世联地产集中商业研究
旅游地产世联度假区商业研究
旅游地产世联度假区商业研究引言近年来，随着旅游业的迅猛发展和人们对度假生活的不断追求，旅游地产世联度假区在国内各地如雨后春笋般涌现。
旅游地产世联度假区不仅为人们提供了休闲度假的场所，同时也成为了商业活动的重要载体。
本文将对旅游地产世联度假区商业进行研究，探讨其发展现状及未来发展趋势。
1. 旅游地产世联度假区商业概述旅游地产世联度假区商业是指旅游地产世联度假区内涉及商业运营的各类业态。
这些商业业态可以包括酒店、餐饮、购物、娱乐等多个领域。
旅游地产世联度假区商业通过给游客提供全方位的商业服务，丰富游客的度假体验。
2.1 世联度假区商业模式的特点世联度假区商业模式的特点是将度假区的商业与旅游资源相结合，通过提供全方位的商业服务来满足游客的各种需求。
世联度假区商业模式包括但不限于酒店运营、景区门票销售、特色餐饮、购物和娱乐等。
2.2 国内旅游地产世联度假区商业发展现状随着旅游市场的不断扩大，国内旅游地产世联度假区商业发展也取得了快速的增长。
许多知名的旅游地产世联度假区纷纷引入国内外知名商业品牌，打造了一批商业综合体，为游客提供丰富多样的商业体验。
3.1 体验式消费的兴起随着人们生活水平的提高和消费观念的转变，体验式消费成为了当前社会的消费主流。
旅游地产世联度假区商业也将更加注重提供给游客独特和个性化的体验，以吸引更多的游客和消费者。
3.2 休闲度假与创意产业的结合旅游地产世联度假区商业将休闲度假与创意产业相结合，推动创意产业的发展，为游客提供更具艺术和文化内涵的商业体验。
3.3 科技与旅游地产世联度假区商业的融合随着科技的不断进步，旅游地产世联度假区商业也将更加注重科技与商业的融合。
通过引入智能化设备和无人零售等技术手段，提升商业服务的质量和效率。
4.1 加强与商业品牌的合作旅游地产世联度假区可以加强与国内外知名商业品牌的合作，引入更多的优质商业资源，提升商业服务的品质和水平。
4.2 加大创新力度旅游地产世联度假区商业应加大创新力度，推动创新型商业的发展，为游客带来更多惊喜和体验。
世联行介绍分析课件
环保意识
提高全员环保意识，倡 导绿色生活和低碳出行
方式。
环保行动
积极参与环保公益活动 ，推动社会共同关注和
参与环境保护。
环保责任
履行企业环保责任，为 建设美丽中国贡献力量
。
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世联行介绍分析课件
目录
• 世联行简介 • 世联行业务模式 • 世联行市场竞争力 • 世联行未来发展展望 • 世联行社会责任与可持续发展
CHAPTER 01
世联行简介
公司背景与发展历程
公司成立时间
早期业务
世联行成立于1993年，是国内最早从事房 地产专业咨询的服务机构之一。
公司早期主要从事房地产市场研究、投资 咨询等业务，逐步在业内树立了良好的口 碑。
02
世联行还积极拓展新的服务领域 ，如房地产金融、房地产投资等 ，以满足客户不断变化的需求， 并推动公司的持续发展。
CHAPTER 03
世联行市场竞争力
市场竞争力分析
品牌影响力
世联行作为中国房地产代理行业 的领先品牌，具有较高的知名度 和美誉度，能够吸引客户和合作
伙伴。
渠道优势
世联行拥有广泛的销售渠道和客户 关系网络，能够快速获取市场信息 和客户需求，为客户提供定制化的 服务。
世联行不断探索创新，通过引入新技 术、新方法和新思路，不断提升服务 质量和效率，为客户创造更多价值。
综合性
世联行的业务模式涵盖了房地产服务 的全产业链，从市场研究、策划、代 理到交易和金融服务，能够满足客户 全方位的需求。
业务模式创新
01
世联行不断探索业务模式的创新 ，通过数字化转型、智能化升级 等手段，提升服务效率和客户体 验。
中国知名代理公司——世联地产商业及城市综合体部分案例
世联价值:对市场的全面清晰梳理，客户价值的在规划阶段的产品实现，豪宅领
域的全国领先理念的整合导入
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏常熟鸿泰商业综合体项目——前期顾问
项目位置：常熟市虞山镇镇政府对面
项目类型： 集中商业、主题商业、高档公寓
世联价值:突破区域价值，充分挖掘项目的潜力
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏昆山衡山城综合商业体项目——前期顾问
