T16 3T14 4T12 4T13/4T11 3T6
升龙城1#2单元平层图
的舒适度；
公寓梯户比均较大， 可满足较高容积率项目 的需要，同时也可以满
中原区
郑东新区
乐丁广场
中晟新天地 永和宇宙星 汇艺悦公馆 晶诚花园 冠达V8公寓
4T18
7T28 8T30 6T21 4T14/4T18 7T25
对居住型公寓份区域进行比较，租金最高的为金水 区1.36元/天/㎡，其次为管城区首座国际广场（未来 路商城路，位置优越）为1.19元/天/㎡；
龙汇国际 昌建誉峰 华强城市广场 绿城MINI国际 乐丁广场 瀚海爱特中心
在售项目 入伙项目
对不同物业类型的公寓进行比较，作为soho的郑
东新区项目租金最高为2.0元/天/㎡； 居住型公寓的入住率相较其他物业类型更高； 对不同区域的居住型公寓进行比较，金水区入住率 最高，其次为管城区。 所属板块 二七区 管城区 管城区 金水区 经开区 郑东新区 中原区
二七区 金水区 所属区域 项目名称 绿城MINI国际 金林中心 翡丽公馆 瀚海爱特中心 开祥御龙城 中投汇金城 京莎广场 正商城 标准层面积 960㎡ 1500㎡ 1625㎡ 1200㎡ 900㎡ 850㎡ 600㎡ 1809㎡ 电梯配比 梯户比 5T16 1、2单元：3T8；3单元：2T6 5T35 6T22 4T12 4T14 3T19 2T7 3T10
多数作为办公soho运用；40年产权公寓产品户型小，总价低，是投资客青睐产品，真正的拎包即住成品、专业管理的酒店式公
寓将成为未来发展趋势 标准层：公寓产品平层面积集中在1200-1500㎡，电梯配比均在1:5000以上，远远大于写字楼配比；梯户配比大于1:3;标 准层布局类似，均为东西向小面积户型，四角边户为大面积户型； 附加价值：除边缘地区外，郑州公寓多为双气；目前郑州市场上的精装修或者为提高溢价做的简装，或者为提高客户关注度 而做的假装修；受政府层高要求，loft发展受限，未来平层创新将集中在软装、精装修等附加值方向； 推广诉求：针对不同的客户群体，推广时主要针对投资和自住两种客户类型进行宣传；针对投资客户，主要突出项目地段及 投资价值；针对居住客户，以年轻群体为主，突出配套完善，凸显年轻化、时尚感和创意性； 租金情况：郑州公寓产品多集中三环周边，已入伙公寓主要集中在金水区和郑东新区；办公类型公寓租金高于居住型公寓租 金，居住型公寓租金同地段关系紧密，管城区公寓项目入驻率均在80%以上。
项目名称 绿城MINI国际 金林中心 翡丽公馆 瀚海爱特中心 开祥御龙城 中投汇金城 京莎广场 正商城 二七万达SOHO 德润黄金海岸 万千世纪城 升龙城
单、双气 双气 双气 双气 单气 双气 双气 单气 双气 无单双气 单气 双气 双气 双气
是否精装修 否 否 精装修 否 否 否 否 精装修 精装修，装修标准1500元/㎡，包含家电（空调、 热水器、浴霸、电磁炉） 精装修，标准在1000元/㎡以上 否 否 否
金水区
二七区
后期降低价格而做的假装修；冠达Ｖ８公寓为
富士康配套公寓，故仅作简装，其他做精装修 产品项目是为了突出其产品差异化，吸引客户。
管城区
亿嘉未来国际公寓
惠济区
高新区 中原区 郑东新区
昌建誉峰
龙汇国际 华强城市广场 乐丁广场 中晟新天地 永和宇宙星 汇艺悦公馆 晶诚花园 冠达V8公寓
双气
双气 双气 单气 无单双气 无单双气 无单双气 双气 ——
开祥御龙城19#平层图
1：4200 1：6125 1：6500 1：2600 1：6725 1：5725 1：5666 —— 1：6166 1：10566 1：2633 1：1893 1：7733 1：3900 1：9375 1：8166 1：5000 1：4143 1：3750 1：5450 1：11250 1：5714
