商业项目市场比较法定价

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1#3.6米,2#3.45米 18层以下3.6米,18-22 层3.9米 4米 3.75米 3.6米
1#8.4米;2#、 3#9米
8米 9米
名汇国际一期
卓越世纪中心 永业大厦
9.8米
8.5米 7.8米
2014.7
2016 ???
写字楼竞品市场标准层高3.3-4米,大堂层高8-10米,永业大厦层高属于正
总价 614700000 175189500 183948975 257528565 616667040
根据青岛市写字楼市场规律,写字楼项目开盘成功是整个项目操盘最为重要 的一部分(远雄国际、大荣中心),永业大厦项目入市应采用“低开高走”
销售策略。
入市及销售策略
整盘操盘策略分为三部分:
第一部分:入市阶段,为保证项目首开成功,整盘面积前30%建议低于整盘均价
4
5 2 11
187-278㎡
1#200-300㎡ 2#、3#90-150㎡ 300-400㎡ 50-130㎡
名汇国际一期
卓越世纪中心(3#) 永业大厦
1240㎡
1900㎡ 1360㎡
8
26 2、4、7
105-223㎡
67-120㎡ 150-340㎡
写字楼竞品市场标准层面积集中在1000-1300㎡,主力面积多为100-300平,
白金广场
项目概况 开发商 总建筑面 积 青岛金岭慧谷置业 有限公司 65863㎡ 1#5部;2#、3#4 部 25-27% 待定 1#200-300㎡; 2#、3#90-150㎡ 项目地址 办公主楼 空调系统 户数 物管费 售价 崂山区文岭路5 号 1#23层;2#、 3#24层 中央空调 —— 待定 待定
5%的价格入市。
第二部分:冲刺阶段,整盘面积销售超过30%,同时主体预计封顶剩余货量价格整 体上调5%,此阶段持续到整盘面积的60%。 第三部分:强销阶段,整盘面积销售超过60%,外立面初步实现剩余货量价格整体 再次上调5%,此阶段持续到整盘销售完毕。
内部配置 办公楼标准层面积 办公区建筑层高 789-1152㎡ 3.2米
办公区净高
大堂层高 商业配置
2.85米
9.8米 5200平
大荣中心
八大科技系统打造恒温、恒湿、恒氧、低噪、适光,不用空调暖气的生态写字楼,大荣 中心项目以绿色生态建筑为卖点,以空中花园为附加值,提升了项目整体档次。
大荣中心项目依托地源热泵技术等多重科技系统打造 山东首家恒温恒湿恒氧低噪适光的生态写字楼; 位于14-18层的超高空中花园更是独创性的大手笔设计, 共同形成了青岛市独一无二的公园式的生态办公大环 境。
通过市场比较,永业大厦整盘均价为17900元/平米。
一、写字楼市场分析 二、市场比较法定价 三、入市及销售策略
25
入市及销售策略
销售策略 整盘货值 下调5% 上调5% 上调5% 合计 30% 30% 40% 100%
面积 34150 10245 10245 13660 34150
均价 18000 17100 17955 18853
1#
2#
内部配置 办公楼标准层面积 办公区建筑层高 大堂层高 商业配置 1#760㎡,2#1112㎡ 1#3.6米,2#3.45米 8米 5130平
金岭广场
苗岭路
2# 1# 规 划

1号楼:地下3层车库、地上27层(可售3至27层),层高3.6 m,单层面积760
㎡,可售面积18991㎡ ; 2号楼:地下3层车库、地上28层(可售3至28层),层高3.45 m ,单层面积 1112㎡,可售面28901 ㎡。
9
鹏丽南华
项目概况
开发商 青岛鹏丽南华商业 发展有限公司 114625㎡ 1#5部 33% 青岛均豪物业管理 有限责任公司 50-130㎡ 2014.6 项目地址 办公主楼 空调系统 户数 物管费 售价 装修标准 内部配置 办公楼标准层面积 办公区建筑层高 大堂层高 商业配置 1028平米 18层以下3.6米,18-22层3.9米 9米 75000平 崂山辽阳东路 12号 1#11层 中央空调 16 6.55元/平米 17000元/㎡ 1000元/平米