项目基本情况： 江苏省 昆山－工商类城市综合体－10万平米以下－1.5~2.5容积率－前期顾问 发展商: 江苏衡山置业有限公司 项目位置: 昆山市城南片区，北临衡山路，西临黄山路，南临中华园路 项目规模: 占地面积30000平方米，可建建筑面积为80000平 项目界定: 位于城市新兴发展区，前景看好，尤其商业开发潜力大，但周边环 境尚未成熟，且用地性质尚为住宅，需争取改为综合性质
世联价值： 国内外类似开发案例的研究与借鉴，通过产品户型创新弱化项
目劣势，提升项目价值，提出可操作可提升溢价空间的设计要点。
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏南通圆融综合体项目——前期顾问
发展商: 苏州圆融发展有限公司
项目位置: 南通青年路工农路
项目规模: 项目占地面积：7万多平米；建筑面积：约22万㎡ 项目界定: 三线城市新中心综合体 客户的要求:
世联价值:1.确定项目形象定位、营销推广价值诉求点；2.初定项目整体规划及 涵盖物业类型；3. 确定各物业类型的产品模式及目标客群；4. 确定各类型物 业体量配比；5.确定整体租售比例，以满足开发目标和政府规划目标；6. 提出 项目设计建议，为设计规划提供市场意见
[世联地产]房地产中介四大模式
![[世联地产]房地产中介四大模式](https://img.taocdn.com/s3/m/4047a8c758f5f61fb73666a8.png)
由于采用加盟形式，他们强调独立的法律关系。比如，21 世纪不动产体系的第一原则
——“每家加盟店独自拥有和运营”，贯彻加盟体系的始终。从授权链条看，是中国总部-
区域分部-加盟店，但其中任意两者之间完全独立没有从属关系，中国总部与其说是区域分
部的上级，不如说是区域分部的顾问。
他们注重吸引大型的地区加盟商，如 21 世纪就吸引了北新建材等加盟商。但是，单个
信信义义集集团团
不不动动产产事事业业群群 房房屋屋中中介介 房房屋屋代代销销
不不动动产产外外围围 事事业业群群
地地正正士士联联合合 事事务务所所
不不动动产产鉴鉴定定
商商业业中中介介 安安信信建建 筑筑经经理理
大大家家建建设设
室室内内设设计计 吉吉家家网网 仲仲诚诚资资产产
管管理理
图 2：信义的多元化发展之路
核心特征
规模扩张 模式
资金使用
股东背景
管理灵活 度
21 世纪不动产中国
图 3：21 世纪在中国的发展
经营连锁网络大于经营地产业务。比如，21 世纪母公司 CENDANT 公司并不是一家经
营房地产服务业的公司，而是一家经营加盟连锁业的公司。其旗下各类业务版块及品牌包括
（如表 4 所示）：
业务版块
主要连锁品牌
地产服务连锁
CENTURY21、COLDWELL BANKER、ERA
12% 2% 86%
住宅代理 工商代理 教育、网上广告
图 1：美联的经纪业务划分
除发展传统业务外，他们还向资产管理、按揭、地产专业教育等方面发展，将这些
与地产配套的资产管理、按揭、地产专业教育等作为策略性业务发展。
此外，目前他们还在尝试向金融业务发展（如表 2 所示）：
世联地产地铁商业成功案例研究
世联地产地铁商业成功案例研究世联地产是中国领先的地产开发商之一，其在地铁商业领域取得了一系列成功案例。
本文将通过研究世联地产在地铁商业领域的成功案例，探讨其成功之道及启示。
案例一：世联铂宫世联铂宫位于北京市CBD核心区域，紧邻地铁14号线金台路站，项目由世联地产开发并成功运营。
世联铂宫以低密度高端住宅为主开发，同时兼顾商业物业，并在地铁站周边打造了一站式商业综合体。
该项目通过充分利用地铁站的人流优势，吸引了大量购物、用餐等消费者，成为当地商业繁荣的新地标。
成功之道：1.地理位置优势：选择在地铁站附近开发商业项目，能够充分利用地铁站的人流优势，吸引更多潜在消费者，提高商业项目的吸引力和竞争力。
2.精准定位：世联铂宫充分考虑到当地消费者的需求，以高端品质、多元化服务为特色，成功打造了一站式商业综合体，满足了消费者的各种需求，取得了商业成功。
案例二：世联铂晶世联铂晶是世联地产在上海开发的地铁商业项目，位于地铁11号线迪士尼站旁。
该项目以特色商业街区为主打，融合了购物、用餐、休闲等功能，吸引了众多当地居民和游客。
世联铂晶成为了当地的网红商业街，吸引了大量人气和商机。
成功之道：1.独特定位：打造独特的商业街区，并结合地铁站的游客流量，吸引了众多游客和当地居民，成功打造成网红商业街，实现商业成功。
2.服务升级：世联铂晶在服务上下足功夫，提供贴心周到的服务，不断优化商业环境和消费体验，吸引了更多消费者，提高了商业效益。
案例三：世联铂泊世联铂泊是世联地产在深圳开发的地铁商业项目，位于地铁4号线福永站附近。
该项目以社区商业为主题，结合当地居民的生活需求，提供了购物、健身、餐饮等多种服务，成为了当地生活的便捷之处。
