上海北岸长风商业娱乐项目前期定位报告
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上海北岸长风商业娱乐项目 前期定位报告
长风地区将成为上海发展的一个新焦点
•在上海苏州
河北岸的长 风地区，即 将崛起一座“ 水、绿、建 筑”完美结合 的，景观功 能、生态功 能、经济服 务功能和谐 统一的现代 服务业集聚 区，成为： 上海现代服 务业新高地 。
•新型生态商务及生活聚集区
• 2.2平方公里整体规划建设； • 2.7公里长苏州河黄金水岸； • 750亩超大型新建公共绿地； • 150万平方米滨水商务楼宇； • 170万平方米高尚住宅和配套； • 信息系统、地下空间超前规划。
•道路状况
– 公共交通快速便捷西郊购物中心周边的公共交通十分便捷，公交站点分布较密集，１００米 范围内设有88、54、91、121、739等八条公交线路站点，距离地铁二号线北新泾站约８０ ０米，便捷的交通为顾客提供了方便。
案例研究－百联西郊购物中心2
•目标客户的消费潜力
– 周边多为高级住宅区 • 百联西郊购物中心的四周为高级别墅群及新兴高级住宅区，近年来又新建了大片住宅小 区，属于成长型人口导入区域。据不完全统计，周边的新泾镇、北新泾街道、仙霞新村 街道、程桥街道等辐射圈范围常住与外来人口约有四十万。周边地区房价高于全市均价 ，购物消费能力很强。
– 布局合理。百联西郊购物中心最大的特色就是其开放式的建筑格局和社区型的购物理念。整 个购物中心由一系列大小不同的建筑物相应组合，中心是一个大型绿化广场，环绕四周的是 错落有致的露台和绿化景观。整个购物中心建筑群与周边自然环境巧妙地融合在一起，消费 者可以一边享受新鲜空气，沐浴和煦阳光，一边体验购物之乐。
案例研究－百联西郊购物中心1
百联西郊购物中心是百联集团旗下全新的购物中 心之一，总投资达6亿元。于2004年12月开业，是一 个满足社区，便民利民，集购物、休闲、娱乐为一体 的多功能新型社区商业。
•地理位置
– 坐落长宁区仙霞地区百联西郊购物中心坐落于长 宁区仙霞地区，地处长宁区西部，南靠仙霞西路 ，北依周家浜河，东临哈密路，西倚剑河路。
• 是一个满足社区，便民利民，集购物、休闲、娱
乐为一体的多功能新型社区商业
• 沪上首家社区型购物中心
• 位于一个国际新社区内的多业态设施
• 保留传统住宅建筑特色改建而成的现代化餐饮娱
乐中心
• 同周边林立商业达到有效错位竞争的中心区商业
典范
• 新兴区域结合了娱乐和购物为一体的成功商业
•成功定义 • 高出租率 • 高租金回报率 • 有效吸引目标客户 • 租户销售业绩佳
– 商圈辐射周边38多万人 • 百联西郊购物中心的３公里商圈，即一级地区为新 泾镇、北新泾、仙霞、程桥地区，这一区域内现有 居住人口约23.8万人、8.7万户；５公里商圈，即 二级区域为周家桥、天山、虹桥的内环线以西地区 ，这一区域内现有居住人口约15万人、5.2万户， 为购物中心提供了客流支持。
案例研究－百联西郊购物中心3
– 主力店：友谊百货、世纪联华两家，面积25013平方米，约占41％； – 专卖店：ＥＳＰＲＩＴ、ＥＬＬＥ、亨德利、佐丹努、优依库等60家，面积9872㎡，约占
16%； – 专业卖场：永乐家电、HOLA特力屋、迪卡侬运动等４家，营业面积5848㎡，约占10%。 （2）餐饮（占22%） – 主题餐饮：必胜客、肯特基、麦当劳、棒约翰、避风塘、永和大王、味千拉面等20家，面
•建筑规划
– 规模到位。百联西郊购物占地面积3.4万平方米，建筑面积达到11万平方米，经营面积为 6.25万平方米。分地下二层和地上四层；楼顶与地下共计有600余个停车位，整个建筑配有 中央空调（采暖系统）、通讯系统、计算机系统、自动楼宇管理系统、广播音响系统、24 小时安保监视系统、车库管理系统、36台电梯等一系列先进设备设施，总投资达６亿元。
对各地有代表性的项目进行了初步调研，依据4 个甄选准则选择了6个成功案例进行详细分析
•初步了解 12个知名商业街区 •甄选准则
•仔细研究的街区 •简要说明
