万达商业布局全国

万达布局全国三代产品筑中国商业航母

2009-08-19 17:32 新浪房产

万达，和中国城市一起成长

万达集团，这家来自“北方香港”大连的著名城市运营商，1988年从大连始发，经过20年的发展，旗下商业地产、住宅地产、文化产业、高级酒店四大支柱产业齐头并进，总资产400亿元，年销售收入超150亿元，年纳税超过20亿元。“万达广场”全线布局于中国城市，在居住、商业、文化、娱乐等多层面，全方位地改变中国城市——每一座万达广场的出现，都宣告了城市新地标的诞生。

万达20年发展历程，俨然一部中国式房企发展教科书，无论国内房地产形势如何跌宕起伏，万达总能走出一条与众不同的成功之路：1988年介入房地产开发，1992年万达集团成立，1999年后进入跨区域发展，万达开始进军全国房地产市场。至2001年，万达集团在中国已如日中天，并发展出多条产业链。不过，在房地产开发路径上，万达还一直是聚焦于住宅地产，赫赫有名的万达星海人家、万达长春明珠、大连明珠、江南明珠、万达星城、万达河滨印象等一系列上乘之作，都是那一时代的杰作。假设万达迄今为止仍然延续着住宅开发路线，今日同样可以与像万科这样的王牌企业齐名。

2001年底，万达正式转战商业地产——长春万达沃尔玛购物广场开工的消息，犹如号角正式吹响了一个企业领跑中国商业地产的时代。2008年，宣布不再单纯开发住宅地产，“从现在起，再称呼万达为开发商就不准确了，应该叫不动产运营商。”万达掌舵人王健林如是说。

万达广场三次升级全国布局加速

从第一代单店进化到第三代城市综合体，从最开始的进入一个城市便占据最繁华的“龙眼”位置，到为一座城市再创造一个新都市中心，拥有7年商业地产辉煌成就的万达，在一代单店、二代组合店、三代城市综合体的连续升级之后，万达商业地产引爆全国。

第一代单店模式，是指一栋栋总面积5万平方米左右，地下一层、地上四层的新商业体。业态分层布局，地下是停车场，一楼是分割销售的小店铺，二、三楼是超市，四楼是电影城，拥有吸引人流的大型超市和停车场等配套设施。但业主们单打独斗，无法形成经营的合力，第二代纯商业组合店应运而生。

项目规模上较之第一代有了两至三倍的增加，业态上也在原有基础上增加了百货、影院、电玩、餐饮、建材等多种业态和更多品牌店。武汉人妇孺皆知逛街必至的江汉路万达广场就是典型的第二代产品。不过，各主力店各执一方，分散经营，并没有形成对整个消费人流的有效吸引和集中，仍然没有把握住商业地产的精髓。意识到卖商铺绝不是商业地产的万达进入了第三代万达广场的开发。

第三代城市综合体把国外的室内步行街与中国商业大楼结合在一起，一个巨大的综合体有商业中心、五星级酒店、写字楼、公寓、住宅，更有酒楼、国际电影城、电玩城、健身中心等非零售业态，真正做到了购物、娱乐、休闲的多功能组合。菱角湖万达广场就是这一代新产品，购物娱乐休闲中心、室内外休闲步行街、时尚公寓、精品住宅四大业态一气呵成，

涵盖连锁百货、品牌超市、国际影城、国际数码广场、顶级健身会馆、品牌量贩KTV、全国连锁电玩城、大型餐饮酒楼、国际运动用品专卖、停车场及配套空间等多重功能，使人们充分体验办公、购物、娱乐、休闲的一站式服务，享受繁华、便捷的都市生活。

目前，万达集团麾下近50个大型城市综合体项目，分布在数十城市当中，其中开业的19个，持有物业面积300万平方米，年租金20亿元；预计到2010年，万达商业地产的持有量将达60个左右，持有物业总面积将达1000万平方米左右。年租金收入60亿元左右，成为中国不折不扣的最大不动产运营商。

万达的成功是商业模式的成功

万达全国首创“订单商业地产”模式，与全球16家跨国企业签署联合发展协议，将全球众多500强商业巨头和国内顶尖商业连锁企业作为自身发展的战略合作伙伴。在项目开工之前，就基本完成主力店招商，订出70-80%的租赁面积。万达已与7家不同业态的主力店签约，成为“紧密型合作伙伴”，万达广场在哪里开业就会跟到那里；同时，万达还有30多家“战略性合作伙伴”，选择性跟随；对于次主力店和中小店面，万达拥有超过2000家租户资源。

万达颠覆了传统商业项目“建设——出售”的传统模式，万达更注重自持物业。通过做大、做强、做旺自持性物业的商业氛围，形成成熟商圈，让投资商铺的客户共享无限商机。在此过程中，万达承担着主要风险，有责任有义务更有信心，借助成熟商业和万达品牌效应带动人流和旺场。统一管理和运营，为投资人提供强大保障。旗下万达国际影城已是中国排名第一的院线，拥有直属影院38家，300块银幕，2008年占有全国15%的票房份额；万千百货是万达集团的新兴支柱产业之一，目标是成为中国一流的百货集团。2009年开业7家店，2010年开业14家店，开店总数达到25家，年营业额达100亿元；拥有中国唯一的专业酒店投资建设团队，能够独立完成五星级酒店的投资、设计和建设，并与希尔顿、喜达屋、雅高、凯悦等一批世界顶级酒店管理集团建立合作关系。

万达成功打造了三个“国内唯一”——国内唯一全国性商业地产商、国内唯一完整产业链、国内唯一顶级商业团队。每个城市综合体为社会新增近万个就业岗位，每年创造几千万元甚至超亿元税收，全方位满足群众的消费需求，创造一个城市新中心。企业获得了良好的经济效益，公众获得了良好的社会效益，因而获得各地政府的高度认可并成为各地政府邀请的对象。

万达还获得了以审查严格、标准苛刻著称的穆迪和标准普尔这两大世界权威评级机构给予的最高评级。国内金融界的认可、国内外投资机构的追捧，使得万达创造的财富神话口碑相传，流传久远。

重视财富的数量，更重视财富的质量

王健林认为，中国企业不应等到富有之后才来做慈善，必须在发展过程中，就承担社会责任，推动公司慈善。万达集团二十年来始终坚持“共创财富，公益社会”的万达使命，在企业发展壮大过程中，逐渐做大公益事业，公司内部形成了良好的慈善文化。

20年来，万达向社会累计慈善捐赠额超过12亿元，是中国民营企业中慈善捐赠额最多的企业之一；增加的就业岗位超过3万个。这和企业的价值观有关，万达集团的领导和员工在王建林的影响下，都在寻求着更积极的精神生活，慈善事业成为一个选择。

2007年，万达集团获得由国家民政部颁发的第二届“中华慈善奖”“最具爱心内资企业”称号，是全国500万家民营企业中首家也是唯一的获奖企业。全国政协副主席、全国工商联主席黄孟复同志给予万达集团高度评价：“万达集团代表了中国民营企业的发展方向”。

北京CBD万达广场

项目位于北京中央商务区核心地段，紧邻东三环和国贸中心，坐北朝南，总建筑面积约50万平方米，其中商业和五星级酒店面积22万平方米。引入沃尔玛、新世界百货、名店世界、万达国际影城、大歌星KTV、桑拿会所、神采飞扬电玩城、索菲特白金五星级酒店等主