成功之道：1.社区定位：世联铂泊将商业项目定位于社区商业，充分考虑了当地居民的生活需求，提供了丰富多样的服务，成为了当地生活的便捷之所。
2.品质提升：在商业环境、服务质量等方面下足功夫，提供高品质的服务和商品，赢得了当地居民的认可和支持，实现了商业成功。
世联地产市场研报究报告
武汉――――项目市场调研报告目录第一部分住宅调研6一样本8二产品特征总结10三畅销和滞销产品四行销策略第二部分酒店调研第三部分商务公寓调研第一节北京市场调研一样本二产品分析三服务四营销第二节香港市场调研第三节武汉市场调研第四部分商业物业调研第五部分调研结论第六部分物业发展建议第七部分附件一市场调研综述二市场调研原始数据说明武汉市××房地产有限公司：承蒙贵司信任，委托我司对武汉××俊园项目进行策划顾问工作。
在双方充分沟通和贵公司大力协助下，本项目小组顺利完成调研工作。
本报告侧重在市场调研，通过对调研数据的分析，得到调研结论，并提出关于物业发展的简单建议，以供贵公司决策参考；关于客户群、物业发展建议等部分的详细内容将在下一份报告《市场定位报告》中论述。
这次调研得到贵司相关部门的大力协助和直接参与，谨此表示感谢！专此奉达，即颂商祺！世联地产××俊园项目组第一部分住宅调研结论：1)武汉现有高档住宅多在区位上拥有独特的资源，如江景、湖景等；2)武汉现有高档住宅普遍停留在追求面积大的简单层面，虽然个案在规划、设计方面有突破，但整体依然处在学习阶段；3)武汉现有高档住宅在自身配套方面或者不太完善，或者与物业档次不太匹配；4)新材料、新技术在武汉现有高档住宅中应用不多；5)武汉住宅物业管理整体水平依然较低，而高档住宅物业管理更不能满足住户需要；一，样本1，样本选取标准1)均价在3000元/㎡以上；2)户型主力面积在120㎡以上；3)在武汉有一定的市场影响力；2，样本清单根据以上原则，我们选取了以下项目作为住宅样本：1) 重点竞争项目：统建千禧苑；中环大厦；名都花园；金色港湾；世纪华庭；永清庭院；2) 一般竞争项目：三江航天花园；江城华庭；丽岛花园；江景大厦；武昌秀水公寓；香格里·嘉园二，供应量项目占地面积(㎡)建筑面积(㎡)套数世纪华庭340042300189中环大厦533664581330统建千禧苑3667076500约500永清庭院1400070000369名都花园6670006800004000(一期568个单位)金色港湾500000600000江城华庭13207江景大厦3000约70000310丽岛花园160000约200000700余个香格里75000184秀水公寓220022600120据统计，上述样本项目总占地面积达142万平方米，总建筑面积超过163万平方米。
世联_区域运营案例研究_26PPT
•开发商：North Point 商务高速发展，成立 Reston最大的商会。 Hunters Woods运营 商破产。Wester成为 Reston项目主要运营 者。大西洋不动产买 下Hunter Woods和 Tall Oaks进行重建。 喜来登入驻开发并扩 张。引入高新科技企 业，引爆商业物业销 售。继续发展市镇中 心，完善各配套。
严格控制商业体量与规划中公建配套投入 ；
高位区域运营理念，规划宏 大，但实际开发中严格控制 公建投入，专注于社区产品 打造，以客观实质捕捉客户
——重庆市场人口基数大客户量充足 ，品质出色的产品加上简单的配套和低 总价就足以捕捉支撑项目的客户量，鉴 于本案则需要有偏重再其他方面投入。
•概•重•况城庆市江人与口城
占地3000亩， 开盘半年销售约1200套住宅 ，重庆新区大盘开发的典范之作
区位：地处长江上游、重庆 巴南区李家沱街道西流沱地区 。
路桥纵横：由三路两桥合围 而城，交通便利直达主城各中 心区域。 未来：2008年底重庆首条巴 士快速公交系通（BRT）推荐 示范线将投入运行。
•“3000亩原生半岛，10万 人居住的公园城” •——立意上将项目规划为 一座阳光、欢乐、繁华、舒 适的现代化半岛新城，强调 大盘规模并拥有齐备的配套 。
•实际一期面市时，并没有任何规划中提及的公建配套出现，仅以 住宅和商业组合入市，同时严格控制商业的投入体量，最大限度降 低前期投入成本和开发风险。
•概••融况城汇市半人口岛
多元产品启动，以区域稀缺接受度高的洋房 产品为主力，高性价比树立入市优势
花园洋房、退台、叠加 、小高层、创意loft等丰富 的产品，满足不同客户的 需求。
无
稚园
社区医院
无
•短期大盘规模效应难以形成，启动期关注实际生活配套才是关键 。
房地产商业市场调研报告
房地产商业市场调研报告一、引言房地产商业市场作为经济发展的重要组成部分，一直备受关注。