面积范围
交房时间
150-340㎡
待定
售价
装修标准
待定
毛坯
内部配置 办公楼标准层面积 1360㎡
办公区建筑层高
大堂层高 商业配置
3.6米
7.8米 2600平
面积段划分
竞品案名
标准层面积
户数
主力面积
大荣中心
白金广场 金岭广场 鹏丽南华
789-1152㎡
1#1200㎡; 2#、3#740㎡ 1#760㎡ 1#1280㎡
写字楼竞品市场公摊集中在25%-30%,电梯多为5-6部,中央空调配置,
永业大厦板楼结构,公摊相对较小。
21
层高、交房时间
竞品案名 大荣中心 白金广场 金岭广场 鹏丽南华
层高 3.2米
大堂 9.8米
交房日期 2013.12 2015.5 2014.12 2014.6
1#3.85米; 2#、3#3.6米
永业大厦13-25F均为大面积户型,总价相对较高。
20
公摊、电梯
竞品案名 大荣中心 白金广场 金岭广场 鹏丽南华 名汇国际一期 卓越世纪中心 永业大厦 公摊 25% 25-27% 25% 33% 30% 33% 25% 电梯数量 5部 1#5部;2#、3#4部 1#4部,2#5部 1#5部 6部 12部 7部 配置 地源热泵 中央空调、无地暖 中央空调、无地暖 中央空调,地暖 中央空调、无地暖 中央空调、无地暖 中央空调、无地暖
大荣中心
2#从2012年6月份开盘,推出68套房源,目前签约24套,去化35%,签约均价21844 元/平米(含2000元装修)。
6
金岭广场
项目概况 开发商 总建筑面 积 电梯数量 公摊 物管公司 面积范围 交房时间 青岛金岭实业股份 有限公司 53019㎡ 1#4部,2#5部 25% 待招标 300-400㎡ 2014.12 项目地址 办公主楼 空调系统 户数 物管费 售价 装修标准 崂山区苗岭路 28号 1#27层、2#28 层,裙楼3层 中央空调 2 8元/平米 25000元/㎡ 毛坯
1#57层,2#38 层,3#39层, 4#24层
中央空调 26 8元/平米
电梯数量 公摊 物管公司
4 #
面Biblioteka Baidu范围
交房时间
67-120㎡
2016
售价
装修标准 内部配置
19000元/平米
毛坯
办公楼标准层面积
3#1900㎡ 1#4米,2#、3#3.75米,4#3.7 米 8.5米 80000平
办公区建筑层高
2#、3#标准层740㎡ 1#标准层1200㎡
卓越世纪中心
项目概况 开发商 总建筑面 积
2 #
3 # 1 #
卓越集团(青岛) 昌业房地产开发有 限公司 440000㎡ 1#20部、2#12部、 3#12部、4#6部 33% 卓越物业管理有限 公司
项目地址
市北九城路31 号
办公主楼 空调系统 户数 物管费
1#
总建筑面 积 电梯数量 公摊 物管公司
2#
面积范围
交房时间
105-223㎡
2014.7
售价
装修标准
15800元/㎡
毛坯
内部配置 办公楼标准层面积 1#1240㎡,
办公区建筑层高
大堂层高 商业配置
1#4米
9.8米 3175平
名汇国际
项目从2012年7月份开盘,1#推出158套,目前签约141套,去化89%,签约均价 15705元/平米(毛坯)。
4#SOHO办公 3#SOHO办公 2#精装公寓
1#写字楼
总建筑面 积 电梯数量 公摊 物管公司 面积范围 交房时间
鹏丽南华
标准层1028平米,划分11户。
11
鹏丽南华
项目从2013年8月份推出,共推出203套,网签18套,去化率9%,网签均价15609元/平 米。
12
名汇国际
项目概况 开发商 青岛信发兴地置业 有限公司 61915㎡ 1#6部 30% 戴德梁行 项目地址 办公主楼 空调系统 户数 物管费 崂山区石岭路 39号 1#22层 中央空调 8 7.5元/平米
大堂层高 商业配置
项目计划月底开盘,目前处于蓄客状态。
卓越世纪中心
3#标准层1900㎡,26户, 2户起售。
永业大厦