• 百联西郊购物中心 • 友谊南方商城 • 证大大拇指商业广场 • 港汇广场 • 伦敦Docklands Area • 香港又一城 • 日本台场商业广场 • 香港太古城 • 上海新天地 • 香港兰桂坊 • 新加坡克拉码头 • 巴塞罗拿Diagonal Mar
积8320平方米，约占14%； – 大餐饮：天一大酒楼等2家，面积4870㎡，约占8%。 （3）娱乐健身：世纪环球影城、汤姆熊游艺、网吧等10家，面积6111㎡，约占10%。 （4）社区服务：上海银行、春秋旅游、新华书店、柯达彩印等6家，面积481㎡，约占1%。
•沪闵路7388号，地铁莲花路站的正对面，邻近外环线高架立交桥及沪杭
– 购物中心的核心部分是一个占地数千平方米的中心绿化广场 ，在这里可以举行展览、节日庆典等丰富多彩的促销活动。 可以把客户锁定在广场内。
– 连接整个购物中心的主线是一条商业步行街，它穿越绿化中 心广场，直通仙霞西路和剑河路。
案例研究－百联西郊购物中心4
案例研究－百联西郊购物中心5
•业态分布比例
西郊购物中心经营面积为60516㎡，招商总数为103家，其中： （1）购物（占67%）
• 位于大都市
• 属多功能社区
• 具有核心项目
• 适应本地经济
和文化
• 要点
• 根据上海市商业的实际消费能力，最终 选择的案例参考了上海已经相对成熟的 业态形式和国际案例的结合，而对以娱 乐为主的国际商业案例不作考虑
• 百联西郊购物中心 • 友谊南方商城 • 大拇指广场 • 上海新天地 • 港汇广场 • 日本台场
高速公路起点，周边地区的交通建设已经日趋成熟，地铁一号线、莘闵轻轨和众多的公交线 路相互交织。项目南临交通要道沪闵路，以商城为起始站的公交线路有3条，沪闵路上东西 向的公交线路有17条，自项目开往各居住小区的小区免费班车不少于10条。该项目是沪上首 家社区型购物中心，整个建筑包括地上五层，地下局部一层，拥有近10万平方米的建筑空间 和6.8万平方米的营业面积，拥有可同时停放300多辆车的停车场。在购物中心的布局上以家 乐福超市、友谊百货、好美家建材超市三家龙头店为主导，配以大量的专业商场、专卖店、 餐饮项目、娱乐项目等。
长风地区将成为上海发展的一个新焦点
•在上海苏州
河北岸的长 风地区，即 将崛起一座“ 水、绿、建 筑”完美结合 的，景观功 能、生态功 能、经济服 务功能和谐 统一的现代 服务业集聚 区，成为： 上海现代服 务业新高地 。
•新型生态商务及生活聚集区
• 2.2平方公里整体规划建设； • 2.7公里长苏州河黄金水岸； • 750亩超大型新建公共绿地； • 150万平方米滨水商务楼宇； • 170万平方米高尚住宅和配套； • 信息系统、地下空间超前规划。
•道路状况
– 公共交通快速便捷西郊购物中心周边的公共交通十分便捷，公交站点分布较密集，１００米 范围内设有88、54、91、121、739等八条公交线路站点，距离地铁二号线北新泾站约８０ ０米，便捷的交通为顾客提供了方便。
案例研究－百联西郊购物中心2
•目标客户的消费潜力
– 周边多为高级住宅区 • 百联西郊购物中心的四周为高级别墅群及新兴高级住宅区，近年来又新建了大片住宅小 区，属于成长型人口导入区域。据不完全统计，周边的新泾镇、北新泾街道、仙霞新村 街道、程桥街道等辐射圈范围常住与外来人口约有四十万。周边地区房价高于全市均价 ，购物消费能力很强。
– 布局合理。百联西郊购物中心最大的特色就是其开放式的建筑格局和社区型的购物理念。整 个购物中心由一系列大小不同的建筑物相应组合，中心是一个大型绿化广场，环绕四周的是 错落有致的露台和绿化景观。整个购物中心建筑群与周边自然环境巧妙地融合在一起，消费 者可以一边享受新鲜空气，沐浴和煦阳光，一边体验购物之乐。
案例研究－百联西郊购物中心1
百联西郊购物中心是百联集团旗下全新的购物中 心之一，总投资达6亿元。于2004年12月开业，是一 个满足社区，便民利民，集购物、休闲、娱乐为一体 的多功能新型社区商业。
•地理位置
– 坐落长宁区仙霞地区百联西郊购物中心坐落于长 宁区仙霞地区，地处长宁区西部，南靠仙霞西路 ，北依周家浜河，东临哈密路，西倚剑河路。