近年来，随着城市化进程的加速、消费升级以及投资需求的多样化，房地产商业市场呈现出复杂多变的态势。
为了深入了解这一市场的现状和趋势，我们进行了本次调研。
二、市场现状（一）商业地产供应情况目前，各地的商业地产项目不断涌现，涵盖了购物中心、写字楼、商业街等多种类型。
在一些一线城市和经济发达的二线城市，大型商业综合体的建设如火如荼，竞争激烈。
而在一些三四线城市，由于需求相对有限，商业地产的供应增长较为缓慢。
（二）需求状况消费需求的升级推动了商业地产的发展。
消费者对于购物环境、品牌多样性、体验式消费等方面的要求越来越高。
同时，随着电商的发展，线下商业也在不断创新，融合线上线下的模式以吸引消费者。
（三）价格走势商业地产的价格受到地理位置、项目品质、市场供需等多种因素的影响。
在核心商圈，优质商业地产的价格保持稳定上涨；而在一些新兴区域，价格波动较大。
三、市场特点（一）区域分化明显一线城市和部分热点二线城市的商业地产市场成熟，需求旺盛，租金和售价相对较高。
而一些经济发展相对滞后的地区，商业地产市场面临着较大的去库存压力。
（二）业态多元化除了传统的零售、餐饮、娱乐等业态，近年来，教育培训、健康医疗、文化创意等新兴业态在商业地产中的占比逐渐增加。
（三）智能化趋势随着科技的发展，智能化设施在商业地产中的应用越来越广泛，如智能停车系统、智能导航、智能安防等，提升了消费者的体验和运营管理效率。
四、影响因素（一）政策因素政府的土地政策、房地产调控政策等对商业地产的发展有着重要的影响。
例如，限购、限贷政策可能会抑制投资需求，而城市规划政策则会引导商业地产的布局。
宏观经济的增长速度、居民收入水平、消费信心等都会影响商业地产的市场需求。
经济形势好的时候，消费需求旺盛，商业地产市场繁荣；反之，市场则会相对低迷。
（三）交通因素便捷的交通对于商业地产的发展至关重要。
世联地产简介
世联地产世联地产成立于1993年，是国内最早从事房地产专业咨询的服务机构。
2007年，世联地产整体改制，成立深圳世联地产顾问股份有限公司。
2009年8月28日，世联地产在深圳证券交易所成功挂牌上市，成为首家登陆A股的房地产综合服务提供商。
（股票代码：002285）。
经过18年的发展，世联地产现已成为全国性的房地产市场服务提供商。
至今，世联地产拥有27家分支机构，已为全国100多个城市的客户、超过1000个房地产项目提供了高品质的房地产综合服务。
世联地产以深圳为总部，分别在珠三角、长三角、环渤海等区域建立起华南、华东、华北、华中、山东五大业务中心，形成“咨询+实施”独特的业务模式，提供从区域开发、旧城改造、土地出让到项目开发、销售以及二手房租售的综合服务，并凭借本地智慧和全国共享的知识平台，为客户跨地域和细分市场下的多样化、精细化发展提供强有力的支持。
世联地产以“为客户挖掘物业价值，降低交易成本，解决房地产问题”作为经营之本，不断强化持续推动中国房地产市场发展的服务力量，致力于成为中国房地产市场服务的第一选择。
1993年，创立期1993年，世联房地产咨询服务（深圳）有限公司成立，正式进入国内房地产服务领域。
1994年——1996年，起步期1994年7月，世联公司取得深圳市规划国土局的批文，核准公司开展房地产信息咨询、交易代理、价格评估、投资策划等咨询业务。
这是深圳市政府为房地产咨询企业颁发的第一张正式批文。
1994年，世联开始探索新的业务方向――代理。
1996年，以景桦花园为标志，世联地产代理业务树立了另一杆旗帜——策划领先和前期介入；该楼盘同时成为快速营销和大户型豪宅萌芽的代表。
1997年——2000年，成长期1997年，以丰润、居雅、柏景轩、万达丰、柏丽等一批物业为代表，世联开始对各种物业类型代理销售的全面探索。
1997年5月，世联最早尝试店铺式经营，设立世联地产上步分行。
1997年12月，世联与中房指数系统(CREIS)办公室签订协议，承办中房深圳指数的数据收集、整理、发布和产品销售工作，并于1998年第一季度开始正式发布中房深圳指数。
世联地产怀柔山水天地商业项目定位及物业发展建议书ppt
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物业管理的定义
物业管理是指专业的管理服务团队，根据合同约定，对房屋 、配套设施、环境等进行专业化、规范化、系统化的管理， 以提高物业的使用效率和安全性，同时提供良好的居住和工 作环境。
物业管理的重要性
随着房地产市场的快速发展，物业管理已成为城市管理和房 地产管理的重要组成部分。良好的物业管理可以提高房产价 值，提升居住品质，满足居民日益增长的美好生活需求。
