浅析商品房买卖中购房返租的法律风险(洪序耿律师)

浅析商品房买卖中购房返租的法律风险

从一起购房返租纠纷引发的法律思索

广东国悦（福州）律师事务所洪序耿

引言：某地Ａ商城08年由B房地产公司开发的某商城，开发商在销售时打出了“返租X年年回报率X%”的广告，很多购房者得知购买后可以返租，并且返租是委托给C公司委托统一出租，固定由C 公司支付租金。租赁风险由C公司独立承担，因此很多业主购买了该商铺，2009年开发商交房后，1000多名业主由开发商的居中介绍，分别于C公司签订返租合同（即《委托经营管理合同》）。《委托经营管理合同》及之前签订的《商品房买卖合同》，均无记载返租与开发商（即Ｂ公司）具有任何的关系，且B、C两公司均为独立法人，且无任何关联性。

事情起因源于Ｃ公司从2012年春开始拖欠租金，到现在累计欠租达数月个月之久。业主委员经业主授权于Ｃ公司解除了《委托经营管理合同》。解除《委托经营管理合同》后，业主才发现原本购买的商铺是每个月可以固定收取收益的，现在解除后只能自行出租，租不出去就收不到租金，与原来购买该商铺是的本意已经背驰了。当时由于该开发商的返租噱头，该商铺的销售价格远远高于同期同地段的商铺价格。原本很普通的一个商品房买卖，结果演变成立一场大型的群

体性纠纷。至始有业主陆续向开发商主张其权益受到侵害，本人经手了该案件，由案件引发了对购买返租商铺的风险思索，特赘述下文：一、问题的提出：

１、开发商销售商品房作出“返租X年年回报率X%”的广告属于什么法律性质？

2、《商品房买卖合同》订立时无载明“返租X年年回报率X%”是否视为对广告的变更？

3、解除《委托经营管理合同》后，业主是否可以要求开发商赔偿损失，或者解除《商品房买卖合同》？

二、“返租X年年回报率X%”的广告应当属于要约。

首先，根据《合同法》第15第2款规定:“商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”

其次，根据《合同法》第14条的规定：第一，内容具体明确。第二，表示经受邀约人同意要约人即受该意思表示约束。符合上述两条规定的商业广告是要约。

另外，根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条作了更为详细的规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

根据上述，认定商品房销售广告是邀约要满足以下三点：

第一，出卖人对房屋和相关设施所做的允诺必须具体明确。这里的说明和允诺就是出卖人对商品房所作的任何一种形式的广告宣传。例如：本文开篇所引述的案例中，开发商在广告中承诺说小区有3000“返租X年年回报率X%”，这样的说明和允诺就是具体明确的。并且这里还涉及到对数据的具体允诺和说明，何为具体，笔者认为该广告宣传对于返租的允诺和说明已经达到了上述法律规定要求的“具体明确”。

第二，该说明和允诺针对的是商品房开发规划范围内的房屋及相关设施。这里强调允诺和说明针对的对象是商品房买卖中的实质性重要内容，即房屋和相关设施。前文所引述的案例，商品房销售广告就是对房屋的整体进行说明和允诺。

第三，该允诺和说明对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。对“商品房买卖合同的订立”“房屋价格”究竟有多大影响才是“重大影响”?法律及司法解释对这一问题缺乏一个客观的判断标准，具有很大的主观性。但是对于本案例，很多业主是由于开发商广告允诺的“返租X年年回报率X%”才订立《商品房买卖合同》，该主观判断可以从另一侧面客观事实得到体现。即纠纷是由于《委托经营管理合同》无法继续履行，业主的期待的广告返租收益无法取得才产生纠纷的因此本人认为该承诺应当属于严重影响合同的订立或者不订立合同重要因素。再有，从当时购买的价格也也可以侧面客观的推断出该承诺对于房屋价格的重要影响。

三、《商品房买卖合同》未载明“返租X年年回报率X%”，但商品房销售广告上述承诺依然是《商品房买卖合同》有效组成部分。

我国广告法明确规定，广告应当真实、合法，不得含有虚假的内容，不得欺骗和误导消费者，必须遵循诚实信用原则。订立合同时，原则上应当遵循广告的承诺。如果随意地变更宣传广告的内容，情节严重的会构成欺诈，造成实际损失的，承担赔偿责任，还会受到相应的行政处罚。然而，契约自由是私法的核心，意思自治原则被视为合同法的灵魂。只要合同的内容是平等双方当事人之间订立合同时的真实意思表示，并且不违反法律法规等强制性规定，即为有效合同，受到合同法的保护。如果广告主想通过合同来变更广告内容，条件只能是与对方当事人达成一致，没有争议。而避免合同签订后产生争议的唯一途径就是相关内容在合同中的约定以更加明确、具体、醒目、不容易产生异议的方式出现。否则，法院会以违反诚实信用原则作出对广告主不利的判决。

本案中，被告在被告在订立格式合同《商品房买卖合同》时未载明“返租X年年回报率X%”，在本案的特定的情形下，虽然该承诺购房者与开发商未在写入《商品房买卖合同》文本中，但该承诺与正式合同条款共同构成商品房买卖的完整的交易条件，该承诺即具有合同条款的效力，亦应视为合同内容的组成部分。开发商违反该合同内容的，应承担违约责任。

四、解除《委托经营管理合同》后，业主要求开发商承担民事赔偿责任无法律依据。

1、开发商违反广告许诺应承担的民事责任。

违反了作为合同条款的广告许诺，开发商应当承当违约责任。当商品房销售广告中的相关内容依法具有合同条款的地位时，开发商违反此项内容中确定的义务即应承担违约责任。当事人可依据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，请求当事人承担违约责任。

2、但本案例，业主解除《委托经营管理合同》后即丧失了要求开发商承担民事责任的权利。

根据《合同法》第一百零七条的约定，业主要求开发商承担民事责任的解除合同的主张的前提是：

第一，开发商不履行“返租X年年回报率X%”，的义务。

第二，开发商履行“返租X年年回报率X%”不符合约定。

上述两点满足任何一点业主均可以要求开发商承担民事责任。但是归结到本案例来，业主解除《委托经营管理合同》后，实质是业主自己的原因导致“返租X年年回报率X%”无法得到实现。开发商已经通过居中介绍C公司并与业主签订了《委托经营管理合同》达