2011年—2012年 70年产权公寓逐渐稀缺 40年产权公寓大量出现
限购政策出台，导致70年产权住宅型 公寓开始逐渐稀缺，40年产权办公公 寓大量出现；例：美景芳邻、鑫苑 Mark国际
2013年至今
出售以40年产权为主 但后期用途模糊
• 为规避市政规划，公寓普遍以40年产
权进行销售，但后期用途比较模糊； 例：永和宇宙星
否
否 否 否 精装；酒店装修 装修标准2000元/㎡ 否 否 简装
经开区
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公寓市场概况——推广诉求：针对不同的客户群体，推广时主要针对投资和自住两种客户类型进行宣传；针对 投资客Fra Baidu bibliotek，主要突出项目地段及投资价值；针对居住客户，以年轻群体为主，突出配套完善，突出年轻化、时 尚感和创意性。
郑州公寓产品在进 行营销推广时主要分
公寓市场研究报告
龙门销售组
2014年4月
郑州公寓概况
• 产品演变、使用功能、标准层、附加价值、推广诉求、租金情况、小结
郑州公寓市场分析
• 住宅市场、商业市场、公寓市场、小结
郑州公寓典型项目销售分析
•中原万达广场SOHO、二七万达广场SOHO、美景芳邻、京莎广场、正商城航海公寓、小结
郑州公寓客户分析
首座国际广场
（两室一厅60㎡）
1.1 1.19 0.83 1.36 1.2 2.0 0.9
亿嘉未来国际公寓
富田财富广场
美景鸿城 名门盛世 美立方 景峰国际 中原新城
冠达V8公寓
晶诚花园
京莎广场
概况小结：
产品演变：由于限购政策和市政规划的限制，目前郑州公寓市场产品多以40年产权商业产品为主，少量70年产权的住宅产 品，后期用途模糊；未来将呈现70年产权公寓在市场上逐渐消失、40年产权公寓成为公寓市场主流的趋势； 使用功能：当前在售公寓面积以40-80㎡为主；70年产权公寓大部分作为居住型产品，部分作为办公应用；40年产权公寓
•构成、投资客户、办公自用客户、过渡刚需客户、小结
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公寓市场概况——产品演变：由于限购政策和市政规划的限制，目前郑州公寓市场产品多以40年产权商业产品 为主，少量70年产权的住宅产品，后期用途模糊；未来将呈现70年产权公寓在市场上逐渐消失、40年产权公寓 成为公寓市场主流的趋势
财富广场
利海托斯卡纳
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公寓市场概况——使用功能：当前在售公寓面积以40-80㎡为主；70年产权公寓大部分作为居住型产品，部分 作为办公应用；40年产权公寓多数作为办公soho运用；40年产权公寓产品户型小，总价低，是投资客青睐产 品；真正的拎包即住成品、专业管理的酒店式公寓将成为未来发展趋势
所属区域 项目名称 绿城MINI国际 金林中心 金水区 翡丽公馆 瀚海爱特中心 开祥御龙城 中投汇金城 京莎广场 二七区 正商城 德润黄金海岸 万千世纪城 升龙城 管城区 亿嘉未来国际公寓 容积率 3.5 5.4 4.9 3.5 4.51 10.1 5.99 2.99 3 —— 5.6 5.95 层数、层高 共25层 /4-8层层高3.3米、 9-25层层高3.25米 1、2单元34层、3单元32层 /2.9米 20层/LOFT层高5.1米 29层/3.3米 33层/2.9米-3米 28层/3.3米 22层/3.6米 27层/3.3米 32层/3米 24层/2.9米 34层/2.9米 34层/2.9米 30层/2.9米 户型面积（㎡） 55-88㎡ 35-88㎡ 30-43㎡一房、62-91㎡两房，116-130 ㎡三房 46-70㎡ 56-92㎡ 