山水天地商业项目具有独特优势
项目地处怀柔区核心地段，拥有得天独厚的自然环境、便捷的交通网络和广泛的客源，具 备打造高品质商业项目的潜力。
商业项目定位及业态布局合理
通过对竞品项目的研究及市场分析，本项目定位为中高端商业综合体，以休闲娱乐、餐饮 、购物、文化旅游等业态为主打，可满足消费者多元化需求。
建议
品牌定位明确
品牌理念
01
以“品质、服务、创新”为核心价值，打造一个融合购物、餐
饮、娱乐、文化、教育等多功能的商业综合体。
品牌形象
02
以现代、简约、自然的建筑风格和时尚、潮流、绿色的室内装
修风格相结合，彰显高品质的商业氛围。
品牌引入
03
积极引进国内外知名品牌和特色餐饮，确保项目的品牌形象和
号召力。
04
建筑设计及材料建议
建筑设计风格
建筑设计应体现现代、简约、高品质的风格，注重与周边环境 的协调和融合。
材料选择
选用高质量、环保的材料，如绿色建材、节能材料等，提升建 筑的质量和环保性能。
细节处理
注重建筑细节的处理，如商业街的灯光照明、公共设施等，提 升商业项目的品质和舒适度。
05
物业管理方案
物业管理概述
商业地产市场调研报告
商业地产市场调研报告《商业地产市场调研报告》一、市场概况随着城市化进程的加速和经济的快速发展，商业地产市场正处于蓬勃发展的阶段。
商业地产包括购物中心、写字楼、酒店、餐饮等各种形式，其市场规模庞大，发展潜力巨大。
二、行业趋势1. 多元化发展：商业地产市场正在向多元化发展方向转变，不仅仅局限于传统的购物中心和写字楼，而是涵盖了更多新兴业态，如文化创意产业、科技园区等。
2. 体验消费：消费者对商业地产的需求正在发生转变，他们更加注重的是消费的体验和感受，而非单纯的商品购买。
因此，商业地产需要不断创新，提升消费者的体验感。
三、发展机遇1. 区域发展机遇：随着城市扩张和新兴城市的崛起，商业地产市场将迎来新的发展机遇。
一些二三线城市及新兴城市将成为商业地产市场的新蓝海。
2. 产业升级机遇：随着我国经济结构的转型升级，对商业地产的需求也将逐步发生变化，一些新兴产业的兴起将为商业地产市场带来新的发展机遇。
四、市场挑战1. 竞争加剧：商业地产市场竞争激烈，不仅面临来自同行业的竞争，还面临来自互联网和新兴业态的冲击。
因此，商业地产需不断提升自身核心竞争力。
2. 风险挑战：商业地产市场受到政策风险、市场风险等多方面因素的影响，需要及时应对各种风险挑战。
五、发展建议1. 创新发展：商业地产需要不断创新，不断提升消费者的体验感，积极拓展新的业态和业务。
2. 提升管理能力：商业地产需要加强管理能力，不断优化运营模式，提高效率，降低成本。
3. 多方合作：商业地产可以积极与互联网、新兴产业、城市规划等领域展开合作，共同推动商业地产市场的发展。
总结：商业地产市场发展潜力巨大，但同时面临诸多挑战。
只有抓住发展机遇，积极应对市场挑战，不断创新提升，才能在激烈的竞争中立于不败之地。
05-世联地产北京房地产市场研究成果汇报---商业配套类型
1、学校设置： 学校设置： 日韩产业转移带来对子 女教育的需求逐年增加， 市场需求有较大空间； 2、学校意向及功能： 学校意向及功能： 花园式国际学校，容积 率在0.5左右； 提供国际化综合配套如 体育馆、艺术中心、小 剧院、学生宿舍等
体育馆 学生宿舍
艺术中心、剧院
本报告是严格保密的。
3.国际学校 3.国际学校
本报告是严格保密的。
案例总结
5.高尔夫练习场 5.高尔夫练习场
可以充分利用地块资源， 可以充分利用地块资源，通过高尔夫练习场在经济性和标定社区 档次间寻找平衡
1、高尔夫练习场设置 一个18栋标准高尔夫球 场需要占地1200亩，投入资 金1.5亿左右，同时后期每年 的维护费用需要数千万，练 习场的设置则可以根据需要 设定，且投入少、易维护； 2、高尔夫练习场需求 高端人群中高尔夫是较 为流行的一项绅士运动，练 习场可以帮助提高技术，同 时可以让更广阔人群体验高 尔夫的魅力；
9000-36000平米 1800-9000平米 大型住宅小区，人流集 住宅小区自发形成，配套 中交通便利 物业 5万以上 居住人口5000以上 小区内部及周边居民
2013世联深圳花伴里赤湾项目市场研究报告110页
十二、实行产业配套住房的流转机制。产业单位自行建设的产业配套住房，应当优先解决本单位职工的住房 问题，在满足本单位住房困难职工租住需求的基础上，房源仍有剩余的，产业单位可以面向周边的产业单位 整体出租，但不得面向社会个人出租。 十三、实行产业配套住房产权整体持有。利用产业用地配套建设的产业配套住房，其产权附属于该宗产业用 地，不得分割转让。情况特殊确需转让的，应当经市住房保障主管部门及市规划主管部门批准。 十四、实行产业配套住房租售并举。高端人才、战略性新兴产业的人才除由产业单位自行提供产业配套住房 外，还可以由政府通过租售结合的方式提供产业配套住房。其中，以出租方式提供产业配套住房的，租金标
