万科城市场定位研究报告

房地产业布局：
1、高档居住区：主要布局在新城边缘的弱建设区内，以及 巩华城、百善、小汤山、北七家、郑各庄等位置，几个作 为旅游服务基地的小镇，也可结合旅游设施的规划，适度 发展部分高档居住。 2、中档居住：主要布局在新城各组团内，老城内以现有用 地的改造为主，而沙河、东扩地区、马池口、南口则以新 建住宅为主。 3、经济适用房：主要布局在东小口地区和回龙观地区。对 于这两个地区的房地产业的整合，主要是严格控制新住宅 小区的开发，适当建立商业办公楼群，且根据小区聚集程 度，合理布局社区商业和大型商业中心、学校、医院等配 套服务设施，完善基础设施
88%
产品类型
板楼 板楼、塔
楼 板楼
板楼、塔 楼 板楼
联排别墅
LOFT
备注
预计11月28日开盘 已全部售罄
未来2个月内开盘
开盘时间未定
已全部售罄
截止到11月13日共 认购房源96套，其 中28套已转签，68 套未签约。
路漫漫其悠远
区域市场分析——区域内竞品项目（已售完项目）
项目名称：蓝郡嘉苑
开发商：北京兆恒房地产开发有限公司 设计单位：军都晨宇 施工单位：昌平一建、住总集团 地理位置：昌平区城区镇西环路25号 用地面积：7.14公顷 建筑面积：住宅17万平米、4万平米集中商业 用地性质：住宅和商业 建筑形态：板楼、塔楼 容积率： 1.80 地块情况：目前已全部现房，仅有一栋塔楼（小户型公 寓）未入住 优惠：一次性付款（前期98折、后期95折）、按揭99折、 公积金、分期（98折、周期为一年内） 交房时间：最后一期（小户型公寓）为08年10月，其余已 入住。
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区域市场分析——区域内竞品项目（已售完项目）
果岭小镇 该项目共有房源约1100套。04年3月一期开盘，截至到2007年10月已全部售罄，收盘价格为
8500元/平方米（花园洋房）。
户型 销量（套） 余量（套）
公寓 别墅 花园洋房 －－ 合计
－－－ －－－ －－－ －－－ －－－
－－－ －－－ －－－ －－－ －－－
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区域市场分析——区域内竞品项目（已售完项目）
蓝郡嘉苑
该项目共有房源874套。一次开盘时间为04年9月，截至2007年9月已全部售罄，收盘价 格为7500元/平方米。
户型
一居 两居 三居 四居 合计
销量（套 ） 308 240 240 86 874
余量（套 ） 0 0 0 0 0
蓝郡嘉苑销售情况
总量（套 ）
销售率
均价
308
100%
240
100% 自开盘来的价格变化为：
2900-3500-4000-5000-
240
100% 5800-6000-7500元/平米
86
100%
874
100%
wk.baidu.com
户均面积（㎡）
36－83 88－118 125－140 170－190
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区域市场分析——区域内竞品项目（已售完项目）
万科城市场定位研究报 告
路漫漫其悠远 2020/4/6
路漫漫其悠远
【一】区域市场分析
1. 昌平区域规划概述 2. 昌平区域房地产产业概述 3. 区域内竞品项目调研 4. 区域市场总结
区域市场分析——昌平区域规划概述
昌平城区发展目标：
1、科教创新基地 2、人文生态景区 3、和谐宜居新城
昌平区域城市定位：
销量（套 ） 0 874 0
－－－ －－－
28
余量（套 ）
总量（套）
938
938
0
874
410
410
－－－
－－－
－－－
1100
200
228
销售 率 0 100%
0% －－ － 100%
12%
价格(元/平方 米) 8200 7500
预计9000－ 9500 8000
8500
12000
使用率 约85%
87% 75-80%
“三园三区” 即：中关村科技园区昌平园、中关村生命科 学园、小汤山现代农业科技示范园、北京沙河高教园区、回龙观 经济住宅区、十三陵特区。 • 是北京西北部地区的重要生态屏障。
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区域市场分析——昌平区域房地产产业概述
房地产产业发展目标：
1、疏解中心城人口，基本实现昌平区内的 职住平衡； 2、创建和谐社会，建设健康宜人的生活社 区； 3、不断提高城市的可居住性； 4、建设具有昌平特色的绿色人居环境。 5、引导人口流向，实现社会结构的大致均 衡。实现城市不同区域的均衡发展。
项目名称：果岭小镇
开发商：北京天运通房地产开发有限公司 设计单位：墨臣 施工单位：昌平一建 地理位置：昌平区昌平城区东关环岛和白浮泉公园之间 用地面积：27万平米 建筑面积：23万平米，集中商业3.2万 用地性质：住宅和商业 建筑形态：板楼、联排别墅 容积率： 0.96 地块情况：目前已全部现房，全部入住 付款及优惠：一次性付款、按揭、分期 交房时间：06年10月已入住
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区域市场分析——区域内竞品项目
区域内竞品项目按照其销售状态分为以下3类：
竞品项目的种类
待售项目
随园公寓 邑上 诗芳苑
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在售项目
佳莲 时代 广场
已售完项目
蓝郡 果岭小镇
区域市场分析——区域内竞品项目
昌平城区内项目情况
项目名称 随园公寓
蓝郡 邑上 诗芳苑 果岭小镇
佳莲·时代广 场
果岭小镇产品结构
总量（套 ）
销售率
均价
580
100％
112
100％ 一期公寓3000，别墅6000，
最后一次放盘为8500（花园
418
100％
洋房）
－－－ －－－
1100
100％
户均面积（㎡）
78－188 －－－ －－－ －－－
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区域市场分析——区域内竞品项目（在售项目）
项目名称：佳莲·时代广场
• 是西部发展带上的重要节点： 昌平城区位于“两轴-两带-多中心”的城市空间结构的西部
发展带上的重要节点。属于城市发展新区，是承担疏解中心城人 口和功能，产业集聚，并带动区域发展的规模化城市地区。 • 奥运会旅游服务区：
昌平已位于北中轴奥林匹克公园向北的延长线上，被确定 为2008年奥运会旅游服务区。 • “三园三区”为昌平区域未来规划建设的核心：
开发商： 北京佳莲伟业房地产开发有限公司 地理位置：北京昌平区鼓楼大街老电影院原址 用地面积：9285㎡ 建筑面积：约52000㎡ 用地性质：商业（民用水、电） 容 积 率：5.6 地块情况：目前处于±0情况，土地设为抵押，抵押权为北
京农村商业银行兴昌支行 优 惠：一次性付款98折、按揭99折 交房时间：2008年12月31日