• 是一个满足社区，便民利民，集购物、休闲、娱
乐为一体的多功能新型社区商业
• 沪上首家社区型购物中心
• 位于一个国际新社区内的多业态设施
• 保留传统住宅建筑特色改建而成的现代化餐饮娱
乐中心
• 同周边林立商业达到有效错位竞争的中心区商业
典范
• 新兴区域结合了娱乐和购物为一体的成功商业
•成功定义 • 高出租率 • 高租金回报率 • 有效吸引目标客户 • 租户销售业绩佳
– 商圈辐射周边38多万人 • 百联西郊购物中心的３公里商圈，即一级地区为新 泾镇、北新泾、仙霞、程桥地区，这一区域内现有 居住人口约23.8万人、8.7万户；５公里商圈，即 二级区域为周家桥、天山、虹桥的内环线以西地区 ，这一区域内现有居住人口约15万人、5.2万户， 为购物中心提供了客流支持。
案例研究－百联西郊购物中心3
– 主力店：友谊百货、世纪联华两家，面积25013平方米，约占41％； – 专卖店：ＥＳＰＲＩＴ、ＥＬＬＥ、亨德利、佐丹努、优依库等60家，面积9872㎡，约占
16%； – 专业卖场：永乐家电、HOLA特力屋、迪卡侬运动等４家，营业面积5848㎡，约占10%。 （2）餐饮（占22%） – 主题餐饮：必胜客、肯特基、麦当劳、棒约翰、避风塘、永和大王、味千拉面等20家，面
•建筑规划
– 规模到位。百联西郊购物占地面积3.4万平方米，建筑面积达到11万平方米，经营面积为 6.25万平方米。分地下二层和地上四层；楼顶与地下共计有600余个停车位，整个建筑配有 中央空调（采暖系统）、通讯系统、计算机系统、自动楼宇管理系统、广播音响系统、24 小时安保监视系统、车库管理系统、36台电梯等一系列先进设备设施，总投资达６亿元。
对各地有代表性的项目进行了初步调研，依据4 个甄选准则选择了6个成功案例进行详细分析
•初步了解 12个知名商业街区 •甄选准则
•仔细研究的街区 •简要说明
• 百联西郊购物中心 • 友谊南方商城 • 证大大拇指商业广场 • 港汇广场 • 伦敦Docklands Area • 香港又一城 • 日本台场商业广场 • 香港太古城 • 上海新天地 • 香港兰桂坊 • 新加坡克拉码头 • 巴塞罗拿Diagonal Mar
积8320平方米，约占14%； – 大餐饮：天一大酒楼等2家，面积4870㎡，约占8%。 （3）娱乐健身：世纪环球影城、汤姆熊游艺、网吧等10家，面积6111㎡，约占10%。 （4）社区服务：上海银行、春秋旅游、新华书店、柯达彩印等6家，面积481㎡，约占1%。
•沪闵路7388号，地铁莲花路站的正对面，邻近外环线高架立交桥及沪杭
– 购物中心的核心部分是一个占地数千平方米的中心绿化广场 ，在这里可以举行展览、节日庆典等丰富多彩的促销活动。 可以把客户锁定在广场内。
– 连接整个购物中心的主线是一条商业步行街，它穿越绿化中 心广场，直通仙霞西路和剑河路。
案例研究－百联西郊购物中心4
案例研究－百联西郊购物中心5
•业态分布比例
西郊购物中心经营面积为60516㎡，招商总数为103家，其中： （1）购物（占67%）
• 位于大都市
• 属多功能社区
• 具有核心项目
• 适应本地经济
和文化
• 要点
• 根据上海市商业的实际消费能力，最终 选择的案例参考了上海已经相对成熟的 业态形式和国际案例的结合，而对以娱 乐为主的国际商业案例不作考虑
• 百联西郊购物中心 • 友谊南方商城 • 大拇指广场 • 上海新天地 • 港汇广场 • 日本台场
高速公路起点，周边地区的交通建设已经日趋成熟，地铁一号线、莘闵轻轨和众多的公交线 路相互交织。项目南临交通要道沪闵路，以商城为起始站的公交线路有3条，沪闵路上东西 向的公交线路有17条，自项目开往各居住小区的小区免费班车不少于10条。该项目是沪上首 家社区型购物中心，整个建筑包括地上五层，地下局部一层，拥有近10万平方米的建筑空间 和6.8万平方米的营业面积，拥有可同时停放300多辆车的停车场。在购物中心的布局上以家 乐福超市、友谊百货、好美家建材超市三家龙头店为主导，配以大量的专业商场、专卖店、 餐饮项目、娱乐项目等。