4
整体政策
销售比例
城市更新项目形成的工业楼宇分割转让租售比例不再受限于50％： 50％
土地合同已作约定：按 照土地合同约定
非城市 更新类 土地合同 未作约定
工业用 地项目
自用部份≧50%
非自用部份≦ 50%，经市政府批准可 分割转让的旧工业区升级改造项目， 工业区已完成改造且改造主体自用建
筑；面积比例不低于总建筑面积百
或自行交易
7
整体政策
销售限制
新转让办法中提出严格的转让条件，使工业用地补地价可转让部 份物业销售速度和价格受到较大影响
受让人资格：须是依法注册登记的企业 受让人资格审查：必须符合产业准入条件并通过各区 （含新区）产业主管部门依法进行的资格审查 5年内不得转让：工业楼宇转让后，自工业楼
转让限制 再转让
2 3 4 5 6 “1+6”文件要点解读 开发背景分析
办公市场研究
居住公寓市场研究 酒店市场研究
商业市场研究
政策环境
政策背景
未来深圳重大项目、公共设施要落地就会遇到土地空间匮乏的问 题，产业转型、城市发展受到了土地空间的制约
蚌埠高铁站前商业项目整体定位报告世联地产专题培训课件
• 欧洲里尔商业中心:法国最大的购物中心 之一。商业中心建面为9.2万m2；娱乐及 其它活动建面为15150m2；演出大厅的 建面为2810m2；里尔商业高等学校 11400 m2；其上高层塔楼部分的建面为 4.3万m2；停车场有3400个车位
优越的交通条件
得益于紧邻TGV站的优越的区位优势，通过交通集散广场、高架桥等与火车站和城市 快速路在空间上保持了紧密的联系
成功 KPI
多种城市功能的融合
在商业中心复合体上设置酒店、办公、住宅等塔式建筑，同时还规划大型会演中心，功 能复合，使“欧洲里尔”成为富有人气、充满活力的城市新中心
会演中心大型设施
哪些可以借鉴的点？
它的成功KPI是什么？
12
WORLD UNION
欧洲里尔
概况：大型城市中心公建项目，位于里尔站点旁，是法国 最大的购物中心之一，集酒店、办公、零售于一体，该区 域已成功打造为新型城市中心，名望享誉世界
• 区位:位于里尔旧城东北边缘，是里尔旧城 和市郊之间的一个狭长地带，也是一个交通 集散地，站点周边以前是空白区域。
本报告是严格保密的。
TGV里尔欧洲站
城市公园 柯布耶斯高架桥
克莱迪特大厦
里尔欧洲大厦 下沉欧洲广场
商业中心
欧洲里尔酒店 会演中心
住宅、办公
住宅、办公
欧洲里尔 商业中心
银行、音乐厅、商场、商业学校
购物中心 二星级酒店
14
WORLD UNION
欧洲里尔
开发次序：商业中心先启动模式，改变片区形象， 建立市场认知度，而后兴建酒店、写字楼并在周边 扩建办公和住宅
出租车 停靠广场
酒店及商业配套
中国10大城市MALL商业模式研究
名次
13 13 13 13 13 14
14 14
2021/2/6
城市
福州 重庆 上海 台北 台北 香港
香港 北京
MALL名称
元洪城广场 华宇广场 港汇广场 美丽华购物中心 德安购物中心 时代广场
黄浦新天地 东方广场
规模
（万平方米）
12 12 12 12 12 10
10 10
主力店
台湾MEGA富安百货
二. 国际 MALL 案例介绍
2.1 美国 美国购物中心 Mall of America 2.2 加拿大 西艾商场 West Edmonton Mall 2.3 日本 新宿时代广场 Times Square 2.4 新加坡 义安城 Moee Ann City 2.5 新加坡 Suntecity Mall 2.6 菲律宾 Magamall 2.8 结论
规模
（万平方米）
10 10 10 10 10 10 10 10 10
主力店 太平洋百货 连卡佛百货
好又多旗舰店
2021/2/6
25
我国MALL排行榜 (9)
已开业或即将开业的 MALL 部分
名次 城市
MALL名称
规模
（万平方米）
主力店
14 天津 铜锣湾广场
10
14 上海 银泰广场
10 太平洋百货
14 台北 ZOO MALL
外游客 商场人流不旺
2021/2/6
7
恒隆广场业态
聚集近百种国际顶尖品 牌，如LV、卡迪亚、芬 迪、布拉达、TODS、 CELINE、HERMES、路 易威登、登喜路等
提供高端消费个性化商 品
2021/2/6
8
恒隆广场体验点 Attractions
世联_案例库研究_天津老城厢壹街区产品类_40PPT