项目概况 开发商 总建筑面 积 电梯数量 公摊 物管公司 青岛永业建设有限 公司 56591㎡ 7部 25% 待定 项目地址 办公主楼 空调系统 户数 物管费 崂山区海尔路 166号 25层 中央空调 2、4、7 待定
常值,但交房时间较晚,在竞品市场处于劣势。
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一、写字楼市场分析 二、市场比较法定价 三、入市及销售策略
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写字楼市场比较法定价
商务、 建筑形 电梯、 开发 面积 公摊 商务 交房 使用 物业 升值潜 因素 区位 区位 交通 生活 象、大 中央 层高 商品 合计 分割 率 配置 日期 年限 管理 力 配套 堂 空调 牌 项目/权重 15% 15% 9% 3% 7% 5% 7% 7% 3% 7% 5% 5% 5% 7% 100% 大荣中心 9 9 9 9 7.5 7 8 8.5 8 9 9 9 8 8 8.54 崂山同 金岭广场 9 9 9 8.5 7.5 7.5 8.5 9 8 8 9 8 8.5 9 8.60 区位竞 鹏丽南华 7.5 8 6.5 8.5 7 8 8.5 7 9 8 9 8 8 7.5 7.75 品 名汇国际 8 8 7.5 9 8 8.5 8.5 7.5 7.5 8 9 8 8 8 8.05 一期 市北同 卓越世纪 品质竞 8 8 8 8.5 9 8 9 7 9 7 9 9 9 8.5 8.23 中心 品 本案 永业大厦 8 8.5 7.5 8 8.5 8 8.5 9 7.5 7.5 7.5 8 8 8 备注 8.10 项目名称 大荣中心 崂山同区位竞 品 金岭广场 鹏丽南华 名汇国际一期 市北同品质竞 品 本案 卓越世纪中心 永业大厦 比准系数R 0.95 0.94 1.05 1.01 0.98 均价 19844 25000 15609 15705 18430 比准均价 18810 23546 16314 15803 18128 比准权重 30% 10% 10% 35% 15% 100% 权重均价 5643 2355 1631 5531 2719 17879 竞品均价 为折算成毛 坯的网签均 价。
项目地址 办公主楼 电梯品牌 户数 物管费 售价 装修标准
海尔路与银川东 路交汇 北楼25层,南 楼36层 西子奥的斯 4 9.85元/平米 22000元/㎡ 2000元/㎡
总建筑面 积 电梯数量 公摊
25层,在售,其中 14-18层有空中花园
物管公司 面积范围 交房时间 空调系统
土壤源热泵平面辐射式空调系统(新风系统)
3#24F
2#24F 1#23F
电梯数量 公摊 物管公司 面积范围
交房时间
2015.5
装修标准
内部配置
简装
办公楼标准层面积
1#1200㎡;2#、3#740㎡
办公区建筑层高
大堂层高 商业配置
1#3.85米;2#、3#3.6米
1#8.4米;2#、3#9米 ——
项目入市时间初定为2014年年初。
白金广场
名汇国际二期市场比较法定价
2013.11
一、写字楼市场分析 二、市场比较法定价 三、入市及销售策略
2
竞品分布
鹏丽南 华
名汇国 际 商务三 永业大 区 厦 商务二 区 大荣中 心 商务一 区
卓越世纪 中心 金岭广 场
崂山商务区
市北CBD
3
大荣中心
项目概况 开发商
35层,尚未取得预售 证
青岛大荣置业有限 公司 9.11万㎡ 5 25% 仲量联行 187-278㎡ 2013.12
金岭广场
项目从2013年7月份开盘,2#整栋(包括裙楼)销售给平安银行,1#整层销售,推 出25个整层,目前签约8个整层,去化32%,项目因定向招商和关系客户认购原因,对 外宣传较少。金岭广场是才高集团和青岛金岭实业股份有限公司合作的,实际成交均价 为2.5万元/平米(毛坯),网签均价1.7万元/平米左右。
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