某项目前期市场调研及定位报告

2、基础设施完善 潍坊市铁路、公路、机场、通信及城市供水、供气和商贸设施建设已取得重大进展。公路 通车里程达到14万公里。全部开通了程控电话和国内外直拨电话，电话交换机总容量达到 101万。市区供水普及率达100％，居民生活燃料气化率达90.03％。
3、经济实力居山东省第四位 按照市委“全党抓经济，重点抓工业，关键抓投入，突出抓招商”的总体要求，加快经济结 构的战略性调整，提高经济运行质量和规模效益，稳步发展农业、努力强化工业、繁荣发 展服务业、发展壮大民营经济。经济地位在济南、青岛、烟台之后排列第四位。
某项目前期市场调研及 定位报告
2020年4月21日星期二
内 容 提 要
前言：研究背景及研究目的
第一篇 潍坊房地产发展状况及政策分析
第一章：潍坊市宏观经济以及房地产市场整体状况 第二章：火车站商圈房地产分析 第三章：近期房产政策研究
第二篇 项目市场调研分析
第一章：商业市场研究 （ 潍坊专业市场研究、潍坊零售市场研究及各主要商业街情况 ） 第二章：竞争个案研究 第三章：项目周边配套情况
2、城市布局及区域职能 1）潍坊市整体布局 中心城区总体布局 ——“一心、一环、一轴、一廊”。 Ø “一心”，即月河路、北宫街、北海路、健康街所围合 的城市核心区；
Ø “一环”，即长松路、玄武街、潍县路、宝通街组成的 城市快速交通环；
Ø “一轴”，即由北海路为主的交通、发展轴。 Ø “一廊”，即由白浪河、虞河两侧绿化带及两河之间休 闲绿地构成的生态绿化廊道。
1、潍坊的地理位置和地域特征，决定了其作为承接沿海与内地的重要交通 枢纽地位，具备房地产开发后劲。
2、潍坊快速的城市化进程和中心城区人口的快速增长，以及居民收入的稳 步提高，使其对房地产开发需求的增长具有决定性意义。
3、中心城区空间有限性与城市发展提速不相协调的矛盾进一步突出，加快 中心城区向外拓展的客观要求和政府城市规划指向具有一致性，并已形成 向城市四隅快速延伸之势，其中西向以发展城市物流、无污染工业为主， 北向以发展海洋化工为主业，城市东向、南向在巩固高新区已有高科技产 业成果的基础上，大力完善市政配套，发展园林型居住区。
由此，我们在项目启动前期对整个的市场作出一个比较深入的调 查分析，为项目的开发作好前期的定位工作。
本案
中亚商贸城
润
扬
中
新
金
城
国
际
新天地购物城 金沙城市广场ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
研究目的
项目直接关联问题： 1、市场供应量较大，本项目如何形成差异化竞争？ 2、商业部分如何定位？选择哪些业态？怎么组合？ 3、商业部分目标客户群是哪些人？潜在客户群又有哪些？ 4、住宅部分存在哪些问题？如何规避？ 5、住宅部分目标客户群是哪些人？潜在客户群又有哪些？ 6、如何创造项目产品的核心卖点？
► 地理位置优越，人口众多。潍坊市南北长188 公里，东西宽164公里，总面积15859 平方公里，其中市区面积1472平方公里。市域地势南高北低，南部是山区丘陵，中部为 平原，北部是沿海滩涂。据统计，全市2006年末总人口855.3万人，其中非农业人口 328.3万人。市中心区人口68万。
潍坊
1、行政区划及面积 潍坊现辖奎文、潍城、坊子、寒亭4区，青州、诸城、安丘、昌邑、寿光、高密6市（县级 ），临朐、昌乐2县，共有152 个乡镇。 潍坊市区域规划明晰，市区地势平坦，水景丰富，市内具备较好的房地产开发条件。
小结： 潍坊市位于山东交通核心地带，三面临陆，北面靠海，终年四季分明， 基础设施完善属于中国比较适宜经商和居住的城市之一。
（二）城市规划
1、城市性质 具体分为“两中心、两基地、一枢 纽”三个部分，“两中心”即世界风 筝文化传播交流中心，半岛地区 重要商贸物流中心；“两基地”即 以海洋化工、动力机械、纺织和 高新技术为基础的现代制造业基 地，高级职业技术教育为特色的 文化教育产业基地；“一枢纽”即 联系山东半岛城市群的重要交通 枢纽。
第一篇 潍坊房地产发展状况及政策分析
潍坊市宏观经济以及房地产市场整体状况 火车站商圈房地产分析 近期房产政策研究
第一章：潍坊市宏观经济以及房地产市场整体状况
第一节、潍坊概述
（一）综述
潍坊市位于山东半岛中部，西至省会济南183 公里，西北至首都北京410公里。南依沂山，北濒 渤海,扼山东内陆腹地通往半岛地区的咽喉，胶济 铁路横贯市境东西。东连海港名城青岛、烟台， 西接工矿重镇淄博、东营，南连临沂、日照。
第三篇 项目初步市场定位
第一章：项目概况及SWOT分析 第二章：项目开发及发展战略 第三章：项目市场定位
前言
研究背景
中经置业潍坊火车站DE地块项目位于潍坊火车站商圈，南至火 车站广场、东临向阳路、北靠健康西街、西临爱国路，建设用地面 积为72275平方米。
根据项目情况，本地块位于火车站商圈板块，因此在开发上需对 于整个商圈市场的现状及未来发展走势有一个比较深入的了解。
3）区域内城市配套完善程度 潍城及奎文区为潍坊市老城区，区内城市生活配套完善，能够满足生活及工作需要，其中 潍城区为老商业中心，批发物流配套发达；奎文为新商业中心，写字楼、酒店、大型购物 广场主要集中在此。高新区配套设施起步较完，目前还未形成宜居的配套体系。
小 结
本节粗线条的考察了潍坊市地理、人口、财政收支、城市规划等基本信息 ，可以得出以下结论：
4、潍坊市连续20年实现财政收支平衡，财政收入逐年以25%左右的速度 提升，为市政的房地产规划和相应区域配套设施的建设提供了经济基础， 居民收入的稳步增长已成为支撑了房地产开发的持续快速增长的主要动力 。
2）潍坊市中心城区职能各异
中心城区包括长松组团、中心组团、东南组团和出口加工组团共四个组团。 “长松组团”在发展无污染环境都市型工业基础的同时，将积极参与推动物流业成长，提高现 有商业服务项目业设施水平面。 “中心组团”将形成商业区、金融中心，行政、商务中心，以及文化娱乐场所、商务会展中 心。 “东南组团（高新区）”位于新华路以东，东外环以西，北外环以南，该项组团应积极参与接 纳市级公共建设项目，加快生活服务设施建设水平面，发展成现代化园林式住区。 “出口加工组团”将围绕出口加工区建设产业集群。