劣势 Weak
1. 12＃、13＃景观视野最佳，但非项目楼王产品，资 源分配存在失误；
2. 未规划会所。
本报告是严格保密的。
23
第四部分 户型规划分析
[关键内容]: 各类产品配比 住宅类: 总体户型配比/分栋户型配比
本报告是严格保密的。
24
4 户型规划分析
4.1各类产品配比
配比特点: 项目以住宅为主； 商业体量小，不作为 重点开发。
车位比为1：0.7，车位配 比不足；
物业费较低；
无会所。
总占地面积（㎡） 总建筑面积（㎡）
容积率 绿化率 覆盖率 总户数 总停车位
建筑构成(栋数/层数)
63000
210000 3.20 45% — 1300 900 15栋，26-33层
土地使用年限
70年
物业管理费标准(元/ ㎡) 1.68元/㎡/月
3.2园林规划分析 园林风格-意大利台地
意大利地处南欧地中海亚平宁半岛，夏季炎热干旱，冬季温暖湿润， 三面为坡，只有沿海一线为狭窄的平原。因此自古以来，意大利的贵族、 富豪多背靠山坡、面向大海建造宅院别墅。欧洲文艺复兴时期，意大利 成为经济繁荣的中心，使园林作为一种文化形态也达到极盛时期。
台地园的造园模式是自上而下，借势建园，主要建筑物通常位于山 坡地段的最高处，向下形成多层台地，中轴对称，设置多级瀑布、叠水、 壁泉、水池，各层台地之间以蹬道相联系；两侧对称布置整形的树木、 植篱及花卉，以及大理石神像、花钵、动物等雕塑。
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30
第五部分 项目内部配套分析
[关键内容]: 项目配套说明 配套分析
本报告是严格保密的。
31
5 内部配套分析
5.1配套说明
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•交通枢纽和物流集散中 心
•商业区位最大的特点是消费 •不同零售企业在空间上表现
者指向，并以此来决定服务 为商品销售量随着离开最高
门槛和服务半径，从而决定 地价商业区位距离的增加而
区位价值。
呈现递减的趋势。
•服务门槛小的零售业与需求者的分布空间相 对应，呈分散分布；服务门槛大的零售业等 级也相应较高，布局数量有限，为了扩大服 务半径，一般区位选择在交通的主要节点。
•离心聚集 •心（离开城市中 •向郊区聚集）
区工 业 功 能
•
•
•
•居住功能 •区第一空间
• （居住空间）
•人的活 动空间
区其
城 市
他 功 能
功 能 空 间
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•空间轴
•6 世联地产集中商业研究
•4
商业要以区位价值为标尺，并合理体现这 一价值
•商业区位价值模
•高 型
•中心 区
•中间 带
•产品 •设计
•业态 •规划
•5 世联地产集中商业研究
•3
商业是城市的空间及功能节点，商业开发 要放在城市时空发展背景之下
•没有“市”的“城”，怎么还 叫“城市”？
•商业发展要从“城”与“市” 的关系出发：
•一是要重视城市发展趋势，抓 住商业发展的机遇，并以商业发 展的前瞻性、拉动性，影响、促 进城市的发展建设。
•银 行存 款
•投Байду номын сангаас资决 策
•股 票
•居民消费、投资动态模型
•需求/态度
•行销活 ••（学记习忆动）
•知 觉•动 机
•文 化•价值
观•统人口 •项计变
•情 景 •确认问 题 •搜寻资讯
•评估与选择
•人
•社会地
格 •情
位 •参考群
绪 •家计单 体
位
•商店的选择与购买
•购后过 程
•情
景 •生活形态的维持与强
世联地产集中商业研究
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2020/11/1
世联地产集中商业研究
我们常常听到的问题
„ 通常，在没有任何前提下、 在没有任何总体目标下，我们 被诸如此类的问题所困扰
➢ 我们应该做多大规模的商业？ ➢ 我们应该做什么业态？每种业态做多大规模？ ➢ 各种业态之间的关系是怎样的？ ➢ 地标性物业靠什么手段来打造？ ➢ 现在集中式商业有什么创新形式来实现销售？ ➢ 商业采用什么形式保证规模最大，同时能确保顺利销售？ ➢ 从提升持有商业物业价值的角度，应该引进哪类商家？主力商家对 产品的要求 ➢ 启动区怎么快速回收资金？怎么在后续开发中提升价格？ ➢ 现在针对房地产金融支持以短期信贷为主，而持有长期收益的方式 运作商业地产的首期投入大，资金回收周期长，这个矛盾如何处理？ •我的自有资金只有1.5个亿，如何进行项目开发？ ➢开发商业地产是否一定要做招商、经营管理？这些并不是本公司擅 长的，怎么处理？