38-60㎡一房、86-98㎡两房 32-64㎡，100㎡ 50-91㎡，280㎡复式 59㎡标间，68-72㎡一房 40-80㎡ 41㎡标间，56㎡一房，80-82㎡两房 42-64㎡一房，73㎡两房，115㎡三房 47-93㎡ 物业类型 居住型公寓 居住型公寓 住宅+LOFT SOHO 居住型公寓 居住型公寓 居住型公寓 SOHO 居住型公寓 居住型公寓 居住型公寓 居住型公寓 居住型公寓 产权 40年 70年 70年 70年 70年 70年 40年 40年 40年 70年 70年 70年 70年
郑州在售公寓目前多 数集中在金水区和二七 区，普遍为满足高容积 率产品； 层高多数以2.9米普通 住宅层高为主； 公寓面积多数集中在 40-80㎡，以标间和一房 为主； 70年产权公寓多于作 为居住型产品运用，部
惠济区
高新区
昌建誉峰
龙汇国际 华强城市广场 乐丁广场 中晟新天地
2.99
4.99 4 2.99 7 7 5.99 4.5 4
1:200-1:300之间，低于
写字楼办公的舒适度； 但相对于住宅，梯户比 过大，不利于后期居住
管城区 惠济区 高新区
德润黄金海岸
万千世纪城 升龙城 亿嘉未来国际公寓 昌建誉峰 龙汇国际 华强城市广场
1200㎡
800㎡ 2500㎡(3个单元) 800㎡ 690㎡ 2000㎡ 690㎡ 1500㎡ 1300㎡ 2000㎡ 1220㎡ 1800㎡ 2000㎡
项目名称 正商城航海公寓 金林中心 中晟新天地 德润黄金海岸 翡丽公馆 京莎广场 乐丁广场 华强城市广场 永和宇宙星 中原万达广场 升龙又一城 主推广语 航海路地铁口 双气精装小公寓 先试住 再投资 避“熟”胜地，最私密的行政公寓 致我们终将逝去的租房小时代 翡丽首席公馆 不只是城中心 地铁口 鞋城旁 创业投资臻品 领创郑州成长型LOFT 二环旁稀缺住宅式公寓即将开盘 投资精装公寓收益领先一步 万达中心之上·万全投资小户型 大学城 双地铁 青春爱情公寓 卖点梳理 地段、精装、配套 投资 区位、地段、服务 产品、情感 地段 地段、投资 户型稀缺性 地段 投资 投资 区位、配套
足90/70政策。
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经开区
公寓市场概况——附加价值：除边缘地区外，郑州公寓多为双气；目前郑州市场上的精装修或者为提高溢价做 的简装，或者为提高客户关注度而做的假装修；受政府层高要求，loft发展受限，未来平层创新将集中在软装、 精装修等附加值方向
所属区域
除边缘地区项目为单气，郑州市场上公寓产 品多以双气为主，提升客户后期办公、居住的 舒适性，郑东新区项目位于高铁片区，属于办 公产品，没有单双气之分； 公寓产品很少有精装修项目，部分产品如正 商城即使做精装修也是为了先提升产品价格，
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三环
翡丽公馆 金林中心
汇艺悦公馆
开祥御龙城
项目名称
升龙国际中心
(元/天/㎡)
租金
入住率 物业类型 45% 80% 85% 90% 30% 50% 75% 居住型 居住型 居住型 居住型 loft soho 居住型
中原新城 升龙城 万千世纪城 升龙国际 德润黄金海岸 中投汇金城
永和宇宙星
名门国际
首座国际广场 中晟新天地 正商城
美景芳邻
永和宇宙星
2001年—2005年 公寓产品以办公出售 产权为40年产权办公用品
市场上纯写字楼不能满足需求，公寓产 品以办公产品出售，产权为40年产权； 例：财富广场
2006年—2010年 过渡置业出现，创新性loft，居 住为主公寓出现
随居住型公寓的发展，新兴loft产品受到 较多客户欢迎，以居住为主的公寓开始 出现；例：利海托斯卡纳