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•7 世联地产集中商业研究
•5
消费需求是商业地产开发的唯一基础动力 源
•宏 观
•就 业
经 济
状 况
状
况 •社
会
保
•利 障
率状
及况
货
币
供
应
量
•劳 动 收 入
•社 •居 •可 会民 支 保总 配 障收 资 收入 金 入
•金 融
•期 初
资
金
产
融
收
资
入
产
•消 费
•消 费储 蓄决 策
•储 蓄
•一是要关注市场功能需求和城 市功能规划，寻找交点，营造城 市公共空间，提升和谐、宜居的 城市环境。
•城市发展阶 段 •城市化率
•城市商业空 间
•发展特征
•初级阶段
•中级阶段
•30%以下
•70 %以下
•向心聚集
•向心分散
•中（向城市几何
•中（向城市几何
•心聚集）
•心发散）
•时间轴
•高级阶段
•70%以上
•商业地产是“三高产品”： • ——高风险、高回报、高 技术含量。
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•住宅、写字楼、商业开发比较
•4 世联地产集中商业研究
•2
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商业地产开发是一个精细的系统工程，有 着众多子系统
•运营 •管理
•商业 •招商
•城市 •与 •商业
•区位 •与 •商圈
•消费 •研究
•推广 •销售
•边缘 带
•市区商 店
•郊区小 店
•分散商 业
•中心商 业街
•专营商 业街
•农贸市 场
•条状商 业
•中央商 业区
•区级商 业中心
•郊区商 业中心
•组团商 业
•商业区位选择一般性规律
•综合性商业
•大型超市
•仓储商场 •购物中心
•高
•专业市场 •批发市场
•交通便捷的城市繁华区
•交通干道、快速交通出 入口附近、大型或者高 档居住区附近
• 地摊、 集贸市场，商 • 代商业出现，如大型• SHOPPINGMALL、 • 园等极具个性消费
市 化
•25%
•45%
•70%
•85%
•95%
率
•
•人均GDP位于1500 •人均GDP位于1500 •人均GDP位于2000~ •人均GDP位于4000~ •人均GDP位于8000~
商 美金以下；城市化水 •~2000美金；城市化水• 4000美金；城市化水 • 8000美金；城市化水 • 20000美金；城市化
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世联地产集中商业研究
世联对集中商业的理解及观点
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•3 世联地产集中商业研究
•1
商业地产是房地产开发中最复杂、难度最 大的部分
•住宅、写字楼开发的目标客户 是小众，满足不同消费者中一 部分消费者的独特需求。 •商业开发的目标客户是大众， 满足不同消费者中大部分消费 者的类同需求。
•8000-20000US$
•均
•G
•传统商业发展
•综合业种的业态
•综合性商业形式
•转型商业形式
•D
•P
•消费者价格敏感 •多选择，自由购物空 •体验式的购物需
•个性消费
间
求
•——欧美经济发展的经验证明，当城市的人均GDP
•+
达到4000美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩
•城
短，此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。
化
•生活形态和消费过程
经济发展决定了区域消费能力的水平，目标客户的 消费特征决定了细分市场的有效消费规模。
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把握消费需求，是商业开发动作的起始点。
•8 世联地产集中商业研究
•6
业态规划是对商业物业的灵魂塑造
•人
•800-1500US$
•1500-4000US$
•4000-8000US$
业 平在25%以下
• 平在45%以下
• 平在45%以上 70%以下• 平在70%以上 90%以下• 水平在90%以上
及
业
•商业处于与农业经济 •商业形态出现第一次升 •商业形态出现飞 跃，•超越传统商业范畴的广 •广义性商业的升华转
态 发 展 演 变
• 相匹配的原始状态 • 级，取代了农业时代的 • 多样化、规模化的现• 义商 业 形态出现， 型， 主题性的购物公